나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512784 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 624-112 영광그린빌 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 3층 건물내 1층 102호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 드라이비트 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로, 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 준주거지역, 고도지구(2024-12-30)(G.L+15m 이하(인천광역시 고시 제2024-435호)), 방화지구, 지구단위계획구역(수봉 지구단위계획), 도로(저촉), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))),도시관리계획 입안중(2025-07-18),지적재조사사업지구임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 624-112번지, 영광그린빌 1층 102호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경512784(1)입니다.

감정평가액은 49,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

토지 면적은 11.01㎡ (약 3.33평)이며, 건물 면적은 21.96㎡ (약 6.64평)입니다.

건축물대장상 건물명은 영광그린빌, 전유 부분은 102호로 확인됩니다.

신주소는 인천광역시 미추홀구 경인로206번길 13 (도화동)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

남서측으로 노폭 약 10미터 내외, 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 인천지방법원 2025타경512784 강제경매개시결정(채권자: 주택도시보증공사)입니다.

등기부채권 총액은 95,000,000원입니다.

매각으로 소멸되는 권리는 다음과 같습니다.

* 을구 7번 주택임차권: 이학선, 임차보증금 95,000,000원. (전입일자 2022.10.28, 확정일자 2022.10.14). 본 임차인은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 기타 갑구 9번, 10번, 12번 권리는 말소 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 도화동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

도화초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 갖춰져 있습니다.

다양한 종류의 주택(단독, 다세대, 아파트)이 혼재하여 지역 내 주거 수요가 존재합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 준주거지역, 고도지구, 방화지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 도로 저촉, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역(외국인 한정) 등의 규제를 받고 있습니다.

특히, 도시관리계획 입안중(2025.07.18)인 점과 지적재조사사업지구로 지정된 점은 향후 지역 개발 및 재정비 가능성을 내포하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 도화초등학교가 있어 자녀 교육에 편리합니다.

* 다양한 근린생활시설이 인근에 있어 일상생활에 필요한 편의를 누릴 수 있습니다.

* 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 차량으로 주요 도로 접근이 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 본건은 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있습니다. 이는 주택도시보증공사와의 관계에서 발생한 복잡한 채권 및 채무 관계나 인수 절차에 대한 추가 확인이 반드시 필요하며, 예상치 못한 변수로 작용할 수 있습니다.

* 복합적인 토지 이용 계획 및 제한: 일반상업지역, 준주거지역, 고도지구, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로저촉, 도시관리계획 입안중, 토지거래허가구역(외국인 한정) 등 다수의 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재합니다. 이로 인해 향후 건축, 증축, 용도 변경 등 재산권 행사에 제한이 따를 수 있으며, 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

* 호수 표기 불명확: 현황 조사 당시 102호의 호수 표시가 떨어져 없어 101호 옆으로 추정하고 있다는 점은 현장 방문 시 정확한 호수 확인 및 물건 상태 점검이 필수적임을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 소형 다세대주택으로, 기본적인 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 양호합니다.

등기부상 인수해야 할 권리 부담은 없으나, 주택도시보증공사가 채권자로서 진행하는 강제경매이며 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재하므로, 해당 조건에 대한 철저한 확인 및 법률적 검토가 필수적입니다.

다양한 도시계획 상 제한사항은 투자 시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

주변 시세와 본건의 감정가를 비교 분석하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 면적으로 초기 투자 부담이 낮아 소액 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 주변에 학교, 상가 등 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 사안을 잘 파악하고 합리적인 가격에 낙찰받는다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 49,000,000원

주변 유사 물건 최근 매매 사례:

* 인천 미추홀구 도화동 116-10번지, 금호빌라(1990년식, 1층, 38.23㎡) 50,000,000원 (㎡당 약 1,308,000원)

* 인천 미추홀구 도화동 245-8번지, 우림빌라(1992년식, 3층, 32.76㎡) 45,000,000원 (㎡당 약 1,373,000원)

* 인천 미추홀구 도화동 233-1번지, 한양(1983년식, 2층, 53.85㎡) 90,000,000원 (㎡당 약 1,671,000원)

본건 건물 면적 21.96㎡ (약 6.64평)의 경우, 주변 시세 및 감정가, 그리고 'HUG 인수조건 변경' 및 도시계획 제한사항 등 여러 요소를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 유사 물건의 ㎡당 가격을 적용하면 약 28,700,000원 ~ 36,700,000원 범위로 산출됩니다. 감정가(49,000,000원) 대비 약 70~85% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 37,000,000원 ~ 42,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.