나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512723 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 549-3 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 '도화초둥학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 전철역, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(도화역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건내 제2층 제201호로서, 외 벽 : 스톤코트 마감 등. 창 호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

현황 주거용 오피스텔(폐문부재로 인해 내부확인 못함)로 탐문조사 되었음.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급,배수설비, 난방설비,승강기설비,소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형의 토지로서 업무시설,공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m의 내외, 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1),(2)공히 일반상업지역(2022-06-13), 제2종일반주거지역, 방화지구,지구단위계획구역(2020-12-29), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축하육제한에 관한 조례[2018.7.1])<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-02)(인천광역시 남구교육지원청 제2024-215 호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에 관한 허 가구역(2025-08-21)외국인 등에 한함(지정기간:2025.8.26~2026.8.25))) <추가기재>건축법 제 2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) (3)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512723 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 경인로251번길 14-5 (도화동) 2층201호

용도: 오피스텔

감정가: 221,000,000 원

토지면적: 18.35㎡ (약 5.55평)

건물면적(전용면적): 73.04㎡ (약 22.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 제2층 제201호

주용도: 업무시설, 공동주택

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 '도화초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 전철역, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(도화역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

* 도로상태: 본 건 북측으로 노폭 약 6m, 서측으로 노폭 약 3m의 포장도로에 접합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (주택도시보증공사(강다운)의 주택임차권은 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(강다운)

* 보증금: 230,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2021-12-27

* 확정일자: 2021-12-06

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보

* 임차인: 조상용

* 보증금: 0 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2022-08-02

* 확정일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요. 인수 보증금 합계: 0원

* 말소기준권리: 2023-04-10 압류 (미추홀구)

* 기타 권리: 소유권 이전, 주택임차권, 압류 등이 등기되어 있으나, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 230,000,000 원

1.3. 상권분석

* 주변: 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등 다양한 용도의 건물이 혼재되어 있습니다.

* 특징: 도화역과 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설 이용이 용이하여 안정적인 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능합니다.

* 교육시설: 도화초등학교가 인접해 있습니다.

* 기타: 기본적인 위생설비, 급배수 및 난방설비, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미확인 내부 상태: 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가하여, 건물 내부의 상태 및 하자 발생 여부를 알 수 없습니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 조상용은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사의 인수조건 변경 사항이 있어, 계약 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 공동담보: 본 건이 공동담보로 제공된 경우, 다른 담보물의 상태에 따라 영향을 받을 수 있으므로 관련 채무 내용을 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)이므로 관련 규제 사항을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 도화동의 역세권 지역에 위치하며, 도화초등학교와 인접하여 입지 조건이 양호합니다. 경매 채권자인 주택도시보증공사의 임차권은 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 조상용의 보증금 및 차임이 미상이라는 점과, 폐문부재로 인한 내부 상태 미확인은 잠재적 리스크 요인으로 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 도화역 역세권으로 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 적정 가격으로 낙찰받을 경우, 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 내부 상태 확인 및 임차인 관련 사항을 명확히 한 후 투자 결정을 내리는 것이 바람직합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 221,000,000 원입니다.

채권자인 주택도시보증공사의 임차인(강다운)이 보증금 230,000,000 원을 보유하고 있으나, 해당 임차인은 대항력이 없으며 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 매수인이 인수해야 할 보증금은 없습니다.

따라서, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

현재 시세에 대한 구체적인 정보가 부족하여 정확한 예상 입찰가 산출에는 한계가 있습니다.

감정가를 기준으로 주변 시세를 면밀히 조사하고, 본 물건의 내부 상태, 권리 관계, 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

주변 시세 및 시장 상황에 따라 221,000,000 원을 기준으로 상하향 조정이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.