나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512388 [1] 인천광역시 서구 경서동 753-3 대명주택 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종감정 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "인천경서초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트구조(경사지붕) 4층 건물 내 2층 204호로서, (사용승인일 : 2011.04.21) 외벽: 미장스톤 등 마감. 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북서측과 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-05-07)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경512388 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 경서동 753-3 대명주택 2층 204호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 30.32㎡ (약 9.18평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 51.30㎡ (약 15.52평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 전유부분 면적: 51.30㎡ (약 15.52평)

1.3. 감정평가 내역

감정가: 143,000,000원 (1억 4천 3백만원)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "인천경서초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장 등이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 외국인이 주택용도로 취득 시 허가를 받아야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 권리사항은 다음과 같습니다.

* 갑5 (2021-11-08): 소유권이전 (김태희)

* 을5 (2024-02-02): 주택임차권 (한국토지주택공사, 122,000,000원) - 말소 예정

* 갑6 (2022-01-18): 소유권이전 (조석훈)

* 갑7 (2023-08-04): 압류 (동수원세무서장) - 말소기준권리

* 갑8 (2024-12-23): 압류 (인천광역시 서구) - 말소

* 갑9 (2025-09-16): 강제경매 (서울보증보험) - 말소 (본건 경매개시결정)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

* 보증금: 122,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-01-10

* 확정일자: 2021-11-25

* 배당신고일자: 2024-02-02

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

본건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재할 수 있다는 특이사항이 있으나, 을구 5번 주택임차권에 대해 서울보증보험주식회사의 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되었습니다. 또한, 등기부상 주택임차권은 말소 예정으로 기재되어 있으며, 권리분석상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 말소기준권리

말소기준권리는 갑7 압류 (동수원세무서장, 2023-08-04) 입니다. 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(갑8, 갑9, 을5)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 시세 및 상권 분석

4.1. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 1월)를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 인천광역시 서구 경서동 752-4 (크리스탈빌): 56.24㎡ (약 17.01평), 2010년 건축, 3층, 85,000,000원 (약 500만원/평)

* 인천광역시 서구 경서동 738-12 (그레이스파크빌): 47.76㎡ (약 14.45평), 2012년 건축, 3층, 90,000,000원 (약 623만원/평)

* 인천광역시 서구 경서동 730-3 (보람아트빌2차): 44.88㎡ (약 13.57평), 2010년 건축, 2층, 76,000,000원 (약 560만원/평)

4.2. 주변 시세 동향

본건 물건의 건물면적은 51.30㎡ (약 15.52평)입니다. 최근 실거래가를 기준으로 볼 때, 평당 시세는 약 500만원에서 623만원 사이로 형성되어 있습니다.

이를 바탕으로 본건 물건의 시장 가치를 추정하면 약 7,760만원에서 9,670만원 수준으로 판단됩니다.

감정가 143,000,000원 대비 최근 실거래가 시세가 현저히 낮은 것으로 보이며, 시세 반영 여부에 대한 추가 검토가 필요합니다.

4.3. 생활 편의시설

본건은 인천경서초등학교 인근에 위치하며, 주위로 아파트, 공동주택 단지가 형성되어 있습니다. 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

4.4. 혐오시설 조사

제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 본건 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 내용은 현장 방문을 통해 재확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역 지정: 외국인이 주택용도 취득 시 허가가 필요하여 거래에 제약이 있을 수 있습니다.

* 감정가와 시세 간의 괴리: 감정가가 최근 실거래가 대비 현저히 높아, 실제 낙찰가는 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

* SGI 인수조건 변경: 관련 내용이 특이사항으로 기재되어 있으나, 등기부상 말소 처리되고 인수 보증금이 없는 것으로 보아 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 입찰 전 최종 확인이 필요합니다.

6. 투자 포인트

* 적정 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가를 반영한 시장가 대비 감정가가 높아, 시세 이하로 취득할 수 있는 기회가 존재합니다.

* 양호한 입지: 초등학교 및 주거단지 인근으로 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 말소될 예정이며, 인수되는 임차보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

7. 종합 의견

본건 인천광역시 서구 경서동 소재 다세대주택은 주거지로서 기본적인 입지 여건을 갖추고 있습니다. 등기부상 복잡했던 권리관계가 대부분 정리되어 있어 낙찰 후 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가보다 상당히 높아 시세 조사를 통한 정확한 적정 입찰가 산정이 중요합니다. 외국인의 경우 토지거래허가구역임을 인지해야 합니다.

8. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 자료를 바탕으로 산정한 평당 평균 시세(약 560만원)와 본건 건물면적(약 15.52평)을 적용하여 추정하면, 대략 8,700만원 수준의 시장 가치를 가지는 것으로 분석됩니다.

하지만 경매 특성상 경쟁으로 인한 가격 상승을 고려하고, 감정가와의 차이를 감안할 때, 보수적으로 접근하여 100,000,000원 (1억원) 수준을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 최근 시세를 상회하는 수준이지만, 감정가보다는 현저히 낮은 금액입니다. 최종 입찰가는 본건의 현장 조사와 최신 시세 변동 추이를 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.