나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512728 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 138-10 예다인빌리지 3동 1층103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 매소홀로438번길에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

2018년 3월에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 103호로서, 외벽: 드라이비트 마감 창호: 샷시 이중창호임. (사용승인일:2018-03-15)

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 도시가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역(2024-06-17)(인천광역시 제2024-164호), 가축사육제한구역(인천광역시 미추 홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상 대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약 에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

물건 비고

공부상 '3동'이나 주택 외벽에는 '103동"임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

(빈 줄 2개)

사건번호: 인천지방법원 2025타경512728 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 138-10 예다인빌리지 3동 1층103호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 3천 2백만원

토지 지분: 64.44㎡ (약 19.50평)

건물 전용면적: 35.15㎡ (약 10.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

사용승인일: 2018년 3월 15일

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 4층 중 1층

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 인천광역시 미추홀구 매소홀로438번길에 위치하며, 주변은 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)으로 지정되어 있습니다.

* 혐오시설: 반경 1km 내 주요 혐오시설 정보는 확인되지 않으나, 인천환경공단 송도사업소(소각장)가 동남측 방향으로 위치하고 있습니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 2023년 9월 20일자 노원세무서장의 압류 (갑4) 입니다.

* 주요 권리관계:

* 소유권보존 (박선희 외 2명)

* 신탁 등기 말소 (지유리)

* 압류 (노원세무서장, 국민건강보험공단)

* 강제경매 (서울보증보험) - 본 경매 사건

* 임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

* 보증금: 1억 3천 4백만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 12월 23일

* 확정일자: 2022년 11월 25일

* 대항력: 없음

* 등기부 현황: 을1 주택임차권 등기 (권리금액 1억 3천 4백만원) 되어 있으나, 말소 예정입니다. 특히 서울보증보험주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되었으며, 배당신고일자는 2025년 1월 9일입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. 을구 순위 1번 주택임차권등기는 서울보증보험주식회사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수 보증금: 0원

1.3. 상권분석

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본건이 위치한 학익동 일대는 아파트 단지와 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 더불어 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 교통: 차량을 이용한 진출입 및 주정차가 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주거지역 특성상 인근에 편의점, 마트 등 기본적인 편의시설이 소재할 것으로 예상됩니다. (구체적인 정보는 현장 확인 필요)

* 교육시설: 인천신정초등학교 등 교육시설이 인근에 위치하고 있어 자녀 교육에 유리할 수 있습니다.

* 건축물 상태: 2018년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 철근콘크리트 구조이며 도시가스 난방, 승강기 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

* 기타: 공부상 '3동'이나 주택 외벽에는 '103동'으로 표기되어 있는 점은 현장 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 건물 동 표기 오류: 공부상 '3동'이나 외벽 '103동' 표기는 경미한 사항으로, 건축물대장 등 공부 정비를 통해 해소될 수 있습니다.

* 임차인 관련: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)가 임차인으로 등재되어 있으나, 보증금 및 차임이 명시되어 있고 대항력이 없습니다. 또한, 말소 동의 확약서 제출 및 말소 예정 등기로 인해 매수인에게 인수되는 보증금은 0원입니다. 따라서 임차인으로 인한 법적 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 'SGI 인수조건 변경' 관련 내용은 경매 진행 과정상의 특이사항으로, 말소 대상 권리로 처리될 예정입니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 인천 미추홀구 학익동에 위치한 신축 다세대주택으로, 법적으로 인수할 권리 없이 깨끗한 상태로 취득 가능합니다. 임차인이 존재하나 대항력이 없고 말소 예정이므로 매수인에게 부담이 없습니다. 비교적 최신 연식의 건물이며, 주거 환경 및 교통이 양호한 편입니다. 다만, 감정가액 대비 최근 실거래가 분석 시 시세와의 차이가 존재하는 점은 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 신축급 건물: 2018년 사용승인으로 비교적 최신 연식의 건물입니다.

* 권리상 안전: 말소기준권리보다 후순위 권리들로 구성되어 있으며, 문제 소지가 있는 임차인은 말소될 예정으로 매수인이 권리를 인수할 부분이 없습니다.

* 주거 편의성: 아파트, 근린생활시설 등 주거 편의시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 1억 3천 2백만원입니다. 그러나 제공된 최근 실거래가 자료(2026년 5월)를 분석한 결과, 유사 면적(35.86㎡)의 매물이 4천만원에 거래되었고, 다른 다세대 주택의 거래가도 6천 6백 5십만원에서 9천만원 수준으로 나타났습니다. 이는 감정가액이 현재 시장 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

최근 실거래가 데이터를 바탕으로 계산한 본건(35.15㎡)의 예상 시세는 약 5천만원 ~ 6천만원 수준으로 판단됩니다. 건물 연식(2018년)을 고려하여 보수적으로 5천 8백만원 선에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 다만, 낙찰가는 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.