나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512779 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 57-10 더패밀리 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 수도권전철 1호선 '제물포역' 남측 인근에 위치 하며, 주위는 오피스텔, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재한 지역으로서 주위환경은 보통시됨

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 수도권전철 1호선 '제물포역' 및 노선버스정류장 이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 무난한 편임

건물의 구조

.철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 5층 502호로서, 외벽 : 석재붙임 및 파벽돌붙임 마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 어무시설 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 중점경관관리구역(2023-09-20), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512779 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 57-10 더패밀리 5층502호

* 건물명: 더패밀리

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 171,000,000원

* 토지면적: 14.83㎡ (약 4.49평)

* 건물면적: 59.89㎡ (약 18.12평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 특이사항: HUG 인수조건 변경 (세부 내용 확인 필요)

* 건축물 정보: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 5층 502호 (업무시설-오피스텔 및 제2종근린생활시설 혼합)

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 수도권전철 1호선 '제물포역' 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재한 지역으로 일반적인 주거 및 업무 복합 지역입니다.

* 교통: 수도권전철 1호선 '제물포역'이 인근에 위치하며, 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 차량의 출입도 가능합니다.

* 도로: 본건 건물은 남동측으로 약 6미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 권리 관계 요약:

등기부등본상 소유권 이전, 압류, 강제경매, 주택임차권 등 다양한 권리가 등기되었으나, 본 경매 사건을 통하여 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

* 말소기준 권리:

본 사건의 말소기준 권리는 2025년 09월 26일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (사건번호: 2025타경512779)입니다.

* 인수되는 권리:

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 을구 1번 순위의 주택임차권(김지은, 170,000,000원)은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인하여 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

본건에는 총 5명의 임차인이 파악되었습니다. 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

* A : 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2024-08-12. 대항력 없음.

* A : 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2024-08-12. 대항력 없음.

* R : 보증금 1,000,000원, 차임 550,000원. 전입일자 2024-08-23. 대항력 없음.

* T : 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2024-08-12. 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(김 ): 보증금 170,000,000원. 전입일자 2021-10-28. 대항력 없음. (HUG 관련 임차권 등기)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 인천광역시 미추홀구 숭의동은 제물포역을 중심으로 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 지역입니다. 인근에는 다양한 상업 시설과 편의 시설이 자리하고 있어 지역 내 유동인구가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 오피스텔로서의 주거 수요와 업무 시설로서의 사무실 수요가 모두 존재할 수 있는 입지입니다. 검색된 자료에 따르면 숭의동 61.7㎡ 오피스텔 매매가가 1억 4,500만원, 84.45㎡는 1억 7,000만원 수준의 실거래 사례가 있으며, 월세는 3,000만원 / 70만원 수준으로 파악됩니다. 이는 본건의 감정가 및 면적을 고려할 때 시장 가격과 유사하거나 일부 낮은 수준으로 형성될 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 교통 및 편의시설: 제물포역을 이용한 서울 및 수도권 접근성이 우수하며, 주변 상업 지역 내 각종 편의시설(마트, 식당, 병원 등) 이용이 편리합니다. 검색 결과에 따르면 수봉산, 체육센터, 축구 경기장 등 자연 및 체육 시설 접근성도 양호합니다.

* 교육 시설: 본건은 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역으로 지정되어 있으나, 이는 교육기관과의 거리 등에 따른 제한사항으로 직접적인 생활에 큰 영향을 미치지는 않을 것으로 판단됩니다. 인천신광초등학교, 인천남중학교, 광성고등학교 등이 주변에 위치하고 있습니다.

* 기타: 본건은 일반상업지역 내에 위치하여 다양한 업종의 영업이 가능하며, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 건축 시 경관 관련 사항을 고려해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경이 있다는 점은 협상이나 인수 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 현재까지 제공된 정보에 따르면 매각으로 인한 권리 소멸에는 문제가 없는 것으로 보입니다.

* '2동' 관련 정보: 현황조사서상 본건이 '2동'에 있다고 언급된 부분은 추가적인 확인이 필요합니다. 이는 본건 건물이 2개 동으로 이루어진 단지 내에 속해 있는지, 혹은 해당 주소지에 2개의 건물이 존재하며 본건이 그중 하나인지 등 구체적인 내용을 파악해야 할 수 있습니다. 이는 건물 관리, 주차, 시설 이용 등에서 잠재적 이슈가 될 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인에 한해 토지거래 허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 기간(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)을 고려할 때 일반적인 내국인 낙찰자의 경우 큰 문제가 되지 않을 수 있습니다. 다만, 외국인 투자자는 허가 절차를 확인해야 합니다.

* 주변 환경: 과거 숭의동 일대에 성매매 집결지였던 '옐로하우스'가 있었으나, 현재 재개발이 진행되어 철거되었으며, 일부 지역에서는 노후 주택의 무단 점유 및 쓰레기 방치 문제, 공사 중단 건물로 인한 슬럼화 우려가 제기되기도 했습니다. 본건과 직접적인 관련성은 낮으나, 지역 전체의 분위기를 고려할 필요는 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 역세권 오피스텔로, 제물포역 인근의 편리한 교통과 지역 내 상업 시설 이용이 용이한 장점을 가지고 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없어 명확한 투자처가 될 수 있습니다. 다만, '2동' 관련 정보 및 HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용 확인이 필요하며, 이러한 부분을 명확히 파악한다면 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수도권전철 1호선 제물포역 인근에 위치하여 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

* 권리상 안전: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없습니다.

* 다양한 활용 가능성: 업무시설 및 제2종근린생활시설 복합 지역 내에 위치하여 주거용 오피스텔 및 소규모 사무실 등 다용도로 활용 가능성이 있습니다.

* 개발 가능성: 일반상업지역에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 171,000,000원입니다. (제공된 JSON 분석 결과).

* 현재 주변 시세 정보에 따르면, 숭의동 일대 유사 면적 오피스텔의 매매가는 약 1억 4,500만원에서 1억 7,000만원 이상까지 분포하고 있습니다. 본건 건물의 전용면적(59.89㎡)과 감정가를 고려할 때, 낙찰 가능성을 높이기 위해서는 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근해야 합니다.

* 모든 임차인의 대항력이 없고 인수되는 보증금이 0원임을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 고려될 수 있습니다.

* (주의: 이는 일반적인 경향이며, 본건의 구체적인 시장 가치는 별도의 시세 조사 및 현장 방문을 통해 면밀히 재확인되어야 합니다. 현재 제공된 자료만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다.)

* 따라서, 예상 입찰가는 약 130,000,000원 ~ 160,000,000원 수준에서, 현 시세 및 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.