나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512761 [1] 인천광역시 부평구 십정동 487-4 한솔빌라 1층103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 십정동 소재하며, 동암역 북동측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 단독주택, 소규모 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 1호선 동암역 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 4층 건물 내 제1층 제103호로서, (사용승인일 : 1994.3.2) 외 벽 : 적벽돌 붙임 마감 등 창 호 : 새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 '다세대주택'으로 이용 중입니다. 폐문 부재상태로서 내부를 확인하지 못 하였습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, '다세대주택'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 6미터의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512761 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 십정동 487-4 한솔빌라 1층103호

용도: 다세대주택

건물면적: 29.83㎡ (약 9.02평)

토지면적: 14.80㎡ (약 4.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 74,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOO (한국농어촌공사)

건물구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕

사용승인일: 1994년 3월 2일

1.1. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 부평구 십정동에 소재하며, 1호선 동암역 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 소규모 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 출입이 가능하며, 인근에 1호선 동암역 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 인천지방법원 2022카단100307 (한국농어촌공사 가압류, 접수일자 2022-02-23)

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸됩니다.

등기부채권 총액: 67,292,070원 (말소기준권리 기준)

현재 강제경매 개시결정(인천지방법원 2025타경512761)이 내려져 있으며, 채권자는 한국농어촌공사입니다.

권리분석상 인수할 권리는 없으며, 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 명도 시 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 십정동 지역은 주거 밀집 지역으로서, 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

근린생활시설이 인접해 있어 상권이 형성되어 있으며, 동암역을 중심으로 한 상업 지구와의 접근성도 양호합니다.

배후 주거 수요를 바탕으로 안정적인 상권 흐름을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

단지 인근으로 다양한 편의시설 이용이 가능하며, 동암역을 이용한 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있으나, 주거 지역으로서의 기본적인 생활 인프라는 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1994년에 사용승인된 건물로, 연식이 오래되어 내부 시설 노후화 및 유지보수에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 현재 폐문 부재 상태로 내부 확인이 불가능합니다. 실제 내부 상태, 하자 여부, 불법 건축물 등재 여부 등을 사전에 반드시 확인해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등의 주택 용도 취득 시 관련 허가를 받아야 합니다.

* 임대차 관계 미상: 임대관계가 미상인 점은 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 될 수 있으므로, 철저한 현장 조사 및 권리 분석이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

인천광역시 부평구 십정동에 위치한 본 한솔빌라 1층 물건은 동암역 역세권이라는 교통의 이점을 가지고 있습니다.

주변 환경은 일반적인 주거 지역으로 안정적인 주거가 가능하나, 1994년 준공된 건물로 연식에 따른 노후화는 고려해야 할 부분입니다.

특히 내부 상태를 확인할 수 없다는 점이 가장 큰 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 면밀히 파악해야 합니다.

권리 관계는 명확하여 낙찰 후 추가 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 1호선 동암역을 도보로 이용할 수 있어 출퇴근 및 수도권 접근성이 뛰어납니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확하고, 별도의 명도 부담 외 추가적인 권리 문제가 없습니다.

* 시세 차익 가능성: 감정가 대비 주변 실거래가를 면밀히 분석하여 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 수요: 일반 주거 지역 내에 위치하여 지속적인 주거 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 74,000,000원입니다.

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 동평 또는 더 넓은 면적의 다세대주택이 7,000만원에서 21,800만원까지 다양한 가격대에 거래되었습니다.

특히, 38.92㎡ 면적의 다세대주택이 7,000만원에 거래된 사례를 고려할 때, 본 건(29.83㎡)의 감정가는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

건물 연식(1994년) 및 내부 미확인 리스크를 감안하여, 감정가 대비 약 90%~95% 수준에서 입찰가 산정을 고려하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 68,000,000원으로 제안합니다.

본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 산정되었으며, 실제 현장 조사 결과, 시장 상황, 경쟁 상황 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.