나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512752 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1132-11 주상복합빌딩중앙헤리티지 8층807호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천광역시청" 남측 인근에 위치하며, 주위는 주위는 공동주택 및 업무시설, 관공서, 각종 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 인천1호선 "예술회관역" 및 버스정류장이 소재 하여 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건내 제8층 제807호로서 외벽 : 석재붙임 등 마감 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트(도시형생활주택원룸형)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 위생설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등 되어 있으며, 개별난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 지적도상 노폭 약 8미터 내외의 도로, 동측으로 노폭 3미터 내외의 현황 도로와 접하며, 북측으로 현황 주차장 및 통과 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구), 소로2류 (폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(2013-03-08)(문의:남동구환경보전과 032-453- 2343)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (외국인 등에 한함, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(지정기간:2025.08.26~2026. 08.25)), 도시관리계획 입안중(도시관리계획 입안 중인 지역(문의처:032-440-1702)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

물건 비고

- 현관에 관리비청구서와 단수예정 안내문 부착되어 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512752 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1132-11 주상복합빌딩중앙헤리티지 8층807호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 63,000,000원

토지면적: 4.27㎡ (약 1.29평)

건물면적: 14.32㎡ (약 4.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

건축년도: 2011년 (사용승인일 2012-07-04)

1.1. 입지조건

주위환경

본건은 인천광역시청 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설, 관공서, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 도심 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 인천1호선 예술회관역 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

도로상태

본건 건물은 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로, 동측으로 노폭 3미터 내외의 현황 도로, 북측으로 현황 주차장 및 통과 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(구월업무지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간 2025.08.26~2026.08.25), 도시관리계획 입안 중인 지역.

1.2. 권리분석

말소기준권리

갑구 4번 압류 (남동구(인천광역시)), 접수일자 2023-10-04.

인수되는 권리

없음. (인수 보증금 합계 0원)

주요 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사(입주자 김은숙)

보증금: 67,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-10-07

확정일자: 2021-09-15

대항력: 있음

비고: SGI 인수조건 변경. (단, 물건명세서상 서울보증보험의 주택임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.)

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 67,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-10-07

확정일자: 2021-09-15

대항력: 없음

비고:

등기부 요약

집합건물 등기부상 을구 3번 주택임차권(한국토지주택공사, 67,000,000원)은 '인수'로 기재되어 있으나, 대항력이 없는 것으로 확인됨. 서울보증보험의 주택임차권등기 말소동의 확약서 제출로 인해 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됨.

1.3. 상권분석

본건은 인천광역시청 남측 인근에 위치하며, 주위에는 공동주택, 업무시설, 관공서, 각종 근린생활시설이 밀집하여 상권이 활성화되어 있음. 인천1호선 예술회관역 인근으로 유동인구가 많고, 백화점, 영화관 등 편의시설 및 문화시설이 인접하여 배후 수요 확보가 용이한 지역임.

1.4. 생활정보

편의시설

인천광역시청, 현대백화점, CGV, 각종 은행, 병원, 마트 등 다양한 편의시설 이용 가능.

교통

인천1호선 예술회관역 도보 이용 가능 거리이며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수함.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(서울보증보험, 김은숙) 존재: 보증금 6,700만원.

단, 물건명세서에 '서울보증보험의 주택임차권등기 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 내용이 명시되어 있어, 매각으로 소멸될 가능성이 높음. 이에 대한 최종적인 확인이 필요함.

* 미납 관리비 및 공과금: 현관에 관리비청구서와 단수예정 안내문이 부착되어 있어 미납 관리비 확인 및 인수 여부 검토가 반드시 필요함.

* 도시관리계획 입안 중: 향후 지역 개발 계획에 따라 토지 이용 및 건물의 가치 변동 가능성이 있음.

* 토지거래계약 허가구역: 외국인 취득 시 관련 법규 확인 필요.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시청 및 예술회관역 인근의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통과 생활 편의시설 이용이 매우 편리함. 건물은 2011년에 건축되어 연식이 비교적 신축에 속하며, 주상복합 내 소형 주거 공간으로 1인 가구나 소액 투자자에게 적합할 수 있음.

권리 분석상 대항력 있는 임차인이 존재하나, 말소 동의 확약서 제출로 인해 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 예상됨. 다만, 현장 방문 시 미납 관리비 및 공과금 등을 면밀히 확인해야 하며, 최종적인 권리 관계는 등기부등본 및 법원 공고를 통해 재확인하는 것이 중요함.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 인천시청 및 예술회관역 인근, 더블 역세권에 준하는 입지.

* 신축급 건물: 2011년 준공으로 비교적 최신 건물.

* 소형 면적: 14.32㎡ (약 4.33평)의 실용적인 원룸 구조.

* 권리 부담 적음: 인수되는 권리 없으며, 대항력 있는 임차인 관련 말소 동의 확보.

* 풍부한 배후 수요: 관공서, 상업 시설 인근으로 임대 수요 높음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 63,000,000원

비교 물건 분석

제공된 비교 물건들은 1989년~2001년에 건축된 '다세대' 주택으로, 본건(2011년 준공된 '주상복합' 내 도시형생활주택)과는 건축 연식, 용도, 구조 등에서 차이가 있어 직접적인 면적당 가격 비교는 제한적입니다. 비교 물건들의 거래가는 4,500만원~8,500만원 수준이며, 면적은 38.25㎡~49.82㎡입니다.

시장 가치 판단

본건은 입지가 우수하고 비교적 최신 연식의 주상복합 내 소형 주거 공간이라는 점을 고려할 때, 감정가 63,000,000원은 해당 물건의 가치를 적절히 반영하고 있을 것으로 판단됩니다. 권리 분석 상 인수 부담이 적고, 투자 포인트가 명확하므로 경매 시장에서 관심도가 있을 수 있습니다.

예상 입찰가 범위

현장 확인 및 미납 관리비 등 추가적인 제반 사항을 면밀히 검토한 후, 감정가 수준을 기준으로 보수적인 접근과 함께 시장 상황을 고려한 전략이 필요합니다.

63,000,000원 ~ 75,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.