나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경4572 [1] 경기도 동두천시 지행동 270-39 지1층비101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 지행동 소재 "동두천외국어고등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 다세대, 아파트, 근린상가, 임야 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

2009년 5월에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 슬래브지붕 4층건내 지1층 비101호 및 4층 401호로서 외벽은 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지및 타일 마감, 창호는 샷시 이중창임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임(후첨 내부구조도 참조).

설비내역

기본적인 급배수, 위생, 난방 설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 부정형의 토지로 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 포장도로와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 명령서상 지1층 의 용도는 "제2종근린생활시설"로 기재되어 있으나 집합건축물 대장상 2010년8월2일자로 "다세대주택"으로 용도변경되었으니 경매진행시 이해관계 인은 유의하시기 바랍니다. - 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경4572 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 낙OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 동두천시 지행동 270-39 (신주소: 경기도 동두천시 행선로 76-1)

용도: 다세대주택

건물 사용승인일: 2009년 5월 25일

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 슬래브지붕 4층건내 지1층 비101호

건물 현황: 현황 '이담빌라트 B동'으로 등재, 등기사항증명서상 용도는 '제2종근린생활시설'이나 집합건축물대장상 '다세대주택'으로 용도 변경 (2010년 8월 2일)

1.3. 면적 정보

토지면적: 23.83㎡ (약 7.21평)

토지지분: 23.83㎡ (약 7.21평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 43.57㎡ (약 13.18평)

건물지분: 43.57㎡ (약 13.18평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.4. 감정평가액

감정가: 47,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 동두천시 지행동 소재 "동두천외국어고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 아파트, 근린상가, 임야 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임. 본건 남측으로 포장도로와 연결되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 김성 외 1명 (2009-06-12)

근저당 (말소기준권리): 성남낙원새마을금고 (2009-06-12, 금650,000,000원)

공유자전원지분전부이전: 문지영 (2012-06-27, 매매)

가압류: 서울보증보험 (2025-02-13, 금72,000,000원)

임의경매개시결정: 낙원새마을금고 (2025-09-29, 84,928,240원)

등기부채권 총액: 722,000,000원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상임

3.3. 소멸되지 않는 권리

지상권: 해당 없음

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지행동 일대는 주거지역과 근린상업시설이 혼재되어 있으며, 동두천외국어고등학교가 인근에 있어 교육 환경을 갖춘 지역임.

4.2. 상권 현황

주변에 다세대주택 및 아파트 단지가 밀집해 있어 기본적인 배후 수요가 있으며, 근린상가 시설들이 입점해 있어 생활 편의시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린상가 지역에 위치하여 상업시설 이용이 용이함.

5.2. 교육시설

동두천외국어고등학교가 북서측 인근에 위치함.

5.3. 기타

본건은 지1층 비101호로, 다세대주택으로 이용중임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대관계 미상

임차인 현황에 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있고 임대 관계가 미상이므로, 실제 거주자 또는 임차인이 있을 경우 명도 절차에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음. 보증금 및 월세가 미상이라도 주의가 필요함.

6.2. 지하층 세대

본건은 지하 1층에 위치한 세대로, 채광, 통풍, 습기 문제 등 지상층 대비 주거 쾌적성이나 선호도에서 차이가 있을 수 있음.

6.3. 용도 변경 이력

등기부상 용도는 '제2종근린생활시설'로 기재되어 있으나, 집합건축물대장상 '다세대주택'으로 용도 변경된 이력이 있어, 해당 부분에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

6.4. 환경 관련 이슈

동두천시 지역 내 소각장 증설 관련 환경 이슈 및 산업단지 내 오염물질 배출 사업장에 대한 점검 사례가 보도된 바 있어, 인근 지역의 전반적인 환경 상태에 대한 관심이 필요할 수 있음. (단, 본건과의 직접적인 연관성은 확인되지 않음.)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 동두천시 지행동에 소재한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지조건과 교통망을 갖추고 있습니다. 2009년에 건축되어 건물 노후도가 심하지 않으나, 지하층 세대라는 점과 임대 관계가 미상이라는 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다. 권리 관계는 근저당이 말소기준권리이며, 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 감정가는 47,000,000원으로, 최근 실거래가를 고려할 때 시장 가격 대비 합리적인 수준으로 평가되었을 가능성이 있습니다. 다만, 지하층이라는 점과 임차인 정보의 불확실성으로 인해 세심한 현장 확인 및 권리 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 감정가: 최근 거래 사례와 비교했을 때 감정가가 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대해 볼 수 있음.

* 양호한 입지 및 교통: 동두천외국어고등학교 인근의 주거지역에 위치하며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호함.

* 용도 변경 완료: 등기부와 건축물대장상 용도 불일치 문제가 '다세대주택'으로 변경 완료되어 향후 활용에 용이함.

9. 예상 입찰가

본건과 유사한 조건의 주변 다세대주택 실거래가를 분석한 결과, 2026년 5월 거래된 51.77㎡ 면적의 다세대주택이 6,200만원에 거래되었습니다. 본건은 43.57㎡ 면적의 지하층이라는 점에서 거래 사례 대비 가격 조정이 필요합니다. 감정가 47,000,000원은 본건의 면적과 지하층이라는 특성을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

이에, 현 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정한다면, 48,000,000원 ~ 58,000,000원 범위 내에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 입찰 참여자 수, 부동산 시장 상황 등에 따라 달라질 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.