나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512591 [1] 인천광역시 서구 검암동 674-5 자연마을 2층203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "인천간재울초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 아파트 단지(예정), 근린생활시설, 각급학교, 공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 인천2호선 "검바위역"이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건 내 제2층 제203호로서, (사용승인일 : 2011.11.25.) 외벽 : 벽돌타일 붙임 마감 등. 창호 : PVC 섀시창호.

이용상태

공동(다세대)주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 공동(다세대)주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합), 집산도로(중1-2)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 인천서부교육지원청에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음. 임차보증금 금120,000,000원 / 임대차계약일자 2020년11월07일 / 확정일자 2020년11월09일

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512591 (1)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 서구 검암동 674-5 자연마을 2층203호

용도: 연립주택

건물면적: 34.13㎡ (약 10.32평)

건물지분: 34.13㎡ (약 10.32평)

사용승인일: 2011.11.25.

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제203호

1.3. 토지 정보

토지면적: 28.49㎡ (약 8.62평)

토지지분: 28.49㎡ (약 8.62평)

토지 형상 및 이용 상태: 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 공동(다세대)주택 건부지로 이용중임.

1.4. 경매 관련 정보

감정가: 120,000,000원 (1억 2천만원)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 서OOOOOOOO

채권 금액 (강제경매개시결정): 135,389,588원 (서울보증보험)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 지역 특성

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "인천간재울초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 아파트 단지(예정), 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통 환경

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고, 근거리에는 인천2호선 "검바위역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리함. 검바위역은 서구청, 석남, 인천가좌, 주안, 남동구청, 인천대공원, 운연 방면으로 연결됨.

2.3. 도시계획 및 규제

* 용도지역: 제1종일반주거지역

* 지구단위계획구역: 검암1구획정리

* 토지이용계획: 도로, 집산도로

* 관련 법률 규제: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역

* 토지거래허가구역: 외국인 등의 주택용도 취득에 한함 (2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 개요

말소기준권리: 2022.08.25. 평택세무서장의 압류 (등기부채권 총액: 19억 2천 4백만원)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.2. 임차인 현황 및 권리 분석

* 김교진

전입일자: 2020-12-03

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

비고: 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없다고 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인으로 분류되어 주의가 필요함. 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 권리 분석 시 해당 임차인의 점유 및 법적 지위에 대한 추가 확인이 필수적임.

* 한국토지주택공사

전입일자: 2020-12-03

확정일자: 2020-11-09

보증금: 120,000,000원

배당신고일자: 2023-02-03

대항력: 없음

비고: 등기사항전부증명서상 주택임차권 을5(2023.02.03.)로 등기되었으나 말소됨. 현재 임차인 현황상 대항력이 없는 것으로 확인됨.

* 서울보증보험주식회사 (입주자 정 )

전입일자: 2023-02-03

확정일자: 2023-02-03

보증금: 120,000,000원

배당신고일자: 2025-09-19

대항력: 없음

비고: 경매 신청 채권자가 서울보증보험이며, 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됨.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 2022-08-25. 평택세무서장 압류 (갑5)

매각으로 소멸되는 권리: 현재 등기부등본 상 을구의 주택임차권(한국토지주택공사) 및 갑구의 압류, 가압류, 강제경매개시결정이 모두 말소 예정이므로, 매수인은 인수하는 권리 없이 깨끗한 등기 상태로 소유권을 취득할 것으로 예상됨. 다만, 상기 '김교진' 임차인의 대항력 유무 및 법적 지위에 따라 변동될 수 있음.

4. 상권분석

4.1. 유사 물건 매매 사례 비교

주변 유사 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 아래와 같은 정보가 확인됨.

