나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512378 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 75-6 소망아파트 나동 5층506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 "인천백학초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 임야 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 소재하며, 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물내 5층 506호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 아파트로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 이용하여 각동 및 외부공도와 연계 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -본 건물은 사용승인일이 "1985.07.25."로서 누수 등에 취약한 것으로 보이는 바, 누수 등에 대하여 재확인 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512378 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 75-6 소망아파트 나동 5층506호

용도: 아파트

감정가: 120,000,000원

토지면적: 50.98㎡ (약 15.42평)

토지지분: 50.98㎡ (약 15.42평)

건물면적: 61.86㎡ (약 18.72평) - 전용면적

건물지분: 61.86㎡ (약 18.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO

사용승인일: 1985년 07월 25일

건축구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 506호

토지이용계획: 제2종일반주거지역

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동에 소재하며, 인천백학초등학교 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 임야 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결되며, 차량의 진출입이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하나, 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

주변에 공원 및 문화시설(인천업사이클에코센터 등)이 일부 소재하며, 학익동 법조타운 먹거리촌 인근에 위치하여 식당가 등 상업시설 이용이 가능합니다.

별도 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 비엔케이캐피탈주식회사 (가압류, 2023-03-31)

주요 권리 내역:

* 본 경매는 채권자 유재흥의 강제경매 신청으로 진행됩니다. (권리금액: 110,000,000원)

* 등기부상 채권 총액은 592,866,867원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 유재흥

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021-12-10

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025-09-15

* 주의: 본 임차인은 대항력이 있으나, 채권자(강제경매 신청인)이기도 하므로, 매각으로 인해 채권액 전액을 배당받는다면 별도의 인수 보증금은 발생하지 않을 가능성이 높습니다. 다만, 배당 여부 및 금액에 따라 인수 여부가 달라질 수 있으므로, 법원 집행 과정 및 임차인과의 직접 소통을 통해 정확한 인수 금액을 반드시 확인해야 합니다.

인수되는 권리:

* 제공된 물건명세서상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있어, 기본적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

인근에 근린생활시설이 소재하여 주민 편의 시설 이용이 가능합니다.

법조타운 먹거리촌이 인근에 위치하고 있어 식당, 카페 등 상업시설 이용이 편리한 환경입니다.

1.4. 생활정보

교육: 인천백학초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

편의: 주변 근린생활시설 및 상업시설 이용이 가능합니다.

문화/여가: 인천업사이클에코센터, 학익공원, 아이그린공원 등 문화 및 여가 시설이 인접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후: 1985년에 사용승인된 건물로, 약 40년이 경과하여 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 감정평가서 상에서도 누수에 취약할 수 있다는 언급이 있으므로, 현장 재확인이 필수적입니다.

임차인 인수 가능성: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 채권자이기도 합니다. 배당 절차를 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 하는 위험이 있습니다. (인수 보증금 합계 0원 기재는 확인 필요)

높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가를 상당히 초과하고 있어, 향후 경매 진행 시 최저매각가격이 상승할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 학익동 소재 아파트로, 주변 학군 및 생활 편의시설 이용이 비교적 편리한 입지입니다. 그러나 건물 노후화 및 대항력 있는 임차인의 존재는 투자 시 주요 검토 사항입니다. 특히 임차인이자 채권자인 유재흥 씨의 배당 여부에 따라 낙찰자의 실질적인 인수 금액이 달라질 수 있으므로, 이에 대한 명확한 확인이 무엇보다 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

초등학교 등 교육 시설이 인근에 위치하여 실수요자에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

지역 내 주거 선호도 및 향후 재개발 가능성 등을 고려한 장기적인 관점에서의 접근이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

감정가: 120,000,000원

권리분석상 인수 가능 보증금 (임차인): 110,000,000원 (대항력 보유, 채권자이기도 함)

예상 입찰가 산정 시, 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보를 바탕으로 임차인 보증금 전액을 입찰가에서 직접 차감하지는 않겠습니다. 이는 경매 신청 채권자(임차인)가 매각 대금에서 보증금을 회수할 가능성이 높다는 점을 반영한 것입니다. 그러나 임차인의 배당 여부 및 최종 인수 금액은 반드시 현장 조사 및 법원 확인을 통해 최종 확정해야 합니다.

권장 입찰가 범위 (잠정): 90,000,000원 ~ 110,000,000원

상기 범위는 감정가 및 시장 상황, 그리고 임차인 보증금 인수 여부에 대한 불확실성을 고려한 잠정적인 제안입니다. 입찰 참여 전, 임차인 보증금 인수 여부에 대한 정확한 사실 관계 확인이 최우선이며, 이를 바탕으로 전략적인 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.