나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64340 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1054 엘리시아 106동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "백송고등학교" 서측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반입지 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제1층 제101호로서, (사용승인일 : 2018.09.13.) 외벽 : 치장벽돌 마감 등. 내벽 : -. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중으로 이용상황 등은 후첨 내부구조도 참조바람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(산업zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역(전부제한구역으로부터 제한거리 500m(소,젖소,말 제한)))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역(도시지역(주거,상업,공업,녹지(자연취락지구))및주거밀집지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(송포의백송)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지), <추가기재>(JDS개발행위허가제한 해제에 따른 관리방안 적용지역(허가부서 별도 문의)) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 안재우)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.08.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 고양지원 2025타경64340 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1054 엘리시아 106동 1층101호

용도: 다세대주택

건축연도: 2018년

감정가: 216,000,000원

토지면적: 64.39㎡ (약 19.48평)

건물면적: 53.16㎡ (약 16.08평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "백송고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 일반적인 입지 여건을 갖추고 있습니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

* 토지 이용상태: 본건 토지는 부정형으로서 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 도로상태: 북측으로 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역, 성장관리구역(산업zone)

* 가축사육제한구역(2024-11-12)

* 역사문화환경보존지역(송포의백송)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26, 외국인 등 대상, 단독/다가구/연립/다세대주택, 아파트 용도 토지)

* JDS개발행위허가제한 해제에 따른 관리방안 적용지역 (허가부서 별도 문의)

* 혐오시설: 주변에 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 우리금융캐피탈의 2024년 9월 2일자 가압류 (채권액 42,208,395원) 입니다.

* 낙찰 후 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(주택임차권, 강제경매 등)는 낙찰과 동시에 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 보고서 상 명확히 기재된 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 주요 권리사항:

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권은 이재란, 이영동 순으로 이전되었습니다.

* 을구 3번 순위로 안재우의 주택임차권(2019년 12월 10일 전입, 보증금 219,000,000원, 2019년 12월 11일 확정)이 등기되어 있으나, 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

* 현재 진행 중인 강제경매는 주택도시보증공사에 의해 2025년 9월 26일에 개시되었습니다.

* 임차인 현황:

* 안재우: 보증금 219,000,000원, 차임 0원. 2019년 12월 10일 전입, 2019년 12월 11일 확정, 2023년 12월 28일 배당신고. 비고란에 "대항력: 없음"으로 기재되어 있습니다.

* MADUATONGPRATTHANAH: 보증금 0원, 차임 0원, 2025년 7월 15일 전입, 대항력 없음.

* SITTICHAIPAKAMON: 보증금 0원, 차임 0원, 2025년 3월 13일 전입, 대항력 없음.

* SITTICHAIPAWEEYA: 보증금 0원, 차임 0원, 2025년 3월 13일 전입, 대항력 없음.

* 정덕현: 보증금 0원, 차임 0원, 2025년 3월 13일 전입, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 안재우의 경우, 비록 보증금이 크나 대항력이 없으며, 주택도시보증공사(신청채권자)가 제출한 인수조건변경확약서에 따라 우선변제권만 주장하고 대항력 포기 및 임차권등기 말소에 동의하였으므로 인수할 보증금은 없습니다.)

1.4. 상권분석

* 본건이 위치한 덕이동 지역은 주거단지와 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 주변에 대규모 상업 시설보다는 소규모 상점들이 밀집해 있을 것으로 추정됩니다.

1.5. 생활정보

* 주변 환경: 백송고등학교 인근의 주거 지역으로, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 주거 환경으로서는 무난한 편입니다.

* 건물 상태: 2018년 9월 13일 사용승인된 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 1층에 해당합니다. 기본적인 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 대중교통 이용이 보통 수준이며, 주거지 내 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 개발행위허가제한구역: 본건 지역은 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어, 건축물의 신축, 증축, 개축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있으며, 관련 허가 절차 및 규제 사항을 사전에 확인해야 합니다.

* 토지거래계약에관한허가구역: 특정 용도(단독/다가구/연립/다세대주택, 아파트)로 사용되는 토지의 경우, 토지거래허가를 받아야 하므로 투자 시 유의가 필요합니다. (외국인 등 대상)

* 임차인 안재우의 대항력 포기: 임차인 안재우의 보증금(219,000,000원)이 크나, 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했다는 점은 낙찰자에게 인수되는 보증금 위험은 없으나, 해당 동의 내용 및 법적 효력에 대해 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세 차이: 본건의 감정가(216,000,000원)가 최근 유사 물건의 실거래가(약 110,000,000원 ~ 165,000,000원)보다 높게 형성되어 있어, 낙찰가 산정 시 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2018년 준공)인 다세대주택으로, 경매 절차상 대항력 있는 임차인이 없다고 판단되어 인수 부담이 적은 물건입니다. 그러나 개발행위허가제한구역, 토지거래계약허가구역 등 토지 이용에 관한 제한이 존재하며, 감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 차이가 있어 시세 조사를 통한 면밀한 분석이 필수적입니다. 주택도시보증공사의 채권으로 진행되는 강제경매 건으로, 관련 서류 및 인수조건 변경 확약서 내용을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 인수해야 할 보증금이 없어 위험 부담이 낮습니다.

* 향후 지역 개발 계획 또는 규제 완화 시 가치 상승 가능성을 내포하고 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 다세대주택 매매가는 110,000,000원에서 165,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 본건은 해당 시세 대비 감정가가 높게 책정되었으나, 신축 연도 및 해당 단지의 특성을 고려했을 때, 시세 범위를 상회하는 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.

따라서, 현재 시세 및 제반 상황을 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정한다면 175,000,000원 을 목표가로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 19% 할인된 금액이며, 주변 실거래가 상한선에 근접한 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.