나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13347 [1] 서울특별시 노원구 중계동 363-2 중계7단지주공아파트 일반상가동 1층 101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준경 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 중계동 소재 "불암고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 주변환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 철골트러스지붕 1층건 중 제1층 제101호로서, (사용승인일 1993.03.31), 외벽: 몰탈위 페인트, 인테리어 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 등, 바닥: 바닥재 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 제1종근린생활시설(소매점, 상호명:리차드프로젝트 화덕피자)로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 "한글비석로8길"의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(2003-09-17), 도로(2003-09-17)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트 , 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지 정보

본 물건은 서울특별시 노원구 중계동 363-2번지, 중계7단지주공아파트 일반상가동 1층 101호에 위치하고 있습니다.

2.2. 건물 정보

본 건물은 1993년 3월 31일에 사용승인을 받은 철근콘크리트 벽식조 철골트러스지붕의 1층 건물입니다. 건물의 용도는 제1종근린생활시설(소매점, 상호명: 리차드프로젝트 화덕피자)로 이용 중입니다.

2.3. 면적 및 토지/건물 정보

* 토지면적: 48.96㎡ (약 14.81평)

* 토지 지분: 48.96㎡ (약 14.81평)

* 건물면적: 24.25㎡ (약 7.34평)

* 건물 지분: 24.25㎡ (약 7.34평)

* 매각대상: 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

* 경매 구분: 부동산 강제경매입니다.

* 채권자: 김OO

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 노원구 중계동 소재 "불암고등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주거 및 상업 환경이 형성되어 있습니다.

3.2. 교통 여건

본 건 소재 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 권리관계 요약

* 말소기준권리: 대신농업협동조합 근저당 (2024-10-14 접수, 390,000,000원)

* 소유권이전: 임은주 (1993-06-11 접수)

* 가압류: 김미순 (2024-11-27 접수, 85,000,000원, 말소)

* 강제경매: 김미순 (2025-09-25 접수, 91,343,561원, 말소)

* 등기부채권 총액: 475,000,000원

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 송

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입/사업일자: 2023-12-14

* 확정일자: 2023-12-14

* 배당신고일자: 2025-10-30

* 대항력: 있음

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. 다만, 해당 물건에 실제 지상권이 설정되어 있는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 상가 용도 및 현황

본 물건은 제1종근린생활시설로 지정되어 있으며, 현재 "리차드프로젝트 화덕피자"라는 상호로 운영 중입니다. 1층에 위치하여 접근성이 좋습니다.

5.2. 주변 상업시설

물건 주변은 아파트단지와 학교가 인접해 있어 주거민 및 학생을 대상으로 하는 근린 상권이 형성되어 있습니다.

6. 생활정보

* 학군: 본 건 인근에 불암고등학교가 위치하며, 주변으로 초등학교 및 중학교가 분포하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내 및 주변으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 자연환경: 양지공원이 가까워 운동 등 야외 활동에 용이합니다.

7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 송 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 낙찰자가 인수해야 하는 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 가능성이 높다는 것을 의미하지만, 혹시 모를 변수 발생 가능성에 대비해야 합니다.

* 임대관계 미상: 제공된 정보에 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 본건 외 추가적인 임대차 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 향후 명도 과정이나 추가적인 권리 관계에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건축물 노후도: 건물 사용승인일이 1993년 3월 31일로, 건축 후 약 33년이 경과하여 건물의 노후화에 대한 점검이 필요할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 노원구 중계동의 아파트 단지 내 상가로, 안정적인 주거 배후 수요를 기반으로 한 근린 상권의 이점을 가지고 있습니다. 불암고등학교와 인접하여 학생 및 교직원 수요도 기대할 수 있으며, 대중교통 이용이 편리한 입지입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임대관계가 일부 불명확한 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 매각으로 인한 권리 관계 변동 사항을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

9. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 중계7단지주공아파트 단지 내 상가로서, 고정적인 주거 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 다양한 용도 가능성: 현재 제1종근린생활시설로 운영 중이나, 향후 업종 변경 등을 통해 다양한 상업적 활용이 가능합니다.

* 교육 환경: 인근 학교들의 존재로 인해 학생 및 교직원을 대상으로 하는 업종에 유리할 수 있습니다.

* 생활 편의성: 주변 편의시설 및 공원 접근성이 우수하여 지역 주민들의 생활 만족도가 높은 편입니다.

10. 예상 입찰가

본 건의 경우, 임차인 관련 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 추가로 부담해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가 377,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황, 명도 가능성, 향후 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가 산정을 위한 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.