나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512563 [1] 인천광역시 계양구 효성동 302-5 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소담 · 평가일 2025.10.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 "효성2동행정복지센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 소규모의 공장, 단독 및 공동주택 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통이용편익은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 평지로, 주상용 건부지임.

인접 도로상태

본건 남측으로 로폭 약 4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의 032-450-5594)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조(연와조) 1층 주택 및 근린생활시설로 외벽: 벽돌 마감 등, 창호: 샷시창호임.

이용상태

공부상 주택 및 근린생활시설임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

폐문부재로 인하여 미상임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512563 (1)

* 소재지: 인천광역시 계양구 효성동 302-5

* 물건종별: 근린주택

* 감정가: 738,571,700원

* 토지면적: 197.70㎡ (약 59.78평)

* 건물면적: 86.60㎡ (약 26.18평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에F W 2506 유동화전문유한회사

* 특이사항: 유동화 물건, 일괄매각

* 주의사항: 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 "효성2동행정복지센터" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 근린생활시설, 소규모 공장, 단독주택 및 공동주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

* 토지형상 및 이용상태: 본 건 토지는 세장형의 평지로, 주거 및 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.

* 도로상태: 남측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본 토지는 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 건물 높이 제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 취득 시 허가 요건을 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 (2001-05-31, 한빛은행 근저당권)

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본상 근저당, 전세권, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 을3 근저당이 말소기준권리입니다.)

* 인수되는 권리: 매각물건명세서상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다. 지상권의 구체적인 내용 및 현재 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 전

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사 센트럼인베스트먼트대부

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 건은 근린생활시설, 소규모 공장, 주택 등이 혼재된 지역에 위치한 근린주택으로, 지역 주민을 대상으로 한 상가 운영이 가능할 것으로 보입니다. 준공업지역의 특성상 주변에 소규모 제조업체 등이 분포하고 있어, 이에 따른 배후 수요도 고려해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주변 편의시설: "효성2동행정복지센터"가 인근에 위치하고 있으며, 주변에 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미확인 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재한다는 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 지상권의 존속 기간, 범위, 내용 등을 반드시 확인해야 합니다.

* 건물 접근 불가: 감정평가 당시 폐문부재로 인해 건물 내부의 부합물 및 종물 등에 대한 확인이 이루어지지 않았습니다. 또한, 임대관계가 불명확하여 내부 상태 및 임대 현황 파악에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역 지정: 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 낙찰 후 해당 구역 내에서의 토지 취득 및 이용에 관한 허가를 받아야 할 수 있습니다.

* 건축물 노후도: 건축물대장상 사용승인일이 1974년으로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 또는 리모델링 필요성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 인천 계양구 효성동의 준공업지역 내 근린주택입니다. 다수의 권리 관계가 말소 대상이어서 법적인 권리 문제는 비교적 명확해 보입니다. 그러나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재, 건물 내부 확인 불가, 토지거래허가구역 지정 등은 반드시 추가 확인 및 검토가 필요한 사항입니다. 이러한 불확실성을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 일괄매각으로 토지와 건물을 통합 관리 및 활용이 가능합니다.

* 준공업지역 내 근린주택으로서 주거 및 근린상가 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다.

* 법적 권리 관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 적을 수 있습니다 (지상권 제외).

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보와 주변 시세, 그리고 본 건의 잠재적 리스크(미확인 지상권, 건물 내부 미확인, 토지거래허가 등)를 종합적으로 고려할 때, 감정가 738,571,700원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

주변 다세대/연립 주택의 실거래가(평당 약 16,000원 수준)는 본 건과 직접적인 비교에 한계가 있으나, 토지 가치 및 건물의 용도를 감안해야 합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 약 75% 수준인 554,000,000원에서 620,000,000원 사이로 제안합니다.

가장 보수적인 접근을 고려한 예상 입찰가는 554,000,000원입니다.

(본 금액은 임차인의 인수 보증금을 제외한 금액입니다.)

주변에 특정 혐오시설이 발견되지는 않았으나, 준공업지역의 특성상 현장 방문 시 주변 시설에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.