나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512710 [1] 인천광역시 부평구 부평동 126-6 라온밸리온 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥오거리" 북동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물내의 제4층 제403호로서, (사용승인일 : 2017.1.13.) 외벽 : 페인팅 및 석재 붙임 등 마감 창호 : 하이새시 창호 임.

이용상태

오피스텔(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식주차설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동 126-6 라온밸리온 4층403호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경512710 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 185,000,000원입니다.

토지 면적은 9.28㎡ (약 2.81평)이며, 건물 면적은 58.94㎡ (약 17.83평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

건축물대장 상 사용승인일은 2017년 1월 13일입니다.

총 채권액은 271,359,755원입니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥오거리" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건은 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

용도지역은 일반상업지역이며, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

말소기준권리는 2024년 3월 25일 접수된 인천광역시의 압류입니다.

따라서 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

주요 임차인 현황으로는 주택도시보증공사(이소영)가 있으며, 보증금 254,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022년 8월 22일, 확정일자 2022년 8월 11일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없으며, 등기부등본 상 주택임차권은 말소 예정으로 확인되었습니다.

HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출로 인해 인수 보증금은 0원입니다.

즉, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 부평동 일대는 인천광역시의 주요 상업 지역 중 하나로, 다양한 상업 시설 및 업무 시설이 밀집해 있습니다.

"부흥오거리" 인근으로 유동인구가 많으며, 오피스텔, 상가, 주택 등 복합적인 용도의 건물들이 혼재하여 상권 활성화에 긍정적인 영향을 주고 있습니다.

주변에 다수의 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본건은 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 기계식 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

오피스텔 내부 확인은 폐문부재로 인해 이루어지지 못했으나, 일반적인 오피스텔 수준의 설비를 갖추고 있을 것으로 추정됩니다.

주변에 대형 쇼핑몰, 병원, 관공서 등은 도보 거리 내에 위치하지 않으나, 차량 및 대중교통 이용 시 접근이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 상태 확인 불가: 폐문으로 인해 내부의 정확한 이용 상태 및 하자 여부를 확인할 수 없습니다.

임대 관계 미상: 현재 임대 중인지 여부 및 임대 조건이 불명확합니다. (다만, HUG 임차인은 보증금 0원, 차임 0원으로 파악됨)

토지거래 허가구역: 외국인 또는 특정 목적의 토지 거래 시 허가가 필요할 수 있으며, 이는 거래 과정에서 추가적인 절차나 제약이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 중심 상업 지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

건물 준공 연차가 비교적 최신(2017년)이며, 건물 자체의 구조나 설비는 무난할 것으로 예상됩니다.

가장 중요한 권리관계상 특이사항은 HUG 임차인의 보증금 254,000,000원이 인수되지 않는다는 점입니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 추가 비용이 없음을 의미하며, 투자 리스크를 크게 줄여주는 요인입니다.

다만, 내부 상태 확인 불가 및 임대 관계 미상이라는 점은 직접적인 확인이 필요하며, 이는 향후 활용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

부동산 강제 경매로 진행되는 만큼, 법적 절차에 따라 명확하게 권리가 정리되는 장점이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

주요 상업 지구 인근의 입지: 부평구 중심 지역에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

권리관계 명확성: HUG 임차인의 보증금이 인수되지 않아 추가적인 인수 부담이 없습니다.

최신 건축물: 2017년 준공으로 비교적 신축에 속하여 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

양호한 교통망: 대중교통 및 차량 접근성이 우수합니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 감정가는 185,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 보면,

2025년 5월 16일 170,000,000원 (전용면적 약 57.34㎡)

2025년 9월 27일 180,000,000원 (전용면적 약 58.19㎡)

2026년 3월 29일 172,000,000원 (전용면적 약 58.19㎡)

입니다.

최근 매매 사례들의 평균가는 약 174,000,000원입니다.

본건은 HUG 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 되므로, 인수 보증금을 제외한 실질적인 투자 비용을 고려해야 합니다.

최근 시세 및 감정가, 권리관계 명확성을 종합적으로 고려할 때, 175,000,000원에서 185,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 현장 답사를 통해 정확한 내부 상태 및 주변 환경을 파악한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.