나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512441 [1] 인천광역시 서구 연희동 708-3 라인빌라 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 "아시아드경기장역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 유사형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 인천지하철2호선 "아시아드경기장역" 및 노선버스 정류 장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제3층 제301호 로서, 외벽 : 드라이비트마감 등, 창호 : 샤시창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 로폭 약 8미터 내외의 도로에 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희3 지구단위계획구역) ), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주 택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원에서 진행 중인 부동산 강제경매 물건으로, 사건번호는 2025타경512441 (1)입니다.

소재지는 인천광역시 서구 연희동 708-3 라인빌라 3층301호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 101,000,000원입니다.

토지 면적은 22.98㎡ (약 6.95평)이고, 건물 면적은 39.49㎡ (약 11.95평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 서 입니다.

건물 구조는 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제3층 제301호이며, 건축년도는 주변 유사 건물 거래 정보를 기반으로 2001년경으로 추정됩니다.

2. 입지조건

주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 "아시아드경기장역" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 유사한 형태의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

차량 출입이 용이하며, 인천지하철 2호선 "아시아드경기장역" 및 다수의 노선버스가 운행되는 버스 정류장이 인근에 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

도로상태

본건은 서측으로 로폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역이며, 도시관리계획 입안 중인 지역(연희3 지구단위계획구역)으로 지구단위계획구역에 해당합니다. 또한, 도로에 접하며, 가축사육제한구역(2025-05-20), 과밀억제권역에 속합니다. 외국인 등의 주택용도 취득 시 토지거래허가를 받아야 하는 구역(2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)입니다.

3. 권리분석

말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 3월 10일자 안산세무서장의 압류 등기(갑11호)입니다.

인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 을구 순위 5번의 주택임차권 등기가 존재하나, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수하지 않는 권리입니다.

임차인 현황

* 임차인: 서 (한국토지주택공사)

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 2월 28일

* 확정일자: 2018년 1월 25일

* 배당신고일자: 2024년 5월 28일

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계

0원

등기부채권 총액

1,801,000,000원

4. 상권분석

지역 특성

본건이 소재한 인천광역시 서구 연희동은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거 밀집 지역입니다.

역세권

인천지하철 2호선 "아시아드경기장역"이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 이를 통해 지역 내외로의 이동성이 양호합니다.

상권 현황

대규모 상업 지역은 아니지만, 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용은 가능한 수준입니다.

5. 생활정보

교통

인천지하철 2호선 아시아드경기장역을 편리하게 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선도 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

편의시설

역세권 및 주변 지역에 편의점, 마트, 병원 등 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다. (구체적인 시설 정보는 현장 답사 및 추가 조사 필요)

교육시설

인천 서구 연희동 지역은 통상적으로 초등학교, 중학교, 고등학교 등의 교육 시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. (정확한 학군 정보는 별도 확인 필요)

의료시설

반경 내에 병원 등 의료시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

공공시설

주변 지역의 공공시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역

외국인 등이 주택용도로 취득하는 경우, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가를 받아야 합니다.

SGI 인수조건 변경

서울보증보험(SGI)과 관련된 인수 조건 변경 사항이 있는 것으로 파악됩니다. 이 부분에 대한 구체적인 내용 확인 및 이해가 필요합니다.

선순위임차권

등기부 상 주택임차권(을구 5번)이 존재하나, 대항력이 없으며 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸 예정입니다. 다만, 임차권 관련 서류에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

지구단위계획구역 (도시관리계획 입안중)

본 지역이 지구단위계획구역으로 지정되어 도시관리계획 입안 중이므로, 향후 지역 개발 계획에 따른 환경 변화 가능성이 있습니다.

혐오시설

주변 지역에 대한 탐문 및 인터넷 검색 결과, 본건의 입지에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지방법원의 부동산 강제경매 물건으로, 인천 서구 연희동의 역세권에 위치한 다세대주택입니다. 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이며, 등기된 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 토지거래허가구역 지정, SGI 인수조건 변경, 지구단위계획 수립 등의 특이사항은 투자 결정 전 반드시 추가적인 확인 및 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지

인천지하철 2호선 아시아드경기장역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치하여 교통 편의성이 높습니다.

권리 관계의 명확성

말소기준권리보다 후순위인 권리들이 대부분 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 권리 관계 정리 부담이 상대적으로 적습니다.

안정적인 주거 환경

주변이 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로서, 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 101,000,000원

시세 분석

주변 유사 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 공급면적 기준 3.3㎡당 약 240만 원 ~ 260만 원 수준에서 거래가 이루어진 것으로 파악됩니다.

본건의 건물 면적은 39.49㎡ (약 11.95평)이므로, 이를 환산 시 약 98,690,000원에서 102,950,000원 수준의 시세가 형성되어 있습니다.

예상 입찰가

105,000,000원 (1억 5백만 원)

본 예상 입찰가는 감정가(101,000,000원)와 최근 시세 범위를 고려하고, 권리 관계의 특이사항 및 경매 시장 상황을 감안하여 산정한 보수적인 추정가입니다. 실제 입찰 시에는 보다 면밀한 시장 조사와 현장 답사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.