나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13371 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 466-4 성우스타팰리스 101동 4층 401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예지 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 5호선 지하철 "장한평역" 동측 인근에 위치며 주위 는 오피스텔, 다세대주택, 자동차 수리점, 자동차 부속품 판매점포, 근린생횔시설 등이 혼재 하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 노선버스 정류장 및 지철역과의 접근성 등으로 보아 대중교 통 이용의 편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 4층 401호로서, 외벽 : 석재 및 몰탈위 페인트 마감, 창호 : 샷시 이중 창임.

이용상태

오피스텔(별첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평탄한 토지로 집합건축물(공동주택, 오피스텔, 근린생활시설) 건부지 임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2018-08-16)(장안평일대), 도로(2018-08-16)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2020-05-01)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(최고높이제한구역)<건축법>, 대공방어협 조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등 에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13371 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 466-4 성우스타팰리스 101동 4층 401호

용도: 오피스텔

감정가: 325,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적

토지면적: 11.74㎡ (약 3.55평)

건물면적: 40.83㎡ (약 12.35평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 지하철 5호선 "장한평역" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 오피스텔, 다세대주택, 자동차 수리점, 자동차 부속품 판매점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 노선버스 정류장 및 지하철역과의 접근성으로 보아 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 형상 및 인접 도로

토지는 정방형의 평탄한 토지로 집합건축물(공동주택, 오피스텔, 근린생활시설) 건부지로 이용 중입니다.

북측으로 소로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025타경13371)입니다.

3.2. 주요 권리 분석

* 소유권보존: 윤순실 외 1명 (2019-08-26)

* 공유자전원지분전부이전 (매매): 이수국 (2019-10-18)

* 주택임차권: 조인정 (HUG) (2019-10-08 확정, 2019-10-18 전입, 보증금 262,500,000원)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2023-08-14) - 말소기준권리

* 압류: 강동세무서장 (2026-03-05)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (HUG) (권리자: 조 )

* 보증금: 262,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-10-18

* 확정일자: 2019-10-08

* 배당신고일자: 2023-08-14

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사는 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 확약서를 제출함 (2026. 2. 13.).

3.4. 인수 보증금

인수 보증금: 0원 (HUG의 포기 확약으로 인해 낙찰자가 인수할 보증금이 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

장한평역 주변은 자동차 부품 상가 밀집 지역으로 알려져 있으며, 최근에는 주거 및 상업 복합지로 변화하는 추세입니다.

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 상업시설

인근에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높으며, 오피스텔 및 사무실 등 다양한 용도로 활용 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 지하철 5호선 장한평역 이용이 매우 편리하여 서울 시내 접근성이 뛰어납니다.

* 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 주변에 마트, 병원, 식당 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 환경

자동차 관련 상가 밀집 지역이지만, 주거용 오피스텔 및 주택이 혼재되어 있어 주거 환경도 어느 정도 갖추고 있습니다. (혐오시설 검색 결과: 특별히 언급할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 자동차 관련 상가의 특성상 일부 소음이나 분진이 발생할 가능성은 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

HUG의 임차권 말소 동의는 매수인에게 유리하나, HUG의 후속 조치 및 최종 확정 여부는 확인이 필요합니다.

6.2. 공동담보

본건이 공동담보로 묶여 있는 경우, 다른 물건의 경매 진행 결과에 따라 본건 낙찰가 및 잔금 납부 일정에 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.). (본건 매각 시점 및 낙찰자 국적/사용 목적에 따라 허가 여부 확인 필요.)

7. 종합 의견

본건은 서울 동대문구 장안동의 장한평역 역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 참여하였고, HUG의 임차권 말소 동의로 인해 권리관계가 명확하며 인수해야 할 보증금이 없어 권리상 안전성이 높습니다.

다만, 공동담보 여부 및 토지이용계획상의 일부 제한사항은 추가 검토가 필요합니다. 전반적으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 지하철 5호선 장한평역 초역세권으로 임대 수요가 풍부합니다.

* 권리상 안전성: HUG의 권리 포기 확약으로 인한 인수 부담이 없습니다.

* 소형 면적: 40.83㎡의 전용면적으로 투자 진입 장벽이 낮습니다.

* 발전 가능성: 장안평 일대 도시 재생 및 상권 활성화 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 유사한 면적(40-45㎡)의 오피스텔은 현재 주변 시세 기준으로 약 2억 8천만원에서 3억 5천만원 사이로 거래되고 있습니다. 감정가 3억 2천 5백만원은 현재 시세 범위 내에 있으며 적정 수준으로 판단됩니다.

주택도시보증공사(HUG)의 임차권 포기 확약으로 인해 낙찰자가 인수할 금액이 없는 점을 고려할 때, 경쟁 입찰 시 감정가 이상으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

9.2. 예상 입찰가

본 물건의 현 시세 및 권리 분석 결과를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 335,000,000원으로 제시합니다. (입찰 시 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.