나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1600 [1] 인천광역시 강화군 양사면 덕하리 산370 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산감정 · 평가일 2025.10.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 양사면 덕하리 소재 "덕하3리 마을회관" 남측 인근에 위치하며, 주위는 전원주택, 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하나, 일일 운행횟수 등을 고려시 대중교통 사정은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

본건은 부정형의 완경사지대로서, 현황 "자연림" 상태임.

인접 도로상태

본건은 서측 구거 월편으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁(15m이하))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>※문화재보호법 제13 조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람 이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

물건 비고

현황상 잡목 등이 자생하는 임야로서, 분묘소재여부 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1600 (1)

* 소재지: 인천광역시 강화군 양사면 덕하리 산370

* 용도: 임야

* 감정가: 128,895,000원

* 토지면적: 1983.00㎡ (약 600.1평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 강화군 양사면 덕하리 소재 "덕하3리 마을회관" 남측 인근에 위치하며, 주위는 전원주택, 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 무난한 편임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하나, 일일 운행 횟수 등을 고려시 대중교통 사정은 다소 불편한 편임.

* 도로상태: 본건은 서측 구거 월편으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접해있음.

1.2. 권리분석

* 현재 채권자: 강 (자료상 강OOOOOO으로 표기됨)

* 말소기준권리: 2010년 11월 24일 접수된 강화군산림조합의 근저당권 (을1)

* 등기부요약:

* 소유권 이전: 1989년 9월 20일 재산상속으로 김희자 외 2명에게 이전되었으며, 이후 증여 및 협의분할에 의한 상속을 통해 김영진 외 명의로 소유권이 이전되었음.

* 부채 현황:

* 강화군산림조합 근저당: 72,000,000원 (2010-11-24)

* 김지용 근저당: 19,000,000원 (2015-02-17)

* 총 채권액: 91,000,000원.

* 임의경매 개시: 2025년 9월 17일 강화군산림조합에 의해 개시되었음.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권이 명시되어 있으나, 개요는 비어있음. 상세 내용 확인 필요.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계 0원이며, 별도의 임차인 정보는 확인되지 않음.

1.3. 상권분석

* 본건은 농경지, 임야, 전원주택 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 상업 기능보다는 농업 및 전원생활 관련 환경을 갖추고 있음.

* 주변에 대규모 상업시설이나 편의시설은 부족한 것으로 판단되며, 관련 시설 접근성은 다소 떨어짐.

1.4. 생활정보

* 본건은 "덕하3리 마을회관"이 근거리에 위치하나, 대중교통 이용 및 생활 편의시설 접근성은 다소 불편할 것으로 예상됨.

* 주변 지역은 농촌 및 전원생활 환경으로 구성되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 본건은 분묘기지권 관련 특이사항 및 주의사항이 명시되어 있음. 현황상 잡목 등이 자생하는 임야로서 분묘 소재 여부가 불분명함. 분묘 발견 시 분묘기지권 성립 여부에 따라 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있어 주의가 필요함.

* 토지 이용 제한: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 준보전산지, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있음.

* 문화재 관련 사항: 문화재보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률, 시 문화재보호조례에 따라 문화재 관련 인허가 사항을 반드시 확인해야 하며, 이는 재산권 행사에 중요한 영향을 미칠 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 인천광역시 강화군에 위치한 임야로서, 자연림 상태이며 대중교통 접근성이 다소 떨어지는 지역임.

* 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 분묘기지권의 존재 가능성 및 각종 토지 이용 제한사항은 주의 깊게 검토해야 할 주요 리스크 요인임.

* 특히, 토지 이용 계획 및 제한 상태에 대한 상세한 확인과 분묘 소재 여부 확인이 필수적임.

1.7. 투자 포인트

* 자연 녹지 지역의 토지로서, 장기적인 관점에서 개발 가능성을 염두에 둔 투자 대상으로 고려될 수 있음.

* 다만, 현재로서는 분묘기지권 및 개발 제한 사항으로 인해 투자 매력이 제한적일 수 있으므로, 해당 리스크 해소 가능성을 면밀히 분석하는 것이 중요함.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금이 없는 관계로, 감정가 128,895,000원을 기준으로 입찰가 산정이 가능함.

* 본 물건의 예상 입찰가는 현장 답사, 유사 물건 시세, 권리 분석 결과, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 하며, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가 산정이 어려움.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.