나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512769 [1] 인천광역시 서구 당하동 1087-5 플로채 105동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은우 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "인천백석초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위 일 대는 아파트 및 단지형 다세대주택 등 공동주택, 학교 등으로 형성된 주택지대로서 주위환경 은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역(완정역/인천2호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물내의 제4층 제402호로서, (사용승인 : 2014.12.23) 외벽 : 몰탈위 드라이빗트마감. 창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 일대는 아주 완만한 북동측 하향경사지대이며, 본건 단지는 인접도로와 등고 평탄한 5필 일단의 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 북동측으로 로폭 약 20미터, 남동측으로 로폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-당하동 1087-5 : 제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(당하 지구단위계획구역)), 소로2류(폭 8m~10m)(2012-06-08)(접합), 가축사육제한구역 (2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지 원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 상대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원 청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025- 08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택 용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)) -당하동 1087-16, 당하동 1087-17 : 제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(도시 관리계획 입안중인지역(당하 지구단위계획구역)), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보 호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)) -당하동 1087-18, 당하동 1087-19 : 제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(도시 관리계획 입안중인지역(당하 지구단위계획구역)), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한 구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교 육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환 경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함) (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512769 (1)

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1087-5 플로채 105동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 161,000,000원

토지면적: 30.36㎡ (약 9.18평)

토지지분: 30.36㎡ (약 9.18평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 51.27㎡ (약 15.51평)

건물지분: 51.27㎡ (약 15.51평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

특이사항: 토지거래허가구역, SGI 인수조건 변경

주의사항:

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "인천백석초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트 및 단지형 다세대주택 등 공동주택, 학교 등으로 형성된 주택지대로서 주위환경은 보통임.

* 교통상황

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역(완정역/인천2호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 편리한 편임.

* 주변 시설

본건은 인천백석초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 완정역과 가까워 대중교통 이용이 편리함. 인근에 상업시설 및 주거 단지가 밀집하여 생활 편의시설 이용이 용이함. 주변에 혐오시설은 확인되지 않음.

3. 권리분석

* 권리관계 요약

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 4월 13일자 안산세무서장의 압류입니다. 강제경매 개시결정 등기(2025.09.26.) 채권자 서울보증보험 외 다수의 권리들이 존재하나, 위 말소기준권리보다 후순위로 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리

2022년 4월 13일자 안산세무서장의 압류 (갑4)

* 인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 을구 순위번호 3번 주택임차권등기(한국토지주택공사)였으나, 서울보증보험 주식회사로부터 2026년 1월 28일자로 해당 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-14

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 없어 실질적인 인수 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (양도전: 한국토지주택공사)

보증금: 154,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-10

확정일자: 2021-03-24

배당신고일자: 2023-07-27

대항력: 없음

비고: 등기부상 말소 예정 권리이나, 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항으로 인해 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 관련 내용을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2009년식, 70.38㎡, 2026년 7월 거래가 13,500만원 (약 191.8만원/㎡)

- 2011년식, 34.942㎡, 2026년 7월 거래가 17,900만원 (약 512.3만원/㎡)

- 2017년식, 31.548㎡, 2026년 7월 거래가 13,300만원 (약 421.5만원/㎡)

본건 건물의 면적은 51.27㎡이며, 감정가는 161,000,000원(약 314만원/㎡)입니다. 최근 거래 사례 중 면적이 유사하거나 가격대가 높은 사례를 고려할 때, 본건의 감정가는 시장 시세 대비 적정하거나 다소 보수적으로 평가되었을 가능성이 있습니다. 특히, 30평대 면적의 다세대주택이 1.3억~1.8억 원 수준으로 거래된 점을 감안하면, 51.27㎡ 면적의 본건에 대한 시장 가치는 감정가 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

* 건물 특성

본건은 2014년 12월 23일 사용승인된 철근콘크리트구조의 다세대주택입니다.

* 건물 연식

2014년식 (준공 후 약 12년)

5. 생활정보

* 주변 편의시설

인천백석초등학교, 인천검단중학교, 인천당하중학교 등 교육시설이 인접해 있습니다. 또한, 완정역(인천2호선)이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상업지구에 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주거 환경

안정된 주택가에 위치하여 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 아파트 및 다세대주택 단지가 밀집해 있어 주거 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역

본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 외국인 등의 주택 용도 취득에 한하여 허가를 받아야 함을 의미합니다. 일반적인 국내 거주자에게는 직접적인 제한이 없을 수 있으나, 매수인의 자격 및 관련 규정을 사전에 확인해야 합니다.

* SGI 인수조건 변경

'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항은 명확한 추가 확인이 필요합니다. 서울보증보험(SGI)이 관련된 인수 조건에 변경이 있다는 의미로, 이는 매각 후 인수 조건, 명도 절차, 또는 담보권 소멸 여부 등에 복합적인 영향을 미칠 수 있는 중요한 리스크 요인이므로, 관련 서류 및 전문가의 면밀한 검토가 필수적입니다.

* 임차인 관련

비록 임차인의 대항력이 없다고 명시되어 있고 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 'SGI 인수조건 변경'이라는 문구와 함께 대규모 보증금(1.54억원)이 언급된 점은 잠재적인 추가 비용 발생 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 당하동의 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 지역에 위치한 다세대주택입니다. 최근 거래 사례들을 분석한 결과, 감정가 대비 시장 시세가 높게 형성될 가능성이 있어 투자 가치가 있다고 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 'SGI 인수조건 변경'과 같은 복합적인 권리 및 조건 사항에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 완정역 인근 위치, 다양한 편의시설 접근성 우수.

* 우수한 주거 환경: 안정적인 주택가 내 위치, 초등학교 인접.

* 시세 대비 잠재적 가치: 감정가 대비 최근 거래 사례의 높은 가격 형성 가능성.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보와 감정가, 그리고 인수 보증금이 0원인 점을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 시장 가치는 약 1.9억 원 내외로 추정됩니다. 하지만 'SGI 인수조건 변경'과 같은 특이사항으로 인해 권리 관계의 복잡성이 예상되므로, 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 인수 보증금(0원)을 제외한 예상 입찰가는 175,000,000원 을 제안합니다. 이는 감정가(1.61억) 대비 약 8.7% 높은 가격으로, 최근 유사 거래 사례의 시세를 반영하고 경쟁 상황을 고려한 수준입니다. 입찰 전 반드시 'SGI 인수조건 변경' 관련 내용을 전문가와 상세히 상담하시길 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.