나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512382 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1487-7 광명아파트 1동 2층216호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천주안남초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설,학교, 관공서 등이 소재하는 등 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 6층 건내 제2층 제216호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등. 창 호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급,배수설비, 난방설비,도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 포장 도로가 외곽 공도와 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7.0]<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상 대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.0307))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에 관한 허 가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간:2025.8.26~2026.8.25)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 지분매각
- 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경512382 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1487-7 광명아파트 1동 2층 216호

용도: 아파트

건물면적: 44.19㎡ (약 13.37평)

전용면적: 48.6㎡ (약 14.71평)

분양면적: (정보 없음)

토지면적: 26.47㎡ (약 7.99평)

토지 지분: 8.822451㎡ (약 2.67평)

건물 지분: 14.728526999999998㎡ (약 4.46평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

1.3. 감정가

감정가: 47,700,000원 (4,770만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천주안남초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하며, 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 현황 요약

본 건은 지분 매각 물건으로, 공유자의 우선매수 신고 가능성이 있습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 강

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2012-12-20

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 대항력 있는 임차인이므로 명도 과정에서 예상치 못한 문제로 이어질 수 있어 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 등기부 요약 (말소기준권리 포함)

말소기준권리: 2023년 12월 26일 접수된 주식회사씨티파이낸스대부의 근저당권 (채권액 22,500,000원)입니다.

본 경매로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

집합건물 등기부상 총 채권액은 30,000,000원입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

주변 지역은 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 및 상업 지역입니다.

인천주안남초등학교가 인근에 위치하여 교육 관련 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

주변에 유흥업소나 혐오시설이 다수 밀집한 지역은 아닌 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명: 광명아파트

주소: 인천광역시 미추홀구 주안동 1487-7

준공년월: 1988년 7월 (사용승인일: 19880719)

동수: 6개동

세대수: 462세대

최고/최저층: 6층 / 1층

난방방식: 도시가스 개별난방 (설비내역 참조)

주차대수: 총 250대 (지상 10대, 지하 0대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

5.2. 주변 편의시설

인천주안남초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본 건은 건물 및 토지의 지분만을 매각하는 물건으로, 전체 소유권 확보가 어렵습니다.

향후 공유물 분할 소송 등 복잡한 법적 절차가 발생할 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

전입일자(2012-12-20)가 말소기준권리(2023-12-26)보다 앞서 대항력이 있는 임차인 강 이 존재합니다.

보증금이 0원으로 신고된 점은 이례적이므로, 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 공유자 우선매수

공유자가 우선매수 신고권을 행사할 경우, 최고가 입찰자가 있더라도 해당 공유자가 최고가와 동일한 가격으로 낙찰받게 됩니다.

이는 입찰 경쟁에서 불리하게 작용할 수 있으며, 입찰 전략에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 노후 건물

1988년에 건축된 건물로, 연식이 오래되어 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 광명아파트의 지분 매각 물건입니다.

우수한 학군과 편리한 교통을 갖춘 입지 조건을 보유하고 있으나, 지분 매각, 대항력 있는 임차인(보증금 0원), 공유자 우선매수 등의 복합적인 리스크를 안고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

특히 대항력 있는 임차인 관련 사항은 명도 과정에서 추가적인 검토와 주의가 필요합니다.

잠재적 위험 요소를 충분히 인지하고 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 진행한 후, 본인의 투자 성향에 부합하는지 종합적으로 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 개발 잠재력

인천 미추홀구는 지속적인 개발 사업이 진행되는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8.2. 교육 환경

인천주안남초등학교가 인접하여 자녀가 있는 실수요자에게 매력적인 조건이 될 수 있습니다.

8.3. 시세 대비 투자 기회

지분 매각 및 임차인 관련 리스크를 감안한 적정 입찰가를 산정할 경우, 시세 대비 저가 매수 기회를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 정보를 바탕으로 볼 때, 동일 아파트(광명8차 아파트)의 유사 면적대 매물은 2026년 6월에 97,000,000원에서 129,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

본 건의 감정가는 47,700,000원으로, 최근 실거래가 평균(약 104,666,667원) 및 최고가 대비 현저히 낮은 수준입니다.

다만, 이는 지분 매각 가격이며, 전체 소유권 가격과는 차이가 있습니다. 또한, 실제 매각 시 현장 조사 결과 및 입찰 경쟁 상황에 따라 시세는 변동될 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 지분 매각, 대항력 있는 임차인(보증금 0원), 공유자 우선매수 등 여러 위험 요소를 포함하고 있습니다.

따라서, 감정가(47,700,000원)를 기준으로 하되, 예상되는 명도 비용, 추가 법적 절차 비용, 지분 매각으로 인한 할인율 등을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

주의: 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도로 고려할 필요는 없습니다.

보수적 접근: 최근 실거래가 평균(약 1억 4백만 원)의 60~70% 수준에서 지분 가치 및 위험 요소를 반영하여 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 범위: 40,000,000원 ~ 60,000,000원 (이는 보수적인 예상이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 본건의 정확한 권리 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

권장 입찰가: 40,000,000원 ~ 50,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.