나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512716 [1] 인천광역시 서구 검암동 611-7 태성휴빌5차 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "검암경서동행정복지센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철2호선 "검바위역" 이 소재하는 등 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

2018년 03월 08일 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 5층건 내 제3층 제301호로서, 외벽 : 벽돌조 마감, 스톤코트 마감 등, 새시 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 전기설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접 도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역,?지구단위계획구역(검암1구획정리),?도로(접합), 가축사육제한구역(2025 -05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문 의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>,?과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512716 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 611-7 태성휴빌5차 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 7천만원

토지면적: 28.92㎡ (약 8.75평)

건물면적: 37.48㎡ (약 11.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 검암동에 위치하며, "검암경서동행정복지센터" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 지역 환경을 갖추고 있습니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 인천지하철 2호선 "검바위역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되었습니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 12월 20일자 국민건강보험공단의 압류입니다.

을구 3번 순위의 주택임차권(이주봉, 보증금 1억 9천 9백만원)이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수하는 보증금이 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

임차인 이주봉 씨는 2021년 7월 9일 전입, 2021년 6월 15일 확정일자를 받았으나 대항력은 없습니다.

집합건물 등기부요약 정보에 따르면, 소유권보존 등기는 2018년 3월 15일에 정현선 외 2명 명의로 이루어졌습니다.

을구 3번 주택임차권은 말소 예정이며, 갑구 4번 강제경매(주택도시보증공사) 역시 말소 예정입니다.

등기부채권 총액은 1억 9천 9백만원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 준주거지역에 위치하며, 주변에 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

제공된 주변 최근 매매 정보 분석 결과, 면적 및 건축 연도에 따라 가격대가 다양하게 분포하고 있습니다.

2026년 1월 7일 거래된 30.72㎡ 면적의 다세대주택은 9천 3백만원 (평당 약 917만원)에 거래되었습니다.

2026년 1월 9일 거래된 62.67㎡ 면적의 다세대주택은 1억 7천 9백만원 (평당 약 864만원)에 거래되었습니다.

2026년 1월 5일 거래된 72.87㎡ 면적의 다세대주택은 1억 8천 3백만원 (평당 약 758만원)에 거래되었습니다.

이러한 최근 거래 사례들을 종합해 볼 때, 유사 면적의 주택은 평당 약 750만원에서 920만원 수준으로 거래되는 것으로 추정됩니다.

본 물건의 감정가는 1억 7천만원이며, 건물 면적 37.48㎡ (약 11.34평)을 고려할 때, 평당 약 1499만원으로 산정되었습니다. 이는 최근 거래 사례의 평당 가격과 비교했을 때 상당한 차이를 보이며, 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

주위 환경은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철 2호선 "검바위역"이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방, 전기 설비 및 승강기 시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등의 주택 용도 취득 시 허가가 필요합니다 (2025.8.26.~2026.8.25.). 다만, 본 물건의 낙찰자가 내국인일 경우 직접적인 문제는 없을 수 있으나, 향후 매각 시 고려 사항이 될 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있으나, 권리분석 상 인수되는 보증금이 없어 크게 문제되지 않을 것으로 판단됩니다.

건축물대장상 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년 준공된 비교적 신축급 다세대주택으로, 인천지하철 2호선 "검바위역" 역세권에 위치하여 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 '권리 인수 무' 물건으로, 명도 및 권리관계가 깔끔한 편입니다.

토지거래허가구역이라는 점은 잠재적인 고려사항이나, 내국인 거래 시에는 직접적인 제약이 적습니다.

최근 거래 사례와 감정가를 비교 시, 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 따라서 투자 시 시세 조사를 더욱 면밀히 진행하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

신축 연식(2018년)의 다세대주택으로 상품성이 우수합니다.

인천지하철 2호선 "검바위역" 인근 역세권에 위치하여 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

권리 분석상 인수되는 채무나 임차보증금이 없어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

다세대주택 밀집 지역으로 주거 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 감정가(1억 7천만원)를 기준으로 하되, 최근 시세와의 괴리를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

최근 거래 사례에서 30.72㎡ 면적이 9천 3백만원에 거래된 점을 고려하면, 본 물건(37.48㎡)의 적정 시장 가치는 감정가보다 낮을 수 있습니다.

감정가 대비 보수적으로 접근하여, 감정가의 80% ~ 90% 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 1억 3천 6백만원 ~ 1억 5천 3백만원. 다만, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황과 물건의 최종 가치 평가를 통해 조정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.