나이스옥션 법원경매 고양 2025타경5816 [1] 경기도 고양시 덕양구 주교동 38-13 고양엘림프라자 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가인감정 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 주교동 소재 "원당초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 원릉역(교외선)이 소재하는바 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 제1,2종근린생활시설 건 내 제1층 제103호 외 2개호로서, 외벽: 석재 붙임 마감 등. 내벽: 페인트 등 마감. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

기호(가)- 공실 기호(나)- 공인중계사사무실(고양최고부동산) 기호(다)- 사무실((주)코어넥스)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대테로 등고 평탄한 사다리형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 폭 약 20m의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-02-28), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경5816 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 주교동 38-13 고양엘림프라자 1층103호

용도: 근린상가

감정가: 533,000,000원

토지면적: 18.58㎡ (약 5.62평)

건물면적: 34.96㎡ (약 10.57평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOO

1.2. 건축물 기본 정보

건물명: 고양 엘림프라자

주용도: 제1종근린생활시설 (전체 건물은 제1,2종근린생활시설)

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 4층 건물

총 호수: 35호

사용승인일: 2022년 5월 27일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 고양시 덕양구 주교동 소재 "원당초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 공동주택, 그리고 다양한 근린생활시설들이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 경의중앙선 원릉역이 인근에 위치하여 광역적인 교통망 접근성도 갖추고 있습니다. 전반적인 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로

본건 토지는 대지로서 등고 평탄한 사다리형의 형상을 하고 있으며, 현재 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다. 건물은 북서측으로 폭 약 20m의 포장도로와 직접 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m) 도로와 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다. 외국인 및 특정 용도(단독, 다가구, 연립, 다세대주택, 아파트)로 토지 거래 시에는 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당될 수 있습니다 (2025년 8월 26일까지).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸예정 권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 6월 17일에 접수된 부일새마을금고의 근저당권(을1)입니다. 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들(가처분, 압류 등)은 모두 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 주요 등기사항 요약

- 소유권이전 (갑2): 주식회사원테마종합건설 (2022-06-17)

- 소유권이전신탁 (갑3): 우리자산신탁주식회사 (2022-06-17)

- 근저당권 (을1): 부일새마을금고 (2022-06-17, 말소기준권리)

- 가처분 (갑4): 김성민 (2022-08-10, 말소됨)

- 압류 (갑5, 갑6, 갑7): 동고양세무서장, 광주세무서장, 고양시 (각 2025년 2월-4월, 말소됨)

- 임의경매개시결정 (갑8): 부일새마을금고 (2025-09-29)

등기부채권 총액: 10,000,000원

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계는 미상임.

* 임차인 정보는 현재 제공된 자료만으로는 정확한 파악이 어렵습니다. 임대 관계가 미상이라도 주의가 필요하며, 실제 현장 조사를 통해 점유 관계 및 보증금/차임 등 임대차 현황을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 상태

본 건 건물(1층 103호)은 현재 공실 상태로 파악되나, 건물 내 다른 호실들은 공인중계사사무실(고양최고부동산) 및 사무실((주)코어넥스)로 이용 중입니다. 이는 상가로서의 수요가 존재함을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

원당초등학교가 남동측 인근에 소재하여 교육 환경 접근성이 좋습니다.

5.2. 교통 및 편의시설

주변에 버스정류장 및 원릉역(교외선)이 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다. 근린생활시설 지역으로, 상업 시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미상 임대 관계

현재 임대 관계가 미상으로 확인됩니다. 인수 보증금 합계가 0원이라 하더라도, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 및 보증금 반환 관련 분쟁의 소지가 있습니다. 이에 대한 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

6.2. 토지거래허가구역

본 건 토지는 특정 용도(주택 등)로 사용될 경우 토지거래계약 허가구역에 해당될 수 있습니다. 이는 향후 건물 용도 변경이나 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

경기도 고양시 덕양구 주교동에 위치한 본 건 고양엘림프라자 1층 103호는 원당초등학교 인근의 입지 좋은 근린상가입니다. 차량 접근성이 우수하고 대중교통 이용도 편리한 편이며, 주변으로 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 건물은 비교적 신축(2022년 사용승인)으로 건축 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 특이사항 없이 모든 권리는 소멸될 것으로 보이나, 임대 관계 미상인 점은 명확한 현장 조사가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 주거단지와 근린생활시설이 밀집된 지역에 위치하여 꾸준한 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 신축 건물: 비교적 최근에 건축된 건물로, 유지보수 비용 절감 및 선호도 향상이 기대됩니다.

* 소형 면적: 10평대의 비교적 작은 면적으로, 소액 투자자에게 적합하며 다양한 업종으로의 활용이 가능합니다.

* 교통망 확충 기대: 원릉역(교외선) 인근으로, 향후 지역 교통망 개선 시 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보와 분석이 필요합니다.

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가율 조사

* 해당 상가의 현재 시세 및 임대료 수준 파악

* 명도 예상 비용, 수리 비용 등 제반 부대 비용 고려

* 인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 입찰가 산정은 필요 없습니다.

따라서, 심층적인 현장 조사와 시장 분석을 통해 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.