나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1572 [1] 인천광역시 남동구 고잔동 662-3 청류지산 5층507호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 초원 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 고잔동 소재 "호구포길사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공장 등 공업용 부동산이 주로 들어서 있는 남동국가산업단지내의 공장지대임.

교통상황

본건 북동측 직선거리 약 600m 지점에 수인분당선 "호구포역"이 소재하고 있고, 본건 동남측 호구포로를 운행하는 버스정류장이 인근에 소재하고 있어 대중교통편익은 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트합성구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상11층 건물로서 외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감 등 내벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호임

이용상태

집합건축물대장상 전유부분 용도는 공장(지식산업센터)로 등재되어 있으며, 동일 용도로 이용중임

설비내역

상하수도설비 및 위생설비, 승강기설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지이며, 공장(지식산업센터)로 이용중인 건물의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 동남측으로 노폭 약35m의 포장도로에 접하고 있으며, 차량 진출입 용이함

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역(2024-03-04)(인천광역시 고시 제2024-45호), 가축사육제한 구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역(2023-06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

자세한 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1572 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 호구포로 139 (고잔동) 5층507호 (청류지산)

용도: 지식산업센터 (공장)

감정가: 230,000,000원

토지면적: 19.17㎡ (약 5.8평)

건물면적: 72.66㎡ (약 22.0평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO (국민은행)

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 인천광역시 남동구 고잔동 소재 "호구포길사거리" 남서측 인근에 위치하며, 남동국가산업단지 내 공업 지역에 속해 있습니다.

교통상황:

북동측 직선거리 약 600m 지점에 수인분당선 "호구포역"이 소재하고 있으며, 본건 동남측 호구포로를 운행하는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 편의는 대체로 무난한 편입니다.

도로상태:

본건 동남측으로 노폭 약 35m의 포장도로에 접하고 있어 차량의 진출입이 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 산업시설구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

2022년 4월 29일 접수된 국민은행 근저당권(채권금액 240,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

인수되는 권리:

등기부등본 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있습니다. 실제 지상권이 존재하는 경우 낙찰자가 인수해야 하므로, 이에 대한 면밀한 현장 조사 및 법률 검토가 반드시 필요합니다.

채권 총액:

등기부상 총 채권액은 274,000,000원(근저당 240,000,000원 + 가압류 34,000,000원)으로 파악됩니다. 다만, 임의경매 신청 채권(국민은행)의 채권액 및 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 임차인으로 인한 별도의 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 남동국가산업단지 내에 위치하여, 주변은 공장 및 기타 공업용 부동산이 주로 분포하고 있습니다.

지식산업센터 용도에 맞는 기업들의 임대 수요가 상권의 주요 기반이 될 것으로 보입니다.

수인분당선 호구포역과 인근 버스정류장 이용이 가능하나, 상권의 중심은 산업단지 내 관련 업체 종사자 및 기업들을 중심으로 형성될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 산업단지 내에 위치하므로, 주거 편의시설보다는 업무 및 산업 관련 편의시설이 주를 이룰 것으로 보입니다.

인근으로 식당, 편의점 등 산업단지 종사자를 위한 편의시설이 일부 존재할 것으로 예상됩니다.

수인분당선 호구포역 및 버스 노선을 통해 인천 시내로의 이동이 가능하며, 기본적인 생활 편의시설은 역세권 주변을 통해 이용할 수 있습니다.

주변 지역에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설이 인접해 있다는 정보는 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건:

유동화 자산의 특성상 관리 또는 처분 과정에서 일반 부동산보다 복잡성이 수반될 수 있습니다.

지상권 인수 가능성:

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급된 점은 잠재적 리스크입니다. 실제 지상권 존재 여부 및 그 조건에 따라 낙찰자에게 상당한 부담이 될 수 있으므로, 철저한 확인이 요구됩니다.

산업단지 경기 변동:

국가산업단지에 위치한 물건으로서, 해당 산업의 경기 변동이나 업종 변화에 따라 공실률 및 임대 가치에 영향을 받을 수 있습니다.

주변 환경:

공업 지대의 특성상 소음, 분진 등 환경적인 요소가 생활 편의성과 관련하여 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천 남동국가산업단지 내에 위치한 지식산업센터 경매 물건입니다.

교통 및 접근성은 양호하며, 산업단지 내의 입지적 특성상 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

권리 분석상 임차인 인수 부담은 없으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급된 지상권에 대한 상세한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

산업단지 내 핵심 입지: 남동국가산업단지 내에 위치하여 관련 기업들의 입주 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

경매를 통한 시세 차익: 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

지식산업센터의 안정성: 타 지식산업센터 물건들과 비교 분석하여 임대 수익률 및 향후 가치 상승 잠재력을 평가할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 임대 현황, 공실률, 건물 상태, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시세 조사가 선행되어야 합니다.

또한, '지상권' 등 인수 부담의 실제 존재 여부 및 그 가치를 파악하는 것이 입찰가 결정에 매우 중요합니다.

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 제시가 어렵습니다. 통상적으로 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황과 권리 분석 결과, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 반영하여 입찰가를 결정하게 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.