* 인천 서구 검암동 636-12, 풀하우스 101동 (2010년식, 30.72㎡): 2026년 1월 7일, 93,000,000원 (약 302.7만원/㎡)

* 인천 서구 검암동 645-5, 몽베르타운하우스2차 (2009년식, 72.87㎡): 2026년 1월 5일, 183,000,000원 (약 251.1만원/㎡)

* 인천 서구 검암동 616-1, 뉴베스트 (2010년식, 62.67㎡): 2026년 1월 9일, 179,000,000원 (약 285.6만원/㎡)

4.2. 시세 동향

본 물건의 건물 면적은 34.13㎡ (약 10.32평)으로, 유사 면적의 매매 사례(30.72㎡, 9,300만원)를 기준으로 시세를 추정할 수 있음. 이를 기준으로 환산 시 약 103,338,000원 수준의 시세를 형성하고 있을 것으로 예상됨. 본건의 감정가 1억 2천만원은 인근 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 건물 상태 및 시장 상황에 따라 변동 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 문화시설

인천광역시 서구 검암동 일대는 주거 지역으로, 주변에 근린생활시설, 마트, 편의점 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높음.

5.2. 교육시설

인근에 인천간재울초등학교(공립)가 위치하고 있으며, 인근에는 검암중학교, 인천검암초등학교, 인천검암동우체국, 대인고등학교, 서인천고등학교 등 다수의 교육 시설이 소재하여 교육 환경이 양호함.

5.3. 기타 생활 기반 시설

차량 진출입이 용이하며, 대중교통으로 인천2호선 검바위역 이용이 가능함. 또한, 검암경서동 행정복지센터, 검암119안전센터 등이 인근에 위치하여 행정 편의성이 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 권리 관련 리스크 (김교진)

본건은 '김교진' 임차인이 전입일자 2020년 12월 3일자로 대항력이 있는 것으로 분류되었음. 해당 임차인의 보증금이 0원으로 명시되어 있어 일반적인 임대차 관계와는 다른 특수한 상황일 수 있으며, 이는 매수인의 명도 부담 또는 예상치 못한 법적 분쟁을 야기할 수 있는 주요 리스크 요소임. '매각으로 소멸되지 않는 권리 없음'에도 불구하고 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있음.

6.2. 토지거래허가구역

본 물건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있음. 이는 외국인 등이 주택용 토지를 취득할 경우 관련 허가를 받아야 함을 의미함. 내국인 매수자에게는 직접적인 영향이 없으나, 매수인의 국적에 따라 확인이 필요함.

6.3. SGI 인수조건 변경의 영향

채권자인 서울보증보험(SGI)의 인수 조건 변경에 대한 언급은 해당 기관의 경매 참여 의지 또는 낙찰 후 인수 조건에 대한 변화 가능성을 시사함. 이는 경매 진행 과정이나 최종 낙찰가에 영향을 미칠 수 있는 요인이 될 수 있음.

6.4. 기타

향후 인근에 아파트 단지 예정이 있어 지역 개발 가능성은 있으나, 단기적인 집값 변동에는 신중한 접근이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 연립주택으로, 인천2호선 검바위역 및 인천간재울초등학교 인근에 자리하고 있어 교통 및 교육 환경이 우수한 편임. 또한, 주변 편의시설 접근성이 좋아 실거주 요건은 양호함. 그러나 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정되었고, 특히 '김교진' 임차인의 대항력 존재 및 보증금 0원이라는 특이사항은 명도 과정에서 상당한 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됨. '매각으로 소멸되지 않는 권리 없음'이라는 조건에도 불구하고, 해당 임차인 관련 분쟁 가능성을 면밀히 검토해야 함.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 및 교육 환경: 인천2호선 검바위역과 인천간재울초등학교가 근접해 있어 실거주 가치가 높음.

* 주변 개발 잠재력: 인근 아파트 단지 예정 등 지역 개발 가능성이 있음.

* 상대적으로 저렴한 시세의 유사 면적 매물 존재: 유사 면적의 매물은 약 9천 3백만원에 거래되었으며, 이는 감정가 대비 상대적인 투자 기회를 제공할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1억 2천만원이나, 유사 면적의 최근 매매 사례가 9천 3백만원임을 감안할 때 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됨. 또한, '김교진' 임차인의 대항력 존재 및 보증금 0원이라는 특이사항은 명도 및 법적 리스크로 작용할 수 있어, 이를 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요함.

예상 인수 보증금: 0원

최근 유사 면적 실거래가(9,300만원)와 감정가(1억 2천만원)를 종합적으로 고려하고, 임차인 리스크를 감안할 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 다음과 같이 산정함.

예상 입찰가: 105,000,000원 (1억 5백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.