나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512705 [1] 인천광역시 계양구 동양동 593-6 현대렉스힐 304동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 동양동에 소재하고, "양지말 어린이공원" 남측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기와지붕 5층 건물 내 제5층 제502호이며, 외벽 : 석재붙임 및 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호

이용상태

"다세대주택"임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설 등이 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

경사지를 평탄하게 조성한 장방형 토지이며, "공동주택" 건부지임.

인접 도로상태등

본건 토지의 서측 및 남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(동양(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류 집합건축물대장, 건축물현황도 및 일반적인 이용상황을 고려하였음(경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면표시 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함). 본건 호수(5층 502호)의 관리비 체납 여부 등에 대하여 경매 참여 및 입찰시 건물관리업체, 관리실 등에 문의 및 확인바람. 본건 건물(사용승인일 : 2009.12.16.)은 준공일 이후 약15년 경과되었으며 노후화되어 일부 보수 등이 필요할 것으로 사료되오니 경매 참여, 입찰 등의 경우에 확인 및 유의바람. 본건 인근으로 "수도권제1순환고속도로"가 통과하므로 소음 등에 대하여 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512705 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 동양동 593-6 현대렉스힐 304동 5층502호

용도: 다세대주택

건물 사용승인일: 2009년 12월 16일

감정가: 162,000,000원

토지 면적: 43.40㎡ (약 13.12평)

건물 면적 (전용 면적): 57.70㎡ (약 17.46평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: (별도 명시된 주의사항 없음)

특수물건정보: HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 계양구 동양동에 소재하며, "양지말 어린이공원" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 공원 등이 혼재하여 주거 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 경사지를 평탄하게 조성한 장방형 토지이며, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지의 서측 및 남측으로 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(동양(구획정리)), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 과밀억제권역에 속합니다. (외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25.은 현재 만료되었습니다.)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (채권자: 윤석숭, 접수일자: 2022-03-25, 채권최고액: 150,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (다만, 을구 순위 4번 주택임차권등기가 말소동의 확약서 제출로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(신 )

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-11-02

* 확정일자: 2021-10-08

* 배당신고일자: 2023-12-06

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경에 따른 임차인 관련사항은 별도 확인 필요. 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 집합건물 등기부요약:

* 소유권이전: 김순란(2011-02-28), 김영재(2021-11-17), 임연숙(2022-03-25) 순으로 경유되었습니다.

* 주택임차권: 신예찬(160,000,000원, 2021-10-08 확정, 2021-11-02 전입) - 말소 예정

* 근저당권: 윤석숭(150,000,000원, 2022-03-25) - 말소기준권리

* 압류: 홍성세무서장(2022-04-28), 국민건강보험공단(2022-05-17), 아산세무서장(2024-03-21), 계양구(2025-05-20), 부천시(2025-08-20) - 모두 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사(160,000,000원, 2025-09-24) - 말소 예정

* 등기부채권 총액: 310,000,000원

1.3. 상권분석

* 본건은 전형적인 주거지역에 위치하여 주변에 다수의 공동주택이 분포하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 주거 편의를 위한 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

* "양지말 어린이공원"이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.4. 생활정보

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 기와지붕 5층 건물 내 제5층 제502호이며, 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호입니다.

* 이용 상태: 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생설비 및 급·배수시설 등이 구비되어 있으나, 정상 작동 여부는 입찰 참가 시 별도 확인이 필요합니다.

* 건물 상태: 2009년 사용승인되어 약 15년 경과되었으며, 노후화로 인한 일부 보수가 필요할 것으로 예상됩니다.

* 관리비: 본건 호수(5층 502호)의 관리비 체납 여부는 건물 관리업체 등에 문의하여 확인하시기 바랍니다. (공용부분 관리비는 매수인에게 승계될 수 있습니다.)

* 주변 환경: 인근으로 "수도권제1순환고속도로"가 통과하여 소음 발생 가능성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 소음: "수도권제1순환고속도로" 인접으로 인한 소음 발생 가능성을 인지해야 합니다.

* 노후화: 건물 사용승인 후 약 15년이 경과하여 일부 시설 보수 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 관리비 미납: 공용부분 관리비는 매수인에게 승계되므로, 입찰 전 체납 현황을 반드시 확인해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG 관련 조건 변경 사항은 계약 시 명확히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구 동양동에 위치한 현대렉스힐 다세대주택으로, 준수한 입지조건과 주거 환경을 갖추고 있습니다. 교통 접근성이 양호하며, 공원 등 생활 편의 시설과의 근접성이 장점입니다. 권리관계가 비교적 명확하며, 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악되어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 건물 노후화로 인한 수리 필요성과 고속도로 인접으로 인한 소음 문제는 입찰 전 충분히 고려해야 할 사항입니다. HUG 인수조건 변경 사항에 대한 정확한 파악이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 주거용 부동산으로서 안정적인 수요가 예상되는 지역입니다.

* 향후 지역 개발 및 인프라 확충 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 강제경매 물건으로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 권리분석상 낙찰자가 인수할 부담이 최소화될 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 실거래가를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 거래가는 ㎡당 약 273만원 ~ 275만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 전용 면적은 57.70㎡이므로, 시세 기반 예상가는 약 158,078,000원 ~ 159,175,000원입니다. 감정가는 162,000,000원이며, 이는 시세 대비 소폭 높은 수준입니다. 건물 노후화 및 수리 필요성을 감안하고, 경매 낙찰가의 일반적인 범위를 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 155,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.