나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512679 [1] 인천광역시 서구 청라동 164-1 청라풍림엑슬루타워 101동 4층406호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나우 · 평가일 2025.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라1동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트 단지 및 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 47층 건물내 제4층 제406호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 장방형의 토지로서 오피스텔, 아파트 단지 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통하여 인접 공도에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2015-03-31)(인천서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512679 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 164-1 청라풍림엑슬루타워 101동 4층406호

용도: 오피스텔

감정가: 219,000,000원

토지면적: 30.29㎡ (약 9.16평)

건물면적: 70.54㎡ (약 21.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남인천새마을금고 (근저당권자)

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라1동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지 및 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 교통 여건 또한 보통입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 5월 23일 접수된 남인천새마을금고의 근저당권(을5)입니다. 이 권리보다 후순위 권리 및 임차인은 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부상 권리사항:

* 소유권이전 (갑7, 갑10): 김영진

* 근저당권 (을5): 남인천새마을금고 (69,600,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권 (을6): 신정섭 (보증금 210,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-11-23, 확정일자 2021-10-21)

* 근저당권 (을7): 북인천새마을금고 (510,171,000원)

* 임의경매개시결정 (갑11): 남인천새마을금고 (2025타경512679)

* 강제경매개시결정 (갑12): 주택도시보증공사 (2026타경507127)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 위 권리들은 모두 말소될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 신정섭

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-23

* 확정일자: 2021-10-21

* 배당신고일자: 2024-01-12

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권(을6)으로 등기되었으나, 말소기준권리보다 후순위이고 대항력이 없어 매각으로 소멸됩니다. 임차인의 보증금은 경매 절차에 따라 배당받게 됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 위치한 청라동 일대는 대단위 아파트 단지와 오피스텔, 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 상업 및 주거 기능이 함께 발달한 지역입니다. 주변에 롯데마트, 홈플러스, 금융기관, 식음료 매장 등이 위치하여 생활 편의성이 높은 편입니다. 또한, 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. M버스 노선이 있어 서울 주요 지역으로의 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 단지 내 또는 인근에 쇼핑몰, 마트, 병원, 금융기관, 외식업체 등이 밀집해 있어 주거 편의성이 높습니다.

* 교육시설: 인천초은초등학교, 인천초은중학교, 인천초은고등학교 등이 도보 가능한 거리에 있어 자녀 교육에 유리합니다.

* 주거 환경: 대규모 아파트 단지 및 오피스텔과 상업시설이 어우러져 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역입니다. 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등의 주택용도 취득에 한함 (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.). 다만, 본건은 오피스텔로서 주거용인지 업무용인지에 따라 취득 시 허가 여부가 달라질 수 있으므로, 입찰 전 관할 구청에 확인이 필요합니다.

* 건물 노후도: 2011년 11월에 준공되어 10년 이상 경과한 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임차인 보증금: 임차인 신정섭의 경우 대항력이 없으며, 보증금 210,000,000원이 매각으로 인해 말소되므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 배당 과정에서 우선변제권이나 대항력 있는 다른 권리보다 후순위로 밀릴 경우 전액 배당받지 못할 가능성도 배제할 수는 없으나, 본건에서는 주택임차권이 말소 예정이므로 큰 문제는 없어 보입니다.

* 총 채무액: 등기부채권 총액이 약 7.9억원으로 상당히 높은 편입니다. 이는 향후 부동산 시장 침체 시 경매 취하 가능성 등을 면밀히 검토해야 함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 청라동의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있고 교통 및 교육 환경이 양호한 편입니다. 건물 면적 70.54㎡ (약 21.34평)에 대한 감정가는 219,000,000원입니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 토지거래허가구역이라는 점은 확인이 필요하지만, 전반적으로 입지 및 환경이 우수합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 청라국제도시 중심 상업지역에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 양호한 교통 및 교육 환경: 편리한 대중교통 이용이 가능하며, 인근 학교와의 접근성이 좋습니다.

* 미인수 임차인: 대항력 없는 임차인이 존재하여 낙찰자가 인수할 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 시장 가격 대비 잠재력: 유사 면적의 최근 실거래가가 감정가를 상회하고 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적인 70.54㎡ 오피스텔이 2025년 2월 14일에 243,000,000원에 거래되었습니다 [cite:json 1]. 감정가는 219,000,000원입니다. 임차인의 보증금 210,000,000원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다.

현 시세 및 감정가, 임차인 인수 부담이 없다는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위로 판단됩니다.

이 중, 시장 거래가 수준을 반영하여 240,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이 가격은 현재 시세를 반영한 합리적인 수준이며, 향후 시세 상승 시 추가적인 수익을 기대할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.