나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13370 [1] 서울특별시 성북구 장위동 219-126 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 장위동 장곡초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 저층 공 동주택, 단독주택, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로 외벽 : 석재타일 붙임 등. 창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. <후첨 내부구조도 참조>

설비내역

엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수설비 등 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 완경사지로 주거용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 도로에, 남서측으로 계단 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 2종일반주거지역(2014-11-06)(7층이하), 개발행위허가제한지역(2023-11-27), 가축 사육제한구역{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){ 군사기지 및 군사시설 보호법}, 소규모주택정비사업의 사업시행구역{빈집 및 소규모주택 정 비에 관한 특례법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(2025.8.2 1)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 20 25.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상. 2. 본건의 내부구조는 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 집합건축물대장 상 건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할수 있으니 경매참여시 재확인 하 시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 성북구 장위동 219-126, 4층 402호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경13370 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 436,000,000원입니다.

토지 면적은 30.24㎡ (약 9.15평)이며, 토지 지분도 동일합니다.

건물 면적은 51.13㎡ (약 15.46평)이며, 건물 지분도 동일합니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 오OOOOOOOOOOOO입니다.

건축물대장 요약 정보에 따르면, 본 건물의 사용승인일은 2017년 5월 19일이며, 철근콘크리트구조의 공동주택(다세대주택)입니다.

건축물은 지하 1층, 지상 4층 규모이며, 본건은 4층 402호에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 성북구 장위동 장곡초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 저층 공동주택, 단독주택, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재하여 주거 지역의 특성을 갖추고 있습니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 10월 13일 접수된 오케이에프앤아이대부주식회사의 근저당권 (을5)입니다.

등기부채권 총액은 353,962,184원입니다.

말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. (단, 내부 임대 관계는 미상임)

등기부등본상 다수의 가압류 및 압류가 존재하였으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권이 명시되어 있으나, 실제 존재 여부 및 인수 여부는 추가 확인 필요)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 장위동 일대는 주거 지역으로, 주변에 소규모 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소매점, 음식점 등이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 장곡초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통시설: 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 단지 주변의 소규모 근린생활시설 및 인근 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 개발행위허가제한구역: 본건은 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어, 건축물의 신축, 증축, 개축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에관한허가구역: 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 등)에 대한 토지거래 시 허가가 필요하며, 외국인 등 특정 대상자에게 적용되는 구역입니다.

* 소규모주택정비사업의 사업시행구역: 장위13의8구역 가로주택정비사업 구역으로 지정되어 있으며, 2022년 7월 14일에 조합설립인가가 되었습니다.

* 조합원 지위 및 부담금: 채무자 겸 소유자는 조합원으로 확인되었으나, 분양 신청 과정은 진행되지 않았습니다. 향후 매수인은 조합원 지위 승계 여부, 추가 분담금 발생 가능성 등에 대해 설립될 조합 및 주무관청에 반드시 확인해야 합니다. 이는 투자 결정에 매우 중요한 요소입니다.

* 건물 현황 차이 가능성: 집합건축물대장상 건축물 현황도 및 외부 관찰 결과와 내부 구조가 다소 상이할 수 있으므로, 현장 방문을 통한 정확한 확인이 필수적입니다.

* 기타 제한 사항: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 성북구 장위동의 장곡초등학교 인근에 위치한 비교적 신축(2017년 사용승인) 다세대주택입니다.

권리 분석상 인수할 부담은 없으나, 주변에 가로주택정비사업이 진행 중이며 개발행위허가제한구역으로 지정되는 등 복합적인 개발 이슈가 존재합니다.

특히, 소규모주택정비사업의 사업시행구역에 포함되어 있어 향후 재개발 참여 시 조합원 지위 승계 및 추가 분담금 발생 가능성을 면밀히 검토해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 장위동 일대 도시 재생 및 정비 사업 활성화 지역에 포함되어 있어, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 가로주택정비사업 진행 시, 신축 아파트 등 주택으로의 현금 청산 또는 입주권 확보 가능성이 있습니다.

* 감정가가 주변 시세 대비 저평가된 것으로 분석되어, 합리적인 가격으로 접근 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 전용 면적(약 15.46평)의 다세대주택은 3.3㎡당 약 4,400만원 ~ 4,500만원 수준으로 거래되고 있습니다.

이를 기준으로 환산 시, 본건의 적정 시장 가치는 약 6억 8천만 원 ~ 6억 9천만 원 수준으로 추정됩니다.

감정가 4억 3천 6백만 원은 주변 시세 대비 현저히 낮은 금액입니다.

다만, 개발행위허가제한구역 지정 및 가로주택정비사업 관련 불확실성(조합원 지위 승계, 추가 분담금 등)으로 인한 리스크를 감안해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 상회하되, 시세의 80~90% 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다.

권리 인수 부담이 없고, 시장 가격 대비 감정가 자체는 낮게 책정되었으나, 정비사업 관련 불확실성을 감안하여 보수적으로 접근할 것을 권고합니다.

추천 입찰가는 약 5억 2천만 원 ~ 6억 2천만 원 선으로 제안합니다.

입찰 전 반드시 장위13의8구역 가로주택정비사업 조합 및 관련 주무관청에 문의하여 조합원 지위 승계 및 추가 부담금에 대한 정확한 정보를 파악하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.