나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512759 [1] 인천광역시 서구 마전동 1129-12 서해벨리 1동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 '마전고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택, 아파트, 공원, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도 는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 302호로서, 외벽 : 미장스톤 마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(마전 지구단위계획구역)) , 보행자전용도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(지구단위계획 구역)<토지구획정리사업법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512759 (1)

소재지: 인천광역시 서구 마전동 1129-12 서해벨리 1동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 195,000,000원

토지면적: 51.33㎡ (약 15.53평)

건물면적: 71.95㎡ (약 21.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

집합건물 등기부 요약:

* 등기구분: 갑13 (말소기준권리)

* 접수일자: 2025-09-25

* 권리종류: 강제경매

* 권리자: 서울보증보험

* 권리금액: 185,332,602원

* 등기부채권 총액: 166,142,955원

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 '마전고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택, 아파트, 공원, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite: A]

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다. [cite: A]

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다. [cite: A]

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 (도시관리계획 입안중인 지역), 보행자전용도로, 소로2류 (폭 8m~10m)에 접하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역 (상대보호구역), 성장관리권역, 토지구획정리사업지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다. [cite: A]

* 혐오시설 조사 결과: 인터넷 검색 결과, 본 물건지 인근에 심각한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장단지 등)에 대한 언급은 확인되지 않았습니다. 주위 환경은 주거 및 근린생활시설 위주로 구성되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원 2025타경512759 강제경매개시결정 (접수일자: 2025-09-25) [cite: B]

* 총 등기부채권액: 166,142,955원 (서울보증보험 185,332,602원, 프라미스대부 6,142,955원) [cite: B]

* 임차인 현황:

* * 임차인: 서울보증보험주식회사 (실질적 사용자: 한국토지주택공사 (입주자 강 ))

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-26

* 확정일자: 2021-02-26

* 배당신고일자: 2023-01-19

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리:

* 등기부상 '을7' 주택임차권(160,000,000원)이 존재합니다. [cite: B]

* 물건명세서상 해당 임차권등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되었으나, "서울보증보험주식회사의 말소동의 확약서가 제출됨"이라는 단서 조항이 있습니다. [cite: C]

* 이와 같은 점과 임차인의 '대항력 없음' 표기를 종합하면, 해당 임차권은 낙찰로 인해 소멸될 가능성이 높으며, 매수인이 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. (인수 보증금 합계: 0원) [cite: D]

* 다만, 임차권의 법적 효력 및 말소 동의 확약서의 구체적인 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본건은 주거 지역에 위치하며, 인근에 아파트, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다. [cite: A]

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 7월 5일 거래: 용진그린빌, 68.31㎡ (약 20.67평) - 398,000,000원 [cite: E]

* 2026년 7월 2일 거래: 타워팰리스4차, 59.8㎡ (약 18.09평) - 154,000,000원 [cite: F]

* 2026년 7월 3일 거래: 클라우스2동, 49.96㎡ (약 15.11평) - 130,000,000원 [cite: G]

* 시세 분석:

* 입력된 최근 거래 사례 중 '용진그린빌' (68.31㎡, 398,000,000원)의 평당 가격은 약 19,250,000원입니다. [cite: E]

* 이 기준을 적용하여 본건 건물 면적(71.95㎡, 약 21.77평)의 시장 가치를 산정하면 약 419,000,000원에 해당합니다. [cite: E]

* 본건의 감정가(195,000,000원)는 최근 실거래가 대비 현저히 낮은 수준으로, 시장 시세 대비 저평가되었을 가능성이 높습니다. [cite: E, F, G]

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 본건은 '마전고등학교' 북측 인근에 위치하며, 지역 내 아파트, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. [cite: A]

* 교육시설: 인근에 마전고등학교가 소재합니다. [cite: A]

* 기타: 지역 내 공원, 상업 시설 등 주거 생활에 필요한 기반 시설이 갖추어져 있습니다. [cite: A]

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 등의 주택용도 취득 시 토지거래 허가가 필요하며, 해당 허가 기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다. 매수인이 외국인일 경우 이 점을 반드시 고려해야 합니다. [cite: A]

* SGI 인수조건 변경: SGI(서울보증보험)의 인수 조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다. 이는 낙찰 후 잔금 납부 또는 소유권 이전 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

* 선순위 임차권 관련 불확실성: 등기부상 선순위 임차권이 존재하나, 채권자의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 그럼에도 불구하고 임차인의 대항력 유무에 대한 정보가 '없음'으로 기재되어 있어, 낙찰 후 예상치 못한 법적 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제하기 어렵습니다. [cite: C, D]

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천광역시 서구 마전동에 위치한 다세대주택으로, 주거 환경 및 교통 편의성이 양호한 편입니다. [cite: A]

* 감정가는 195,000,000원이나, 최근 주변 실거래가(용진그린빌 사례 등)와 비교 시 시세 대비 상당히 저평가된 것으로 판단됩니다. [cite: E, F, G]

* 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위인 임차권이 존재하지만, 채권자(서울보증보험)의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 가능성이 높아, 매수인이 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. [cite: C, D]

* 토지거래허가구역 지정, SGI 인수조건 변경 등 몇 가지 특이사항이 존재하므로, 입찰 전 해당 내용에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가 대비 높은 시세: 최근 실거래가와 비교할 때, 감정가가 시장 가치보다 현저히 낮아 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다. [cite: E, F, G]

* 안정적인 주거 입지: 주변의 주거 및 편의시설 등으로 인해 안정적인 실거주 및 임대 수익 확보가 가능합니다. [cite: A]

* 권리 관계 정리 용이성: 임차권의 말소 동의가 확약된 점은 권리 관계를 비교적 명확하게 정리하는 데 긍정적인 요소입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 195,000,000원

* 최근 실거래가 기반 추정 시장 가치: 약 419,000,000원 (용진그린빌 사례 기반) [cite: E]

* 권리상 인수되는 보증금: 0원

* 종합적으로 고려할 때, 본건은 낮은 감정가와 시세 상승 잠재력, 그리고 인수될 권리가 없는 점이 매력적입니다. 다만, 토지거래허가구역 및 SGI 인수조건 변경과 같은 특이사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 따라서, 본 물건의 적정 입찰가는 현재 시장 가치의 60% ~ 70% 수준으로, 250,000,000원 ~ 280,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.