나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512838 [1] 인천광역시 계양구 계산동 898-8 월드빌 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 "경인여자대학교" 남측 인근에 위치하며 본건 인근은 공동주택, 다세대주택 및 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 환경 여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 내 제2층 제203호 외벽 : 치장석붙임 및 드라이비트 등 마감. 내벽 : 벽지 일부 타일 마감. 창호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용중에 있음.

설비내역

위생 및 급, 배수설비, 난방시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지와 등고평탄한 부정형의 토지로 다세대주택부지로 이용중에 있음.

인접 도로상태등

본건 북측으로 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역 (인천서부교육지원청 문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역 (인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(자세한 사항은 인천북부교육지원청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역 (인천서부교육지원청에 문의 , 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) -별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512838 (1)

* 소재지: 인천광역시 계양구 계산동 898-8 월드빌 2층203호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 136,000,000원

* 토지면적: 17.11㎡ (약 5.18평)

* 토지지분: 17.114㎡ (약 5.18평)

* 건물면적: 42.05㎡ (약 12.72평)

* 건물지분: 42.05㎡ (약 12.72평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 "경인여자대학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로, 제반 환경 여건은 보통 수준입니다.

* 인근 계산동 898-4번지 삼환2차 아파트(1989년 준공)는 노후된 주거지로, 계산동 일대는 2030년까지 노후 주거지 정비 사업이 추진될 예정입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 통행이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 이춘희 (2009.05.28), 주식회사에스엠주택 (2021.09.08), 강호경 (2022.02.28)

* 주택임차권: 박정화 (2022.02.28 전입, 보증금 135,000,000원, 확정일자 2022.02.09) - 을구 9번, 말소 예정

* 압류: 계양구 (2023.01.05) - 말소 기준 권리

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.09.29, 135,000,000원) - 본 경매 개시 결정

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박 )

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-28

* 확정일자: 2022-02-09

* 배당신고일자: 2024-03-15

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경. 물건명세서 상 주택임차권등기가 말소될 것으로 확인됨.

3.3. 권리 인수 여부

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (주택임차권은 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예정)

* 낙찰자가 인수하는 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 환경

* 본건 인근은 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* "경인여자대학교" 남측 인근에 위치하여 학생 및 교직원 대상 상권 활용 가능성이 있습니다.

* 지역 내 기본적인 상업 기능이 있으나, 매우 활성화된 상권은 아닙니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통

* 차량 접근 및 대중교통 이용이 용이합니다.

5.3. 교육시설

* 경인여자대학교가 인접해 있으며, 다수의 교육환경 보호구역(상대/절대)으로 지정되어 있습니다. (자세한 사항은 교육지원청 문의 필요)

5.4. 주거환경

* 다세대 주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 및 계약 관련

* HUG 인수조건 변경: HUG 임차권은 말소 예정이나, 관련 변경 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 명확히 파악되지 않아 명도 시점 관련 변수 발생 가능성. (단, 현 임차인은 대항력 없음)

6.2. 이용 및 규제 관련

* 교육환경 보호구역: 다수의 보호구역 지정으로 향후 건축 및 용도 변경에 제한이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 가축분뇨법에 따른 제한 사항이 있습니다.

* 토지거래허가구역: (2025-08-26~2026-08-25) 외국인 등 주택용도 취득 시 허가 필요. (현재 기간 만료 전)

* 건물 연식: 2002년 준공 건물로 노후도 고려 필요.

* 혐오시설: 주변 지역에서 고의적으로 혐오시설이 언급된 검색 결과는 확인되지 않았으나, 인천시에서는 과거 하수처리장, 쓰레기소각장 등 혐오시설을 친환경 및 체육시설로 전환하는 노력을 진행해 왔습니다. 또한, 지역 내 쓰레기 처리를 둘러싼 문제와 관련하여 타 지역 소각장 이용 등 복잡한 이해관계가 존재합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 계양구 계산동의 다세대주택으로, 경인여자대학교 인근에 위치합니다.

* 권리관계는 HUG 임차권이 말소될 예정이며 인수 보증금이 없어 비교적 명확합니다.

* 주변 시세 대비 가격 경쟁력이 있고, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 다만, 복잡한 토지이용계획과 다수의 보호구역 지정은 향후 활용에 제약을 줄 수 있으므로 면밀한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* HUG 보증 관련 권리관계 명확화로 인수되는 보증금 없음.

* 경인여자대학교 인접으로 인한 꾸준한 임대 수요 기대.

* 다세대 주택 밀집 지역 내 안정적인 입지.

* 주변 시세 분석을 통한 합리적인 가격 확보 시 투자 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 제공된 최근 매매 정보 분석 결과(47.42㎡ 8000만원, 31.47㎡ 5000만원, 56.54㎡ 11300만원), 본건의 시가는 약 84,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가는 136,000,000원으로, 시장 시세 대비 높게 책정되었습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 권리관계 명확성을 고려하여, 보수적인 관점에서 감정가의 약 70% 수준인 95,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.