나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512849 [1] 인천광역시 서구 당하동 1087-5 플로채 107동 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진감정 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '문곡고등학교' 동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주 택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 2층 203호로서, 외벽: 타일붙임 및 드라이비트 마감 등, 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설 등 구비되어 있는 것으로 판단되나, 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 토지는 사다리형 토지로서, 공동주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일단의 토지는 북동측으로 노폭 약 20미터 내외, 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 제2종일반주거지역(2012-05-31) , 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(당하 지구단위계획구역)) , 소로2류(폭 8m~10m)(2012-06-08)(접합)가축사육제한구역(2025-05-20) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환 경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 상대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안 전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권 정비계획법>토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한 함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)) 기호2,기호3: 제2종일반주거지역(2012-05-31) , 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지 역(당하 지구단위계획구역))가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호 구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률> , 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구 역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)) 기호4,기호5: 제2종일반주거지역(2012-05-31) , 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지 역(당하 지구단위계획구역)) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합)가축사육제한구역(2025-05-20)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 상대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-66 59)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>토지거래계 약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~ 2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

-도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중,

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512849 (1)

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1087-5 플로채 107동 2층203호

용도: 도시형생활주택

감정가: 139,000,000원

토지 면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

건물 면적: 35.73㎡ (약 10.81평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험

특이사항: 토지거래허가구역, SGI 인수조건 변경

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '문곡고등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 소재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

본건 소재 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

북동측으로 노폭 약 20미터, 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 3월 10일 안산세무서장의 압류 (갑4)

말소예정 권리:

* 을3: 2024년 4월 19일 한국토지주택공사의 주택임차권 (118,000,000원)

* 갑6: 2025년 9월 29일 서울보증보험의 강제경매 (129,657,753원) - 본건 경매 개시 결정

현재 등기부상 채권 총액은 1,834,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인된 바 없음. (한국토지주택공사 양수인 서울보증보험 주식회사로부터 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 을구 순위 3번 주택임차권등기 말소에 동의한다는 취지의 확약서 제출로 보아 임차권은 소멸될 것으로 예상됩니다.)

임차인 현황

* 임차인: NGUYENTHIQUYEN

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-04-22

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 없음. 명도 시 확인 필요.

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 조OO)

* 보증금: 118,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-06-26

* 확정일자: 2020-05-29

* 배당신고일자: 2024-04-19

* 대항력: 없음

* 권리분석: '없음'으로 표시되어 있으나, 확정일자를 받았고 배당신고를 하였으며, 말소 예정 권리 목록에 포함되어 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 당하동 지역은 주거 밀집 지역으로, 주변에 다수의 공동주택 단지와 함께 소규모 근린생활시설이 발달해 있습니다.

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사한 다세대 주택의 경우 전용면적 31.48㎡(약 9.5평)가 2025년 3월 12,300만원에 거래되었으며, 전용면적 53.99㎡(약 16.3평)는 2025년 5월 22,800만원에 거래된 사례가 있습니다.

본건의 건물 면적(35.73㎡, 약 10.81평)을 고려할 때, 시장 가격은 평당 약 1,100만원에서 1,400만원 수준으로 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

본건의 감정가 139,000,000원 (약 1,285만원/평)은 이러한 주변 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

단지형 다세대 주택으로 이용 중이며, 기본적인 편의시설 및 교통 환경은 보통 수준입니다.

인근 학교로는 문곡고등학교가 있으며, 교육환경 보호구역으로 지정된 점이 확인됩니다.

건축물대장상 사용승인일은 2014년 12월 23일로, 건물 노후도는 보통 수준으로 예상됩니다.

단지 내 총 주차 대수는 128대로, 가구당 주차 공간은 확보되어 있는 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건 토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 외국인 등의 주택용도 취득 시 허가를 받아야 합니다. (2025.8.26.~2026.8.25.) 이는 거래 시 추가적인 절차 및 제한이 발생할 수 있음을 의미합니다.

SGI 인수조건 변경: 채권자가 서울보증보험(SGI)인 점과 '인수조건 변경' 특이사항이 기재되어 있어, 경매 진행 과정이나 낙찰 후 인수 조건을 면밀히 확인해야 합니다.

건물 내부 확인 불가: 감정평가 당시 폐문 부재로 인해 내부 설비 상태 등 정확한 이용 현황을 파악하지 못했습니다. 낙찰 후 내부 상태에 따라 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

용도 제한: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 이용 및 건축 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

주변 시설: 지도 및 검색 사이트 검색 결과, 본건 소재지 주변으로 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 당하동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다.

등기부상 모든 권리는 말소될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수하는 부담은 적습니다.

다만, 토지거래허가구역이라는 점과 SGI 인수조건 변경이라는 특이사항은 거래 및 취득 과정에서 주의가 필요합니다.

감정가는 주변 실거래가를 고려할 때 적정한 수준으로 판단되나, 현장 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

모든 권리가 말소되어 낙찰 후 인수 부담이 적은 안전한 물건입니다.

인근 지역의 아파트 및 다세대 주택 시세 상승 추세를 고려할 때, 시세차익 기대가 가능합니다.

도시형생활주택으로 젊은 층이나 1인 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 139,000,000원

최근 유사 물건 실거래가 분석:

* 31.48㎡ (약 9.5평), 2017년 건축: 123,000,000원 (약 3.9백만원/㎡)

* 53.99㎡ (약 16.3평), 2012년 건축: 228,000,000원 (약 4.2백만원/㎡)

본건은 35.73㎡(약 10.81평)이며, 감정가는 약 3.89백만원/㎡입니다.

주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하였을 때, 보수적으로 감정가의 90~100% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

토지거래허가구역 및 SGI 인수조건 변경 등 특이사항을 감안하여, 현장 조사를 통해 정확한 가치를 판단한 후, 경쟁 입찰 상황에 따라 조정이 필요합니다.

인수 보증금이 없으므로, 입찰가는 순수하게 낙찰가로만 고려됩니다.

적정 입찰가 범위: 115,000,000원 ~ 139,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.