나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512804 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1063-13 동원빌라 비동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔버 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '제물포여자중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제4층 제401호로서, 외벽 : 드라이비트, 몰타르 위 페인팅 등 마감. 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지로 대체로 세장형인 토지로서 현황 공동주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 출입은 본건 북측 포장도로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))),지적재조사사업지구(주안1 지적재조사지구)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

인천광역시 미추홀구 주안동 1063-13 동원빌라 비동 4층401호

1.2. 건물 구조 및 용도

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제4층 제401호이며, 용도는 다세대주택입니다.

1.3. 면적

토지면적: 24.99㎡ (약 7.56평)

토지지분: 24.989999999999995㎡ (약 7.56평)

건물면적: 49.21㎡ (약 14.89평)

건물지분: 49.21㎡ (약 14.89평)

1.4. 감정가

103,000,000원

1.5. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.6. 경매 구분

부동산 임의경매

1.7. 채권자

한OOOOOOO

1.8. 사건 번호

인천지방법원 2025타경512804 (1)

1.9. 특이사항

대항력있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '제물포여자중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

1.1. 2.교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

1.1. 3.도로 상태

본건으로의 출입은 북측 포장도로를 이용합니다.

1.1. 4.토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역(2023-09-25)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21, 외국인 등에 한함, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.), 지적재조사사업지구(주안1 지적재조사지구)에 해당합니다.

1.1. 5.주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.말소기준권리

인천지방법원 2025타경512804 (1) 사건의 말소기준권리는 2015년 3월 25일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권(을5)입니다.

1.2. 2.소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당권, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 등기부채권 총액은 182,974,940원입니다.

1.2. 3.소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 별도로 명시된 내용이 없습니다.

1.2. 4.임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2011-05-18

* 확정일자: 2025-10-14

* 배당신고일자: 2025-11-06

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

대항력 있는 임차인 이 씨가 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수할 필요는 없습니다. 임차인의 보증금은 경매 절차를 통해 배당받을 것으로 예상됩니다.

1.2. 5.기타 권리사항

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전, 근저당권, 가압류, 임의경매개시결정 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 최종적으로 모든 등기는 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.지역 특성

본건이 위치한 주안동 지역은 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 복합적인 성격의 지역입니다.

1.3. 2.주거지로서의 가치

다세대주택이 밀집한 지역 특성상, 안정적인 주거 수요가 뒷받침될 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.주변 편의시설

본건 주변에는 근린생활시설이 자리하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 2.교육 환경

'제물포여자중학교'가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.임차인 관련

대항력 있는 임차인 이 씨가 존재합니다. 비록 낙찰자가 보증금을 인수하지는 않더라도, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다. 또한, 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.5. 2.토지이용계획

본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상에 한해 거래 시 관련 허가를 받아야 하는 점을 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 법원 감정가는 103,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 없어 낙찰자의 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 주변 교통 및 생활 편의시설은 보통 수준이며, 교육 시설이 근거리에 위치합니다. 권리관계가 비교적 명확하여 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1.권리관계 명확

말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 인수해야 할 권리 부담이 없습니다.

1.7. 2.대항력 있는 임차인의 보증금 미인수

인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 임차인과의 관계에서 발생하는 금전적 부담이 없습니다.

1.7. 3.합리적인 감정가

주변 실거래가 및 시세와 비교 시, 법원 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1.시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례들을 종합적으로 고려할 때, 시세는 대략 90,000,000원에서 122,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 특히, 2001년식 43.33㎡ 건물이 8,200만원, 1993년식 44.4㎡ 건물이 9,000만원에 거래된 점, 그리고 2012년식 44.77㎡ 건물이 12,200만원에 거래된 점을 참고할 수 있습니다. 본건의 건물 면적은 49.21㎡이며, 감정가는 103,000,000원입니다.

1.8. 2.적정 입찰가 산정

감정가 103,000,000원을 기준으로, 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없는 점, 주변 실거래가 추이를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 100,000,000원에서 108,000,000원 사이로 예상됩니다. 입찰 참여 시에는 감정가를 중심으로 보수적으로 접근하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다.

1.8. 3.총평

안정적인 권리관계와 낙찰자에게 부담이 없는 임차인 상황을 고려하여, 감정가를 기준으로 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 성공적인 투자를 위한 전략이 될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.