나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73246 [1] 경기도 포천시 소흘읍 무림리 198-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청솔 · 평가일 2025.10.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 소흘읍 무림리 소재 "무림1리 마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 001,002 : 2필지 일단의 사다리형 토지로서 동하향 완경사를 평탄하게 조성한 주거용건부지임. 기호 003 : 사다리형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 '도로'임.

인접 도로상태

기호 001,002 : 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함. 기호 003 : '도로'임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22) (일부제한 모든축종 제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한 허가구역((2025-08-26)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고 제2025-2452호).

제시목록 외의 물건

기호 001,002 지상에 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물(㉠~㉧) 및 수목(㉨) 등이 소재함.(사진용지 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 004 : 철골조 루프판넬(강판)지붕 2층건으로서, (사용승인일 : 2000.07.04) 외벽 : 벽돌쌓기 등 마감. 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감. 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

기호 004 : 단독주택으로서 1층 : 방2, 거실, 주방/식당. 화장실, 보일러실 등)임. 2층 : 방1, 서재, 가족실)임. (내부구조는 후첨 "건물이용상태" 참조)

설비내역

기본적인 급배수시설 및 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기타 : -

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(㉠~㉧) 및 ㉨포함
목록3. 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

의정부지방법원 2025타경73246 (1)

1.2. 소재지

경기도 포천시 소흘읍 무림리 198-4

1.3. 토지 면적

총 토지 면적 1405.00㎡ (약 425평)

매각 대상 토지 지분 1050.9988㎡ (약 318평)

1.4. 건물 면적

건물 면적 182.42㎡ (약 55평)

제시외 건물 면적 322.80㎡ (약 98평)

1.5. 감정가

총 감정가 911,880,720원

1.6. 경매 구분

부동산 임의경매

1.7. 매각 대상

토지 지분 및 건물 전체 매각

1.8. 건축물 사용승인일

2000년 07월 04일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 포천시 소흘읍 무림리 소재 "무림1리 마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 특히, 인근 지역은 포도 농사가 활발한 지역으로 알려져 있습니다.

2.2. 교통 편의성

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 의정부 코스트코, 이마트 등 주요 쇼핑 시설 및 병원 접근성이 양호한 편입니다 (의정부 코스트코/이마트 약 15분, 의정부 성모병원 약 12분 거리).

2.3. 도로 접근성

본 건의 토지(기호 001, 002)는 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접해 있으며, 기호 003 토지는 '도로'로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을5) 근저당권 (영중농업협동조합, 2019-06-11 접수, 360,000,000원) 이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부 현황

현재 토지 및 건물 등기부 상에는 소유권 이전, 근저당, 압류, 임의경매 개시결정 등의 권리 내역이 확인됩니다. 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 "지상권"으로 명시되어 있으나, 상세 내용은 파악되지 않았습니다.

3.4. 임차인 현황

본 건의 임차인 현황 파악 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 용도지역 및 토지이용계획

본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

4.2. 주변 지역 특성

본 건은 단독주택, 농경지, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 상권보다는 주거 및 근린생활 기반의 지역으로 형성되어 있습니다. 인근에 국립수목원이 위치하여 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

가까운 거리에 무림1리 마을회관이 있으며, 의정부 코스트코, 이마트 등 대형 쇼핑 시설까지 차량으로 약 15분 거리에 위치하여 편리하게 이용 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근 교육시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 차량 접근 가능한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

5.3. 의료시설

의정부 성모병원까지 차량으로 약 12분, 포천 우리병원까지 약 20분, 의정부 을지대학교병원까지 약 26분 거리에 위치하여 의료 서비스 이용이 가능합니다.

5.4. 주변 시설

국립수목원과의 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

본 건은 토지에 대한 지분매각이므로, 토지 이용 및 관리, 재산권 행사 시 공유자들과의 협의가 필요할 수 있습니다. 이는 소유권 행사에 제약이 될 수 있는 부분입니다.

6.2. 제시외 건물 및 수목

건물 외 별도로 제시외 건물(㉠~㉧) 및 수목(㉨) 등이 소재하며, 이는 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 해당 물건들에 대한 정확한 현황 파악 및 처리에 대한 고려가 필요합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한

본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 속해 있어 향후 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 도로로 이용되는 토지

지분 매각 대상 중 일부(기호 003)가 현황 '도로'로 이용되고 있어, 토지의 전체적인 활용 계획 수립 시 해당 부분의 명확한 권리 관계 및 이용 현황을 확인해야 합니다.

6.5. 미상 임대관계

임대관계가 미상으로, 추후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 소흘읍 무림리에 위치한 단독주택으로, 토지 지분 매각이라는 특수성을 가지고 있습니다. 주변으로 단독주택, 농경지, 소규모 공장이 혼재되어 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다. 특히 국립수목원과 인접하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 토지 지분 매각, 제시외 건물 포함, 다양한 토지 이용 제한 사항, 그리고 미상 임대 관계 등은 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있으므로, 입찰 전 면밀한 현황 조사 및 권리 관계 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 의정부 및 주변 지역 접근성이 양호하며, 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 국립수목원 인접 등 쾌적하고 자연 친화적인 환경을 보유하고 있습니다.

* 단독주택으로서 가족 단위의 거주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 감정가 대비 시세 분석을 통해 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 주변 시세 조사를 바탕으로 예상 입찰가를 산정하였습니다. 본 건은 토지 지분 매각이라는 특수성과 제시외 건물, 토지 이용 제한 등 고려해야 할 사항이 많으므로, 신중한 접근이 필요합니다.

현재 제시된 감정가는 911,880,720원입니다. 주변 단독주택 매매 사례(2025년 7월, 포천시 소흘읍 무림리, 대지 952m², 건물 232.7m², 3개 동)가 7억 2천만 원에 거래된 사례가 있으나, 본 건은 지분 매각 토지이므로 단순 비교는 어렵습니다.

또한, 2023년 5월 의정부지방법원 2023타경84065 사건으로 포천시 소흘읍 무림리 198-14, 198-22, 198-3 지번의 주택이 감정가 8억 2천만 원대에 경매가 진행되었으며, 해당 물건은 토지 면적 317.3평, 건물 면적 112.53평(1층 35.82평, 2층 19.36평) 규모로 파악됩니다. 본 건과 지번 및 면적이 유사한 점을 감안할 때, 감정가 9.1억 원은 전체 부동산 가치를 반영한 것으로 보입니다.

토지 지분(약 74.8%) 및 건물 전체 매각임을 고려하고, 잠재적 리스크 요인(미상 임대관계, 지분 매각으로 인한 소유권 행사 제약, 제시외 건물 처리 등)을 감안하여, 낙찰 후 명도 및 재산권 행사에 필요한 비용과 시간을 고려했을 때, 현 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 판단하여 6억 5천만 원 ~ 7억 5천만 원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 본 물건의 구체적인 지분 비율, 제시외 건물 및 수목의 정확한 현황, 그리고 도로로 이용되는 토지의 실질적인 이용 관계 등에 대한 추가적인 현장 조사 및 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.