나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512338 [1] 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 1333-109 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라인감정 · 평가일 2025.10.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 소재 "통일사" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택, 숙박시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) 부정형의 급경사지로서 현황 '자연림' 상태임. 기호(2) 부정형의 급경사지로서 현황 '도로등'으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) 맹지임. 기호(2) 본건 형황 '도로등'으로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 영흥면 내리 1333-109 보전관리지역(2023-02-02), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 기호(2) 영흥면 내리 1333-157 보전관리지역(2023-02-02), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 개발행위에따른배수관설치토지(2019-05-09)<인천광역시도시계획조례>에 해당함.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1은 현황 자연림 상태로 맹지이며 목록2는 현황 도로로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

인천광역시 옹진군 영흥면 내리 1333-109

1.2. 물건 종류

임야

1.3. 토지 면적

총 토지 면적: 7525.00㎡ (약 2274.56평)

매각 토지 지분 면적: 165.936㎡ (약 50.22평)

1.4. 감정가

15,567,600 원

1.5. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512338 (1)

감정평가 요약일: 2026-06-23

1.6. 경매 구분

부동산강제경매

1.7. 채권자

신OOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 소재 "통일사" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택, 숙박시설 등이 혼재하는 지역임. 영흥도는 해수욕장, 갯벌, 캠핑장, 펜션 등 다양한 관광 시설을 갖춘 섬으로 알려져 있음.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

2.3. 도로 상태

목록1(매각 토지 일부 지분)은 현황 자연림 상태로 맹지임.

목록2(해당 물건과 관련 없는 것으로 추정되나, 토지감정요항표에 언급됨)는 현황 도로로 이용 중임.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 건은 토지 일부 지분에 대한 강제경매 사건으로, 말소기준권리(신용보증기금 가압류) 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있을 수 있으므로 권리 변동 사항을 주의 깊게 확인해야 함.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 정보 없음. 인수 보증금 합계 0원.

3.3. 등기부 요약

주요 등기 사항으로는 소유권 이전 및 신탁 등기 말소, 소유권 일부 이전, 6번 주식회사 미래와아름다운터 지분 이전, 14번 유순임 지분 이전 등이 확인됨.

말소 기준 권리인 신용보증기금의 가압류(2022-09-29)가 있으며, 이는 10번 조순옥 지분 강제경매(2025-09-15)로 이어졌음. 총 채권액은 9,499,357원(가압류) 및 11,654,174원(강제경매)임.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권(개요, 비고란에 언급되었으나 구체적인 내용은 명시되지 않음)

4. 상권분석

본 물건은 임야이며 토지 일부 지분 매각으로, 일반적인 상업용 부동산의 상권 분석은 제한적임. 다만, 소재지가 영흥도라는 점을 고려할 때 주변 관광지 및 숙박 시설과 연계된 관광 관련 잠재적 수요는 존재할 수 있음.

5. 생활정보

본 물건은 자연림 상태의 임야로, 주거 또는 일반 생활 편의 시설과는 거리가 있음. 주변에는 농경지, 임야, 단독주택, 숙박시설 등이 혼재되어 있으며, 관광객을 위한 편의시설(마트, 편의점, 식당 등)은 영흥면 소재지에 분포할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지

매각 대상인 토지 일부 지분(목록1)은 현황상 맹지로서, 직접적인 도로 접근이 불가능하여 토지 이용에 제약이 따름.

6.2. 지분 매각

본 건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 지분 소유자와의 협의 또는 공유물 분할 등 복잡한 문제가 발생할 수 있음.

6.3. 자연림 상태

목록1은 현황 자연림 상태로 경사가 급하여 개발 또는 이용에 추가적인 비용과 노력이 소요될 수 있음.

6.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지(기호1)는 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 준보전산지, 성장관리권역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제약이 있음.

6.5. 과거 쓰레기 매립지 논란

과거 인천시가 영흥면에 쓰레기 매립지(인천에코랜드) 조성을 추진했었고, 지역 주민들의 강력한 반발이 있었으며 논란 끝에 해당 사업은 취소된 바 있음. 이러한 이력은 지역 환경 및 주민 민감도에 영향을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 옹진군 영흥면에 위치한 임야의 일부 지분 매각 건으로, 자연림 상태이며 맹지인 점, 토지 이용 제한 등이 있어 투자 가치가 제한적일 수 있음. 지분 매각 특성상 다른 지분 소유자와의 관계 설정이 중요하며, 향후 토지 이용 계획 변경이나 도로 편입 가능성 등을 고려한 장기적 관점의 투자가 요구됨.

8. 투자 포인트

* 영흥도라는 관광 지역 내 위치

* 주변 토지 이용 상황 변화 시 잠재적 가치 상승 가능성

* 현황 도로로 이용 중인 인접 토지(목록2)와의 관계 설정 또는 활용 방안 모색

9. 예상 입찰가

본 물건은 맹지, 지분 매각, 자연림 상태, 토지 이용 제한 등 다수의 리스크 요소를 가지고 있어 신중한 접근이 필요함. 현황 및 권리 분석, 주변 시세, 잠재적 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함. 특히, 맹지 해소를 위한 인접 토지 확보 가능성 및 비용, 향후 토지 이용 계획 변경 가능성을 면밀히 검토해야 함. 감정가는 15,567,600원이나, 상기 언급된 여러 불리한 조건들을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.