나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512694 [1] 인천광역시 서구 청라동 164-1 청라풍림엑슬루타워 101동 41층4102호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '인천초은초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위환경은 대규모 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 47층 건물 내 제41층 제4102호으로서, (사용승인일 : 2011.11.25.) 외벽 : 석재붙임, 몰탈 위 페인팅 등 마감. 내벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감. 창호 : 프로젝트 창호 등 마감임.

이용상태

오피스텔으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 주차장 시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 50m, 남측으로 노폭 약 40m, 동측 및 북측으로 노폭 약 20m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2015-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨
인천 서구청으로부터 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회 회신 있음(2025.10.2.자)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호

인천지방법원 2025타경512694 (1)

소재지

인천광역시 서구 청라동 164-1 청라풍림엑슬루타워 101동 41층4102호

용도

오피스텔

감정가

273,000,000원

토지면적

47,328.50㎡

토지지분

0㎡

건물면적

70. 54㎡ (약 21.34평)

건물지분

70. 54㎡

매각대상

토지/건물일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

한OOOOOOO

건물구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 47층 건물 내 제41층 제4102호 (사용승인일: 2011.11.25.)

1.1. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '인천초은초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위환경은 대규모 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

* 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

* 인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 50m, 남측으로 노폭 약 40m, 동측 및 북측으로 노폭 약 20m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

1.2. 권리분석

권리분석

* 임차인 현황

임차인: 안

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2014-06-23

확정일자: 2016-12-01

배당신고일자: 2025-12-19

대항력: 없음

* 말소기준권리

을1 (근저당, 한국자산관리공사, 2013-05-02 접수, 207,600,000원)

* 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요는 있으나 세부 내용 없음)

* 인수 보증금 합계

0원 (임차인 안 은 대항력이 없으며 배당요구를 하여 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상됩니다.)

* 등기부채권 총액

367,849,635원 (말소기준권리 외 다수의 가압류, 압류가 존재했으나 모두 말소 예정입니다.)

1.3. 상권분석

상권분석

* 입지

인천초은초등학교 북서측 인근에 위치하며, 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통

차량 접근성이 양호하며, 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 주변 환경

주변 지역은 주거 및 상업 기능이 복합된 형태이며, 안정적인 배후수요가 기대됩니다.

* 혐오시설 여부

인천 서구 청라 지역에는 자원 환경센터(소각장)가 운영되고 있습니다. 다만, 최근 관련 보도에 따르면 이러한 시설들은 악취가 거의 없고 식물원, 생태공원 조성 등 시민 친화적인 공간으로 변화하며 혐오시설이라는 인식을 개선하려는 노력이 진행되고 있어 직접적인 부정적 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

생활정보

* 건물 상태

2011년 11월에 사용 승인된 47층 건물 중 41층에 위치한 오피스텔입니다.

* 내부 설비

기본적인 위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 승강기 설비, 주차장 시설 등을 갖추고 있습니다.

* 주변 편의시설

인근에 학교, 마트 등 생활 편의시설이 분포하고 있습니다. (인천초은초등학교 약 300m 거리)

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 대지권 미등기

가장 큰 리스크 요인으로, 현재 대지권이 등기되지 않았으며 대지권의 유무 및 권리행사에 불확실성이 있습니다. 다만, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있고, 인천 서구청으로부터 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회 회신(2025.10.2.자)이 있어 문제 해결을 위한 노력이 진행 중임을 시사합니다. 그럼에도 불구하고, 매수 후에도 대지권 확보에 추가적인 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

* 높은 채무 총액

등기부채권 총액이 감정가보다 높게 형성되어 있어, 경매 후 추가적인 정리가 필요할 수 있는 점을 염두에 두어야 합니다. (단, 현재 등기부상 모든 권리는 말소 예정입니다.)

* 미상 임대 관계

전체 임대 관계는 미상으로, 추후 임대차 조사 시 명도에 변동사항이 발생할 수 있습니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.)

1.6. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 인천 서구 청라동에 위치한 70.54㎡(약 21.34평) 크기의 오피스텔입니다. 비교적 신축 연식(2011년)이며, 주변 생활 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 걸림돌은 '대지권 미등기' 상태로, 이는 향후 소유권 행사 및 재산권 행사에 잠재적인 불확실성을 내포하고 있습니다. 관련 세금이 납부되었다는 점은 긍정적이나, 이에 대한 철저한 확인 및 대비가 필요합니다. 현재까지 파악된 채무는 모두 말소될 예정이므로 권리 관계는 비교적 명확하나, 대지권 문제 해결 여부에 따라 물건 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 가격 경쟁력 확보 가능성

'대지권 미등기'라는 리스크로 인해 일반적인 오피스텔 대비 낮은 가격에 낙찰받을 수 있는 기회가 있습니다.

* 개발 지역의 입지

청라국제도시 내 주요 지역에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 최근 실거래가 반영

동일 면적의 최근 실거래가(2025년 2월, 24,300만원)를 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익이 기대됩니다.

* 해결된 권리 관계

이전 등기부상의 모든 채무는 경매 절차에 따라 말소될 예정이므로 권리 인수 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

본 물건의 감정가는 273,000,000원입니다. 최근 동일 면적(70.54㎡)의 실거래가가 2025년 2월 24,300,000원으로 확인되었습니다. '대지권 미등기'라는 명확한 리스크 요인이 존재하며, 이를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 예상되는 낙찰가는 해당 리스크와 최근 시세, 감정가 등을 종합적으로 고려하여 250,000,000원 내외로 판단됩니다. (본 입찰가 산정은 인수할 보증금이 없음을 전제로 하며, 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.