나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512729 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 534-14 쑥골마을아파트 103동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

의견 분석표에 내용있음

교통상황

의견 분석표에 내용있음

건물의 구조

의견 분석표에 내용있음

이용상태

의견 분석표에 내용있음

설비내역

의견 분석표에 내용있음

토지의 형상 및 이용상태

의견 분석표에 내용있음

인접 도로상태등

의견 분석표에 내용있음

토지이용계획 및 제한상태

의견 분석표에 내용있음

공부와의 차이

의견 분석표에 내용있음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

의견 분석표에 내용있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경512729 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 534-14 쑥골마을아파트 103동 4층402호

용도: 아파트

감정가: 94,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 16.60㎡ (약 5.02평)

토지지분: 16.6㎡ (약 5.02평)

건물면적: 44.27㎡ (약 13.39평)

건물지분: 44.27㎡ (약 13.39평)

1.3. 건물 정보

해당 물건은 쑥골마을아파트 103동 4층 402호로, 전용면적은 44.27㎡ (약 13.39평)입니다. 건축물대장 상 총괄표제부 정보에 따르면, 쑥골마을아파트는 총 19세대로 구성되어 있으며, 공동주택 용도로 사용되고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

인천광역시 미추홀구 도화동에 위치한 쑥골마을아파트는 과거 인천의 낙후된 지역 중 하나였으나, 도화 도시개발사업을 통해 현대적인 주거 단지로 변화하고 있는 지역에 속해 있습니다. 인근에는 새로운 아파트 단지들이 건설되었으며, 주거 환경이 개선되고 있습니다.

2.2. 교통상황

본 물건지는 인천지하철 1호선 도화역과 경인선 도화역이 도보 이용 가능한 거리에 위치해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 다양한 시내버스 노선이 운행되어 인천 시내 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 주변 시설

인근에 정부인천지방합동청사, 미추홀구보건소, 수봉도서관 등 공공시설이 위치해 있으며, 앨리웨이 인천 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 교육 시설로는 도화초등학교, 대화초등학교, 서화초등학교 등 초등학교가 있으며, 동산고등학교, 인천여자중학교, 선인중학교 등이 인근에 자리하고 있습니다.

2.4. 혐오시설 유무

주변 지역에서 AI 데이터센터 건립 등 잠재적인 혐오시설 관련 주민 반대 민원이 제기되고 있으나, 본 물건지의 직접적인 인근에 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 개발 사업 진행에 따라 주변 환경 변화 가능성은 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 물건은 강제경매로 진행되며, 등기부등본 상 다수의 권리 변동이 있었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

을구 9번의 주택임차권(한국토지주택공사, 90,000,000원)이 말소될 예정이며, 갑9번의 서울보증보험의 강제경매개시결정(99,326,026원)이 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-17

확정일자: 2021-07-19

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원). 또한, 물건명세서 상 '을구 9번 주택임차권등기'는 매각으로 소멸되지 않는 권리이나, 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 인수되지 않을 것으로 보입니다.

3.5. 특이사항

'SGI 인수조건 변경, 선순위임차권'이라는 특이사항이 있으나, 임차인의 대항력이 없는 것으로 명시되어 있어 일반적인 경매 절차에 따라 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건지 인근 도화동 일대는 도화 도시개발사업을 통해 신규 아파트 단지가 다수 입주하면서 주거 중심의 상권이 형성되고 있습니다. 도화역 및 제물포역 주변으로 근린생활시설 및 상업시설이 분포하고 있으며, 도화종합시장도 위치해 있습니다. 다만, 일부 상권은 소규모인 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본 물건지에서 도보 또는 대중교통으로 접근 가능한 거리에 인천도화초등학교, 대화초등학교, 서화초등학교 등 초등학교가 위치하고 있습니다. 또한, 동산고등학교, 선인고등학교, 인천여자중학교 등 중고등학교가 인근에 있어 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

단지 주변으로 병원, 은행, 마트 등 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 정부인천지방합동청사, 미추홀구보건소, 수봉도서관 등 공공기관 및 문화시설 접근성도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인의 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으며, 인수 보증금 합계가 0원이라는 점으로 볼 때 보증금 인수 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 'SGI 인수조건 변경' 관련 특이사항이 있어, 구체적인 인수조건 변동 내역에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

도화동 일부 지역에서 데이터센터 건립 등과 관련하여 주민 반대 민원이 발생하고 있으며, 재개발 사업 진행에 따른 주변 환경 변화 가능성이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 쑥골마을아파트 경매 건으로, 도화 도시개발사업의 영향으로 주거 환경이 개선되고 있는 지역에 있습니다. 교통이 편리하고 주변에 교육 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 여건이 양호합니다. 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, SGI 인수조건 변경 등 특이사항에 대한 추가 확인과 주변 개발 사업의 영향을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 개발 사업으로 인한 주거 환경 개선 및 가치 상승 기대

* 초역세권은 아니나 도보 및 대중교통 이용이 편리한 교통 여건

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 없음

* 적정 감정가 및 시세 대비 잠재적 가격 경쟁력

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 94,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다. 현재 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례, 권리 관계 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 따라서, 예상 입찰가는 약 65,800,000원 ~ 75,200,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.