나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13331 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 416-1 에스아이팰리스장안센텀 13층 1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2025.10.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동"장한평역" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트,주택,학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 지하철역,버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층건물로서, 외벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 등마감 창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

아파트(복층)로 이용 중입니다.

설비내역

난방설비,위생설비,급배수설비,소화전설비,승강기설비,주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의토지로서, 공동주택,업무시설,근린생활시설 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측,서측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(장안평일대) , 도로(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13331 (1)

* 소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 416-1 에스아이팰리스장안센텀 13층 1302호

* 용도: 아파트 (복층)

* 감정가: 234,000,000원

* 토지면적: 3.08㎡ (약 0.93평)

* 건물면적: 14.21㎡ (약 4.30평) (전용면적 기준 추정)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 동대문구 장안동 "장한평역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕의 19층 건물 중 13층 1302호이며, 외벽은 석재 및 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(장안평일대)으로 지정되어 있으며, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-10-20, 2025-8-26)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2024년 3월 4일 접수된 주희주 명의의 전세권설정 (을1)입니다.

* 인수되는 권리:

* 2025년 4월 2일 접수된 주희주 명의의 주택임차권 (을2, 230,000,000원)이 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다. 이 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위에 해당하지 않는 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-09

* 확정일자: 2021-03-26

* 대항력: 있음

* 인수되는 보증금 합계: 0원 (단, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 잔액 인수)

4. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건이 위치한 장안동 일대는 장한평역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역입니다. 다양한 근린생활시설, 상가, 오피스 등이 혼재하여 형성되어 있습니다.

* 상권 특성: 장안평역 인근은 자동차 관련 상권으로도 알려져 있으며, 최근에는 복합 문화공간 조성 등 도시 재생 사업이 진행되면서 상권의 변화 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 단지 주변으로 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. (교육환경보호구역 내 해당)

* 주거환경: 아파트, 주택 등이 혼재된 주거지역으로, 비교적 정온한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 선순위 대항력 있는 임차인 주 씨의 보증금 230,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 리스크가 있습니다. 현재 임차인이 해당 금액을 전액 배당받을 수 있을지는 배당표 확정 후 확인이 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 본건은 2025년 10월 20일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 대상 용도(아파트)입니다. 잔금 납부 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 소형 면적: 전용면적 14.21㎡ (약 4.30평)의 소형 아파트로서, 일반적인 아파트 투자 대비 환금성이나 임대 수요에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 장안동의 역세권에 위치한 소형 아파트 경매 물건입니다. 감정가는 2억 3,400만원이나, 선순위 대항력 있는 임차인 보증금 2억 3,000만원이 인수될 가능성이 있어 실질적인 인수 금액을 신중히 고려해야 합니다. 현재 등기부상으로는 임차인 주 씨가 전세권자와 주택임차권 모두 가지고 있으며, 주택임차권은 말소되지 않고 인수됩니다. 이로 인해 낙찰자가 임차인의 잔여 보증금을 부담해야 할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 장한평역 인근으로 교통이 편리하고, 장안동 상업지역 내에 위치하여 향후 개발 가능성이 있습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소형 투자 목적에 적합할 수 있습니다.

* 저가 매수 기회: 임차인 인수 부담으로 인해 일반 매매보다 저가에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가는 인수되는 임차 보증금 230,000,000원을 제외하고 산정하는 것이 합리적입니다.

* 감정가 234,000,000원에서, 임차인 인수분을 고려할 때, 소형 면적과 향후 리스크를 감안하여 낙찰가는 감정가 대비 90% 수준 또는 그 이하를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 210,000,000원 (주의: 이는 잠정적인 예상이며, 배당표 확정 및 현장 조사 후 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.