나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512732 [1] 인천광역시 부평구 부평동 146-26 라일플로리스 6층607호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "인천부흥초등학교" 서측 인근에 위치하는 부동산으로서 본건 주위는 소규모 점포 및 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경 및 제반 입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬라브)지붕 17층 건중 6층 607호로서, 외벽: 외장석붙임 및 몰탈위 수성페인트 마감. 창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 난방시설, 승강기, 도시가스 시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 라일플로리스 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 35m, 북측으로 폭 약 7~8m의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2025-05-19), 토지거래계약에관한 허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 라일플로리스 6층 607호

사건번호: 인천지방법원 2025타경512732 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 146-26 라일플로리스 6층 607호

용도: 오피스텔

감정가: 62,000,000원

토지면적: 4.36㎡ (약 1.32평)

토지지분: 4.36㎡ (약 1.32평)

건물면적: 21.72㎡ (약 6.57평)

건물지분: 21.72㎡ (약 6.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "인천부흥초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 소규모 점포 및 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 지역 환경 및 입지 조건을 갖추고 있습니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

주변에 혐오시설이 특정되지는 않았으나, 일반 상업지역 내 오피스텔 밀집 지역입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 인천지방법원 2025타경512732호 강제경매개시결정(주택도시보증공사, 2025년 9월 25일 접수)입니다.

등기부등본상 채권 총액은 99,000,000원입니다.

* 갑구 순위 2번: 천경희 소유권 이전 (2012년 10월 11일)

* 을구 순위 3번: 장 주택임차권 (99,000,000원, 2022년 5월 9일 확정일자, 2022년 6월 10일 전입)

* 임차인 현황 상 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

* 집합건물 등기부요약 상 주택임차권은 말소 처리되었으나, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있습니다. 다만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었음을 고려할 때, 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 갑구 순위 3번: 박규리 소유권 이전 (2022년 6월 13일)

* 갑구 순위 4번: 주택도시보증공사 강제경매 (99,000,000원, 2025년 9월 25일 접수, 말소기준권리)

경매로 인해 상기 권리들은 말소될 예정이나, 을구 3번 주택임차권의 최종 처리 여부는 낙찰 후 관련 서류를 재확인해야 합니다. 그러나 채권자가 주택도시보증공사이고 임차인의 대항력이 없는 점, 말소 동의 확약서 제출 등을 볼 때 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 부평동 일대는 소규모 점포와 오피스텔이 밀집된 지역으로, 상업 및 주거 기능이 혼합된 복합 상권입니다.

인천부흥초등학교 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

주변 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 출입 용이, 인근 버스정류장 위치

* 편의시설: 인근 소규모 점포 및 상업 시설 이용 가능

* 교육시설: 인천부흥초등학교 인접

* 주거환경: 오피스텔로서 주거용으로 이용 중

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경'으로 기재되어 있어, HUG(주택도시보증공사)의 개입 또는 특별한 조건이 있을 수 있습니다. 이는 복잡한 권리 관계나 매각 조건과 연관될 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한:

* 방화지구

* 시가지경관지구(중심)

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 상대보호구역

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역(2025-05-19)

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26) (외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25)

* 본건은 지정기간 내 토지거래계약 허가구역에 해당합니다. 해당 제한은 2026년 8월 25일까지 유효하므로, 취득 시점 및 목적에 따라 허가를 받아야 할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 본건의 임대 관계는 미상으로 표기되어 있으나, 주택임차권 정보가 명확하므로 다른 임대차 관계는 없는 것으로 추정됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 부평동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

주변 환경은 일반적인 상업/주거 혼재 지역입니다.

권리 관계상 HUG(주택도시보증공사)가 채권자이자 임차인과 연관되어 있으며, 대항력 없는 임차인의 권리가 말소될 것으로 예상되나 'HUG 인수조건 변경' 등 특수 사항에 대한 확인이 필요합니다.

토지이용계획 상 다수의 제한 사항이 존재하며, 특히 토지거래계약 허가구역 지정 기간이 남아있어 취득 시 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 오피스텔로 실수요자 또는 소액 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 인천 부평이라는 중심 상업 지역에 위치하고 있습니다.

* 감정가 대비 시세 분석을 통해 저가 낙찰 가능성을 탐색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 규모(약 19-20㎡)의 오피스텔 매매가는 4,600만원에서 5,500만원 사이에서 형성되었습니다.

* 2024년 1월: 19.34㎡, 4층, 5,500만원

* 2024년 2월: 19.71㎡, 4층, 4,750만원

* 2025년 12월: 19.71㎡, 3층, 4,600만원

본건 건물면적은 21.72㎡이며, 최근 매매가 평균(약 4,950만원)을 적용한 평당 단가(약 252.7만원/㎡)로 환산 시 약 5,487만원 수준입니다.

감정가 6,200만원 대비 최근 시세가 낮은 편이므로, 입찰 시 감정가를 상회하는 공격적인 입찰보다는 현재 시세 및 물건의 특수성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

특히 'HUG 인수조건 변경' 및 토지거래 허가구역 등 특이사항을 감안하여, 예상되는 낙찰가는 5,100만원에서 5,500만원 사이로 판단됩니다.

현 시세 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 약 5,200만원 내외에서 첫 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.