나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512624 [1] 인천광역시 부평구 부평동 513-2 베네시안 14층1401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부흥초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주 위는 대로변을 중심으로 본건과 동유형의 연립주택 및 오피스텔(주거용), 아파트, 다세 대주택, 업무시설, 상업용빌딩, 근린생활시설 등이 소재하는 상업지역으로 제반주위환경 은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 '부평역'이 소재 하는 등 대중교통이용편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트및평스라브지붕 14층 건물 내 14층 1401호로서, (사용승인일자: 2015.08.03) 외벽: 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 바닥: 장판깔기 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비, 난 방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 35m 내외의 포장도로와 접하며 도로 상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호1 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억 제권역, 중점경관관리구역(2025-05-19), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국 인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512624 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 513-2 베네시안 14층1401호

용도: 연립주택

감정가: 173,000,000원

토지면적: 5.19㎡ (약 1.57평)

건물면적: 40.59㎡ (약 12.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

건물 사용승인일: 2015년 8월 3일

2. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부흥초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 대로변을 중심으로 본건과 동유형의 연립주택 및 오피스텔(주거용), 아파트, 다세대주택, 업무시설, 상업용 빌딩, 근린생활시설 등이 소재하는 상업지역으로 형성되어 있습니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 '부평역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 서측으로는 노폭 약 35m의 포장도로에 접해 있어 도로 상태는 양호합니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건에는 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

임차인 김 은 2019년 10월 18일 전입하여 2021년 10월 5일 확정일자를 받았으며, 보증금은 180,000,000원입니다. 이 임차인은 대항력이 있으며, 배당 신고일자는 2023년 11월 24일입니다.

말소기준권리(2022년 11월 22일자 가압류)보다 선순위인 을구 3번 주택임차권(임대차보증금 177,000,000원, 전입일자 2019.10.18)과 관련된 내용도 등기부 요약에 포함되어 있으나, 물건명세서상으로는 임차인 김 의 180,000,000원 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 것으로 명시되어 있습니다.

따라서, 매각으로 인해 임차인 김 의 보증금 180,000,000원 전액이 변제되지 않으면, 해당 금액의 잔액은 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

등기부상 총 채권액은 1,650,092,977원입니다.

경매개시결정의 채권자(김OO)와 임차인(김 )이 동일인으로 보이며, 임차인 김 이 180,000,000원을 채권으로 하여 강제경매를 신청한 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 부평동 일대는 대로변을 중심으로 연립주택, 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 업무시설, 상업용 빌딩 등 다양한 건축물이 혼재된 상업지역입니다.

인천지하철 1호선 부평역이 인근에 위치하고 있어 유동인구가 많고 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

최근 시세 분석에 따르면, 인근의 유사 건물(베네시안)의 경우 2021년 3월 4층이 2억 4,000만원에 매매된 사례가 있으며, 2020년 5월 7층도 2억 4,000만원에 거래되었습니다. 다른 유사 건물인 해피팰리스(49.26㎡)는 2026년 7월 1일에 2억 8,400만원에 거래된 사례가 있어, 본건의 입지 및 건물 연식(2015년 준공)을 고려할 때 주변 시세는 2억 3천만원 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 14층 건물 중 14층에 위치하며, 2015년 8월 3일에 사용승인을 받았습니다.

내부에는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 인천부흥초등학교가 있어 교육 환경이 보통 수준이며, 부평역을 중심으로 한 다양한 상업시설 및 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 김 의 보증금 180,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가(173,000,000원)를 초과하는 금액으로, 낙찰가의 상당 부분을 차지하거나 추가 비용으로 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등 다양한 용도지역 및 지구에 포함되어 있어 향후 재개발 또는 건축 시 제한이 있을 수 있습니다.

부평역 인근 상업지역의 특성상, 경쟁적인 상권 및 임대료 변동 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부평역 인근의 역세권 상업지역에 위치하며, 비교적 신축 건물(2015년 준공)이라는 장점이 있습니다.

하지만 180,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 이 금액이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다.

경매 개시 채권자가 임차인과 동일인으로 추정되어, 낙찰가는 최소한 임차인의 보증금 이상으로 형성될 가능성이 높습니다.

따라서, 임차인 인수 금액과 부동산의 실제 시장 가치를 면밀히 분석하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

역세권 상업지구 내 비교적 신축 건물(2015년 준공)이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

인천 부흥초등학교 인근으로 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

임차인이 채권자로 경매를 신청한 경우, 낙찰을 통해 보증금 회수를 목표로 할 가능성이 높아, 경매 절차가 원활하게 진행될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 173,000,000원이나, 유사 면적(49.26㎡)의 최근 매매 사례(2026년 7월 1일, 284,000,000원) 및 건물 연식을 고려할 때, 본건(40.59㎡)의 실제 시장 가치는 약 230,000,000원 ~ 240,000,000원 수준으로 추정됩니다.

인천지방법원 2025타경512624 사건의 채권자 겸 임차인인 김 의 보증금 180,000,000원은 매수인이 인수해야 할 수 있는 금액입니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 200,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

이는 매수인이 인수하게 될 임차인 보증금(180,000,000원)과 비교하여 실질적인 총 매입 비용을 고려해야 함을 의미합니다. 만약 낙찰 후 임차인의 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 추가적인 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.