나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512743 [1] 인천광역시 계양구 효성동 225-1 풍림아파트 101동 13층1304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선영감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 "효성남초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등의 공동주택, 학교 및 인근에 각종 근린생활시설 등이 소재하는 아파트지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바 대중교통의 편의성은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 24층 건물내 13층 1304호로서, 외 벽 : 시멘트몰탈위 페인트마감, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 난방설비, 소화설비, 가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 아파트부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 단지내 도로를 통하여 통행하며, 단지내 도로는 외곽공도에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 2 공히 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역), 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간:2025.5.26 ~2026.05.25).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건번호: 인천지방법원 2025타경512743 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 효성동 225-1 풍림아파트 101동 13층1304호

용도: 아파트

감정가: 281,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

부동산 정보

구분: 아파트

건물면적 (전용면적): 59.99㎡ (약 18.15평)

토지면적 (대지권): 16.14㎡ (약 4.88평)

건축년도: 1997년

총세대수: 342세대 (풍림아파트 전체 기준)

동수: 2동 (풍림아파트 전체 기준)

최고층: 24층 (101동 기준)

해당층: 13층

건물구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕

사용승인일: 1997년 7월 29일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 "효성남초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 등의 공동주택과 학교, 그리고 다양한 근린생활시설이 밀집해 있는 주거 지역입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 토지 및 도로 상태

본건 토지는 인접 도로 및 인접 필지와 등고 평탄한 사다리형으로, 아파트 부지로 이용되고 있습니다. 단지 내 도로를 통해 통행하며, 이 도로는 외부 공공도로와 연결되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당하며, 외국인 등의 주택 용도 취득을 위한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정 기간: 2025년 5월 26일 ~ 2026년 5월 25일).

1.2. 권리분석

* 등기부 현황 (말소기준권리: 2021-12-09 접수, 한국자산관리공사 근저당)

총 채권액은 322,400,000원으로 파악됩니다.

말소기준권리인 한국자산관리공사의 근저당(2021-12-09) 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김재훈

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-05-14

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되므로, 인수되는 보증금은 없습니다.

* 물건명세서 참고사항

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경

본 건이 위치한 효성동 일대는 다수의 아파트 단지가 밀집한 대표적인 주거 지역입니다. 단지 인근으로 효성남초등학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있으며, 각종 편의시설 및 근린생활시설이 풍부하여 생활 편의성이 높습니다.

* 잠재적 개발 및 투자 가치

계양구는 인천 내에서도 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있는 지역 중 하나입니다. 아파트 노후화에 따른 재건축/리모델링 논의 가능성 및 지역 개발 계획 등을 주시할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설

* 교육시설: 효성남초등학교 (인접)

* 편의시설: 인근에 다수의 근린생활시설 및 상가 밀집

* 교통: 인근 버스 정류장 이용 편리

* 단지 내 시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 전기차 충전기 (지하 7대) 등이 갖추어져 있습니다.

관리사무소 연락처: 032-551-9430

* 주차 정보

총 주차대수: 392대 (총괄표제부 기준)

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역

본 건이 속한 지역은 외국인 등 주택 용도 취득 시 토지거래 허가가 필요한 구역입니다. 이는 외국인 투자자에게 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

* 건축물 노후화

1997년 사용승인된 건물로, 2024년 기준 약 27년 경과되었습니다. 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 주변 혐오시설 조사

주변 시설 조사 결과, 본 건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 인천광역시 계양구 효성동에 위치한 아파트로, 효성남초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 우수하며, 주변에 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 권리분석상 인수할 권리 부담이 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 건축물 노후화와 토지거래허가구역 지정은 향후 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지 조건: 초등학교 인접 및 풍부한 생활 편의시설

* 무권리 낙찰 가능성: 말소기준권리 이하 권리 소멸로 안전한 거래

* 대항력 없는 임차인: 명도 부담 최소화

* 시세 대비 합리적 감정가: 최근 매매 사례와 비교 시 투자 매력 존재

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 동일 면적(59.99㎡)의 최근 매매가는 2026년 3월 16층 매물이 27,000만원, 2026년 5월 6층 매물이 23,900만원으로 확인되었습니다. 본 건은 13층으로, 6층보다는 높고 16층보다는 낮지만, 일반적으로 높은 층이 선호되므로 16층 매매가격을 참고할 수 있습니다.

감정가 28,100만원을 고려할 때, 투자 가치를 확보하기 위해서는 감정가 이하에서 입찰하는 것이 바람직합니다. 최근 매매 사례 및 층수를 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 260,000,000원 ~ 270,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있으며, 보수적으로는 265,000,000원을 적정가로 판단합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.