나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512392 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 621-110 해피빌리지 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "용현초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 2층 201호로서, 외벽 : 드라이비트 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계 약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경512392 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 물건 개요

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 621-110 해피빌리지 2층 201호

건물명: 해피빌리지

신주소: 인천광역시 미추홀구 낙섬중로35번길 14-7 (용현동)

용도: 연립주택 (다세대주택)

건축년도: 2008년

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 126,000,000원

토지면적: 26.00㎡ (약 7.87평)

토지지분: 26.000000000000004㎡ (약 7.87평)

건물면적: 50.71㎡ (약 15.34평)

건물지분: 50.712㎡ (약 15.34평)

대지면적(집합건물): 171.3㎡

건축면적(집합건물): 102.57㎡

연면적(집합건물): 412.89㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 소재하며, "용현초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 과거 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)이었으나, 현재 지정 기간은 만료된 것으로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2024년 7월 5일 접수된 서울보증보험주식회사의 가압류(인천지방법원 2024카단11933)입니다.

3.2. 주요 권리관계

* 을구 7번: 2024년 5월 13일 접수된 한국토지주택공사의 주택임차권 (보증금 132,000,000원). 등기부상 '말소: 인수'로 되어 있으나, 'SGI 인수조건 변경' 및 '말소 동의 확약서 제출' 관련 특이사항이 존재합니다.

* 을구 8번: 2025년 9월 16일 접수된 서울보증보험의 강제경매개시결정(사건번호: 2025타경512392)으로 본 경매의 근거가 됩니다.

3.3. 인수되는 권리 (임차인 현황)

등기부상 '인수'로 표시된 권리는 서울보증보험 주식회사의 주택임차권입니다. 해당 임차인은 보증금 132,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자 2022년 3월 24일, 확정일자 2022년 3월 18일입니다.

본 경매 절차에서 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 서울보증보험 주식회사가 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출함에 따른 것으로 추정되나, 이 부분에 대한 법적 해석 및 최종 확정은 낙찰 후 인수 부담으로 작용할 수 있어 철저한 확인이 필요합니다.

따라서, 본건은 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 보이나, 임차인과의 명확한 합의 및 법적 검토가 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

물건이 위치한 용현동 일대는 주거 밀집 지역으로, 학교, 아파트, 다세대주택 등과 더불어 소규모 근린생활시설 및 오피스텔이 혼재되어 있는 지역입니다. 이는 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 용현초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 주거 밀집 지역 특성상 일상생활에 필요한 기본적인 근린생활시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.2. 건물 상태 및 설비

건물은 철근콘크리트구조로, 내부에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다. 2008년에 건축되어 비교적 신축에 속하나, 관리 상태에 따라 노후화 정도는 다를 수 있습니다.

5.3. 주변 환경

주변에 대규모 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으며, 전반적으로 주거 및 교육 환경으로 적합한 지역으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 권리 및 인수 조건

가장 중요한 리스크 요인으로, 서울보증보험 주식회사의 대항력 있는 임차인이 존재하며 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다. 비록 'SGI 인수조건 변경' 및 '말소 동의 확약서 제출'로 인해 인수 보증금이 0원으로 표기되어 있으나, 이 부분은 법적 분쟁의 소지가 있거나 낙찰 후 추가적인 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 낙찰 전 해당 확약서의 효력 및 최종 인수 여부에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다.

6.2. 토지 이용 계획

과거 토지거래허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 현재 지정 기간은 만료되었습니다. 향후 부동산 거래 시 새로운 규제 적용 가능성은 낮으나, 지역 개발 계획 등은 지속적으로 확인하는 것이 좋습니다.

6.3. 임대 관계 미상

본 물건의 임대 관계는 미상으로 표기되어 있으나, 구체적인 임차인 정보가 파악되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 학군과 주거 편의시설 접근성이 양호한 지역에 있습니다. 교통 여건 또한 보통 수준입니다.

다만, 가장 큰 변수는 서울보증보험 주식회사의 대항력 있는 임차인 문제입니다. 등기부상 '인수' 권리로 명시되어 있으나, SGI와의 계약 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 보증금이 0원으로 처리된 점은 낙찰자에게 잠재적 위험이 될 수 있습니다. 이 리스크를 명확히 해소할 수 있다면, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 저평가 가능성

임차인 관련 불확실성으로 인해 시세보다 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다. 임차인 인수 리스크가 명확히 해소될 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 입지 개선 시 가치 상승

용현동 일대의 지속적인 개발이나 도시 환경 개선 사업 추진 시, 부동산 가치 상승 여력이 있습니다.

8.3. 명확한 권리 분석을 통한 안전한 투자

철저한 권리 분석과 임차인과의 협상 또는 법적 절차를 통해 권리 관계를 명확히 할 경우, 안정적인 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건의 감정가는 126,000,000원이며, 건물 면적 50.71㎡ (약 15.34평) 기준 평당 약 378만원입니다.

제공된 최근 매매 사례 (2026년 5월)를 분석한 결과,

* 38.67㎡ 매물: 6,000만원 (약 155,173원/㎡, 평당 약 512만원)

* 69.25㎡ 매물: 11,000만원 (약 158,845원/㎡, 평당 약 525만원)

* 32.76㎡ 매물: 6,690만원 (약 204,151원/㎡, 평당 약 674만원)

최근 매매 사례들의 평당 가격은 약 512만원 ~ 674만원 수준입니다. 본건의 감정가는 이러한 최근 매매 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

전용면적 기준 최근 매매 평균 단가(약 172,000원/㎡)를 적용하면, 본건 건물 면적 50.71㎡ 기준으로 약 8,710만원의 시세가 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 인수할 보증금이 0원이라는 전제 하에, 감정가 126,000,000원을 기준으로 하되, 최근 시세 대비 높은 감정가와 임차인 인수 관련 불확실성이라는 리스크를 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

감정가의 70~80% 수준을 시초가로 본다면 88,200,000원 ~ 100,800,000원 범위에서 고려할 수 있습니다.

임차인 리스크를 완전히 해소할 수 있다는 확신이 있다면, 시세 상승 가능성을 포함하여 최대 110,000,000원까지 고려해 볼 수 있습니다.

하지만, 잠재적 인수 부담 발생 가능성을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

최종 예상 입찰가: 95,000,000원 ~ 105,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.