나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512603 [1] 인천광역시 계양구 효성동 200-1 현대아파트 403동 19층1904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 효성남초등학교 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지가 주를 이루는 공동주택 위주의 기성 주택지대로서 주거의 제반환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입 및 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장, 북동측 인근에 인천지하철1호선 작전역 및 남동측 인근에 경인고속도로 부평IC가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지상25층 건물내 제19층 제1904호로서, (사용승인일 : 1995.12.15.) 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 하이새시 이중창 마감 등임.

이용상태

아파트 단위세대(방3, 거실겸주방, 욕실겸화장실2, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스 개별 난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로서, 공동주택(아파트)건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 26m정도의 간선도로(아나지로) 및 서측으로 중로, 북측 및 동측으로 세로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 주택용도 취득,지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512603 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 효성동 200-1 현대아파트 403동 19층 1904호

용도: 아파트

감정가: 387,000,000원

면적:

* 토지: 32.91㎡ (약 9.95평)

* 건물 (전용면적): 84.14㎡ (약 25.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 인천광역시 계양구 효성동 소재 효성남초등학교 남동측 인근에 위치하며, 아파트 단지가 주를 이루는 공동주택 위주의 기성 주택지대로서 주거의 제반 환경은 무난합니다.

교통상황: 제반 차량의 출입 및 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재합니다. 북동측 인근에는 인천지하철 1호선 작전역이, 남동측 인근에는 경인고속도로 부평IC가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

도로상태: 본건 남측으로 로폭 약 26m의 간선도로(아나지로) 및 서측으로 중로, 북측 및 동측으로 세로에 각각 접하고 있습니다.

1.2. 건물 및 내부 상태

건물구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상25층 건물 내 제19층 제1904호입니다.

사용승인일: 1995년 12월 15일 (준공 31년차)

마감: 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이새시 이중창 마감입니다.

이용상태: 아파트 단위세대(방 3개, 거실겸주방, 욕실겸화장실 2개, 발코니 등)로 이용 중입니다.

설비내역: 위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 승강기 설비, 도시가스 개별 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

면적 정보:

* 전용면적: 84.14㎡ (약 25.45평)

* 분양면적: 해당 호실에 대한 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

특이사항: 토지 및 건물 제시외 면적은 0.00㎡로, 무단 증축 또는 부속 건물 등은 없습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 을9 (근저당, 삼성화재해상보험주식회사, 2011-08-02 접수)

인수되는 권리: 없습니다. 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 469,875,140원

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

기타 권리사항: 등기부등본상 소유권 이전 및 근저당, 가압류, 압류 기록이 확인되며, 임의경매 개시결정 등기(2025타경512603)가 등재되어 있습니다.

1.4. 상권 및 주변환경

주거지 특성: 본건은 아파트 단지가 밀집한 주거지역에 위치하며, 주변으로 공동주택이 잘 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

편의시설: 인근에 학교(효성남초등학교 등), 마트, 백화점(현대백화점), 편의시설 등이 위치하고 있어 생활이 편리합니다.

혐오시설: 주변 지역에 혐오시설(쓰레기 처리장, 납골당, 묘지, 유해시설 등)은 확인되지 않았습니다.

공원 및 녹지: 인근에 이촌공원, 천마산 둘레길 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획:

* 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 과거 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득)으로 지정되었으나, 지정기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 만료되어 현재는 해당되지 않습니다.

건물 노후화: 1995년 사용승인된 건물로, 준공 후 31년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

임대관계 미상: 인수 보증금 0원이나 임대관계가 미상임에 따라, 대항력 있는 임차인 존재 여부 및 명도 관련 이슈 발생 가능성을 철저히 조사해야 합니다.

1.6. 투자 포인트

역세권 입지: 인천지하철 1호선 작전역 이용이 편리하여 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

주거 환경: 주변 상업, 교육, 녹지 시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높습니다.

권리 관계: 매각으로 소멸되지 않는 권리 사항이 없어 권리 분석이 비교적 간단합니다.

시세 반영: 감정가가 시세 수준에 근접하여 안정적인 투자 접근이 가능합니다.

1.7. 종합 의견

인천광역시 계양구 효성동 소재 현대아파트 403동 19층 1904호는 대중교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 역세권 아파트입니다. 84.14㎡(약 25.45평)의 전용면적을 갖추고 있으며, 1995년에 사용 승인되어 약 31년차의 건물입니다. 권리관계는 말소기준권리 하로 모두 소멸되어 인수 부담이 없으나, 임대관계 미상인 점과 건물 노후화는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 토지거래허가구역 지정 기간이 만료되어 이 부분은 해소되었습니다. 주변 환경은 주거 적합성이 높으며 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 현재 시세 대비 감정가가 적절히 반영되어 있어, 명도 및 잔금 납부 계획을 철저히 수립한다면 안정적인 투자 물건이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 387,000,000원

최근 실거래가 (2026년 6월, 84.6㎡, 18층): 350,000,000원

최근 실거래가 (2026년 7월, 132.9㎡, 15층): 500,000,000원

분석 결과, 본건과 유사한 면적(84.14㎡) 및 층수(19층)를 가진 물건의 최근 실거래가(84.6㎡, 18층, 350,000,000원)를 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 감정가(387,000,000원)를 기준으로 하되, 시세 변동 및 기타 부대 비용을 감안하여 360,000,000원 ~ 390,000,000원 선에서 전략적으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사, 명도 가능성, 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.