나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64327 [1] 경기도 고양시 일산동구 중산동 1555 중산마을아파트 111동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 "중산고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 스라브지붕 12층건내 7층 704호로서, (사용승인일: 1995.10.30) 외벽: 시멘몰탈위 페인팅마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 욕실, 현관, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 열병합에 의한 지역난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-01-19), 지구단위계획구역(2023-01-19)(탄현1,2,중산택지개발), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)} 및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대 주택,아파트)로사용되는토지) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64327 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 중산동 1555 중산마을아파트 111동 7층704호

용도: 아파트

감정가: 251,000,000원

토지면적: 55.97㎡ (약 17.0평)

건물면적(전용면적): 59.97㎡ (약 18.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유아이제사십차유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건

사용승인일: 1995년 10월 30일

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동에 위치하며, "중산고등학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 아파트 단지와 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재된 지역으로 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 경매개시결정은 유아이제사십차유동화전문유한회사가 하였습니다.

* 등기부상 근저당권, 근저당권부채권질권 등 다수의 권리가 설정되어 있었으나, 이러한 권리들은 대부분 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 341,500,000원이었습니다만, 이는 말소기준권리 이후의 채권들을 포함한 총액이며, 경매 절차에 따라 정리됩니다.

* 현재 파악된 임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원으로, 임차인의 보증금 관련 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 다만, "임대관계는 미상"으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 있는지에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 "지상권"이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요한 부분입니다.

* 본건은 "유동화물건"으로, 일반 매각 물건보다 거래 구조가 복잡할 수 있으므로 신중한 접근이 요구됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 중산동 일대는 대규모 아파트 단지가 형성된 대표적인 주거 지역입니다.

* 단지 인근으로 각종 상업시설, 금융기관, 병원, 학교 등 생활 편의시설이 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄한 편입니다.

* 지역 내 교육 시설(중산고등학교 등)과 공원이 인접해 있어 정주 여건이 우수합니다.

1.4. 생활정보

* 본건은 중산마을1단지두산 아파트로, 1995년 10월 30일 사용승인된 건물입니다.

* 총 12층 건물 중 7층에 위치하며, 방 3개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 구성된 통상적인 아파트 구조입니다.

* 지역난방 시스템, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

* 단지 내에는 총 736대의 주차 공간이 마련되어 있으며, 단지 규모(888세대) 대비 주차 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 인근에 중산초, 중산중, 중산고등학교 등 다수의 학교가 있어 교육 환경이 좋습니다.

* 단지 인근에 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화물건의 특성상, 일반 물건보다 복잡한 권리관계나 숨겨진 이슈가 있을 가능성이 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로, 실제 거주자 또는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 시간 또는 비용이 발생할 수 있습니다. (단, 인수 보증금은 0원입니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'이 존재할 경우, 해당 권리의 내용 및 행사 여부에 따라 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 건축물 사용승인일이 1995년으로, 약 29년이 경과하여 향후 리모델링 또는 유지보수에 대한 비용 부담이 발생할 수 있습니다.

* 주변 시설 검색 결과, 본건 물건 자체나 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 정보로 파악되지 않았습니다. 다만, 심층적인 현장 조사 또는 별도의 위성 지도, 포털 지도 서비스 등을 통한 추가적인 확인이 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 일산 신도시 내에서도 오랜 기간 안정적인 주거 지역으로 자리매김한 중산마을에 위치한 아파트입니다.

* 생활 편의시설 및 교육 환경이 우수하고, 교통 접근성 또한 양호하여 주거 만족도가 높은 지역으로 평가됩니다.

* 경매 절차를 통해 권리상 문제는 대부분 정리되지만, 유동화물건이라는 특성과 미상인 임대 관계, 소멸되지 않는 지상권 등은 주의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다.

* 안정적인 주거 환경을 찾는 실수요자에게는 좋은 기회가 될 수 있으나, 잠재적 리스크 요인에 대한 충분한 검토와 대비가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 선호도가 높은 일산 신도시 내 입지.

* 주변 인프라(생활, 교통, 교육)가 잘 갖추어져 있어 지속적인 수요 기대.

* 59.97㎡ (약 18.1평)의 선호도 높은 면적 구성.

* 권리관계가 명확해진 후 취득 가능 (소멸되는 권리 위주).

* 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 향후 시세 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 본건과 동일한 면적(59.97㎡)의 최근 매매 사례는 2026년 7월 13일 222,000,000원에 거래되었습니다.

* 감정가는 251,000,000원으로, 최근 실거래가보다 높은 수준입니다.

* 인수 보증금이 없는 점을 고려하면, 최근 실거래가 수준을 기준으로 잠재적 가치를 평가하는 것이 합리적입니다.

* 본건의 입지, 층수(7층), 아파트 상태 등을 종합적으로 고려할 때,

* 예상 입찰가 범위: 225,000,000원 ~ 245,000,000원

* (참고: 해당 가격 범위는 현재 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다. 감정가 하향 조정 가능성 및 유동화 물건 특수성을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 유리할 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.