나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512525 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1139-5 제이앤제이오피스텔 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천광역시청" 남측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 지하철 "인천시청역" 및 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통이용편익은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물내 4층 403호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로, '오피스텔'의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 10미터, 동측으로 약 12미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2011-05-02)(중(국)3-156)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))),도시관리계획 입안중(도시관리계획 입안 중인 지역(문의처: 032-440-1702)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 인천지방법원 2025타경512525 (1) 사건에 대한 물건 정보를 담고 있습니다.

1.1. 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경512525 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1139-5, 제이앤제이오피스텔 4층 403호

토지 면적: 7.94㎡ (약 2.4평)

토지 지분: 7.9429㎡ (약 2.40평)

건물 면적: 53.58㎡ (약 16.21평)

건물 지분: 53.58㎡ (약 16.21평)

건축 연도: 2015년

용도: 오피스텔

감정가: 153,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물 중 4층에 위치한 오피스텔입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감이며, 창호는 샷시입니다. 내부에는 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 토지 이용 상태

세장형 토지로, 오피스텔 건물 부지로 이용 중입니다.

1.4. 도로 및 주변 환경

본건은 남측으로 약 10미터, 동측으로 약 12미터 내외의 도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다. 주변으로는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있으며, 인천광역시청이 인근에 위치하고 있습니다.

1.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(구월업무지구), 소로1류, 중로3류 등으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인에 한함)에 해당하며, 도시관리계획 입안 중인 지역입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치적 장점

인천광역시청 인근에 위치하여 행정 및 업무 기능이 밀집된 지역입니다.

지하철 "인천시청역" (인천 1호선, 인천 2호선 환승역)이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변에 다수의 노선버스가 운행되어 시내외 이동이 수월합니다.

2.2. 주변 환경

업무시설, 상업시설, 공동주택 등이 혼재된 복합 상업지구에 속합니다.

인천광역시청, 남동구청 등 공공기관이 인접하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

2.3. 교통 접근성

차량 접근이 원활하며, 대중교통 이용 편의성이 매우 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원 강제경매개시결정(2024타경512525) 등기부채권 총액: 126,000,000원

3.2. 등기부 현황

* 갑2: 소유권 이전 (2015-12-09)

* 갑3: 소유권 이전 (2020-01-31, 매매 125,000,000원)

* 을3: 주택임차권 (2024-01-22, 오일탁, 126,000,000원) - 말소 예정 (주택도시보증공사 말소 동의 확약서 제출)

* 갑4: 강제경매 (2025-09-24, 주택도시보증공사) - 말소기준권리

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (오일탁)

보증금: 126,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-21

확정일자: 2021-12-02

배당신고일자: 2024-01-22

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보. 해당 임차권은 말소될 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 윤정희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-07-28

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 있음

비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보.

3.4. 분석 결과

말소기준권리인 강제경매(갑4)보다 선순위 권리는 없습니다.

을구 3번 주택임차권(오일탁)은 금액이 크고 HUG 관련 사항으로 보이나, HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

가장 주목해야 할 부분은 윤정희 임차인의 존재입니다. 보증금이 0원이라 인수 부담은 없을 수 있으나, 전입일자가 2025년 7월 28일로 대항력이 있어 점유 관계 확인 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

3.5. 인수 권리

인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인 윤정희의 점유 가능성 존재)

4. 상권분석

4.1. 상업 및 업무 기능

인천광역시청을 중심으로 한 행정타운 및 업무지구 인근에 위치하여 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 임차인들의 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 잠재적 임대 수요

역세권 오피스텔로서 직장인, 학생 등 다양한 계층의 수요를 확보할 수 있습니다.

인천시청역 일대의 개발 계획 및 유동인구 증가 추세에 따라 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의시설

지하철 1, 2호선 인천시청역과 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 광역 및 시내 이동이 매우 편리합니다.

5.2. 편의 및 복지 시설

인천광역시청, 남동구청 등 공공기관 접근성이 좋습니다.

주변에 홈플러스, 쇼핑몰, 병원(길병원 인접), 관공서 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

5.3. 교육 환경

인천석천초등학교, 숭덕여자중학교 등이 근거리에 있으며, 상대보호구역으로 지정된 구역이 있으니 교육 관련 문의는 인천동부교육지원청으로 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

윤정희 임차인은 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있어 명도 과정에서 시간적, 법률적 다툼이 발생할 수 있습니다. (금액이 0원이더라도 주의 필요)

6.2. HUG 인수조건 변경 및 공동담보

HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경 및 공동담보 물건에 대한 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다. 이는 예상치 못한 추가 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.3. 복잡한 토지 이용계획

다수의 용도지역 및 지구 지정, 도시관리계획 입안 중 등 복잡한 법규가 적용되고 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 감정가와 시세 차이

본건 감정가 153,000,000원 대비 최근 유사 면적(53.58㎡)의 거래 사례가 100,000,000원으로 조사되었습니다. 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있어 시세 대비 낙찰가율 관리가 중요합니다.

6.5. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천시청역 초역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 매우 우수하고, 업무시설 밀집 지역이라는 점에서 투자가치가 높은 오피스텔입니다.

다만, 대항력 있는 임차인 윤정희의 존재와 보증금 0원이라는 특이사항, 그리고 HUG 관련 복잡한 권리 관계(인수조건 변경, 공동담보)는 주의 깊게 분석해야 할 리스크 요인입니다.

명도 절차 및 HUG 관련 확인 사항에 대한 철저한 사전 조사를 바탕으로 입찰 여부를 신중하게 결정해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 인천시청역을 도보로 이용 가능한 뛰어난 교통망.

* 배후 수요 풍부: 인천시청 및 주요 업무지구 인접으로 안정적인 임대 수익 기대.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 시세보다 높으나, 향후 명도 및 권리 정리 후 시세 차익 기대.

* 다양한 편의시설: 행정, 상업, 문화 시설 접근 용이.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(53.58㎡)의 거래가는 2026년 1월 26일에 100,000,000원(7층)에 이루어졌습니다. 다른 면적의 오피스텔 거래 사례로는 2026년 1월 30일 55.07㎡가 125,000,000원, 2026년 3월 5일 58.82㎡가 127,000,000원에 거래되었습니다.

이러한 최근 거래 사례들을 종합해 볼 때, 본건 오피스텔의 현재 시세는 대략 100,000,000원에서 127,000,000원 사이로 판단됩니다.

본건의 감정가 153,000,000원은 최근 시세보다 높은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 인수 보증금: 0원

* 유사 면적(53.58㎡) 최근 거래가: 100,000,000원

* 최근 시세 범위: 100,000,000원 ~ 127,000,000원

* 감정가: 153,000,000원

본건은 대항력 있는 임차인(윤정희)의 존재, HUG 관련 복잡한 권리 관계, 그리고 감정가가 시세보다 높게 책정된 점 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

안정적인 투자를 위해서는 시세 하단인 100,000,000원부터 시작하여, 명도 리스크 및 HUG 관련 사항 확인 후 최대 110,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

정확한 명도 비용 및 HUG 관련 추가 발생 가능 비용을 산정한 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.