나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52139 [1] 서울특별시 송파구 송파동 OOOOOO OOOOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 송파동 소재 "잠실여자고등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 "송파역(지하철8호선)"이 소재하는 등 전반적인 대중교통 이용여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제205호로서, (사용승인일 : 2020.08.25.) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 이중 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

집합건축물대장상 용도 '도시형생활주택(단지형 다세대)'으로 등재되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방 설비, 소화전 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 인접 도로 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 현황 '다세대주택 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 5m내외의 포장도로, 남서측으로 노폭 약3m내외의 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

송파동 102-20, 102-21 공히 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 상대보호구역(2005-01-11)(일신여중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2005-01-11)(잠실여고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25./대상자: 외국인 등/용도: 단독,다가구,연립,다세대,아파트),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31./아파트 용도 한정)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김신동)로부터 2026.06.19.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다.'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52139 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 송파구 송파동 102-20 밸류에스엘더힐 2층205호

용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장상 '도시형생활주택(단지형 다세대)')

건축물 사용승인일: 2020년 8월 25일

1.3. 건물 정보

건물면적: 25.98㎡ (약 7.86평)

건물지분: 25.978㎡ (약 7.86평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 본건은 지상 5층 건물 내 2층 205호

1.4. 토지 정보

토지면적: 17.78㎡ (약 5.38평)

토지지분: 17.784㎡ (약 5.38평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 이용 현황: 다세대주택 건부지

토지 이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역

1.5. 매각 정보

감정가: 344,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

최근 실거래가 비교 (2026년 7월 기준):

- 26.73㎡ (약 8.09평) 다세대주택, 35,500만원

- 22.42㎡ (약 6.78평) 다세대주택, 36,000만원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 송파구 송파동 소재 '잠실여자고등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 '송파역(지하철 8호선)'이 소재하여 전반적인 대중교통 이용 여건은 양호합니다.

2.3. 도로 및 접근성

남동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로, 남서측으로 노폭 약 3m 내외의 막다른 도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리현황

* 소유권보존 (갑1): 정성철 (2020-09-02)

* 주택임차권 (을4): 김신동, 보증금 340,000,000원 (2025-01-21 접수, 말소 예정)

* 강제경매 (을2): 주택도시보증공사, 채권액 340,000,000원 (2025-09-26 접수, 말소기준권리)

등기부채권 총액: 340,000,000원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김신동

* 보증금: 340,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 1월 15일

* 확정일자: 2020년 12월 4일

* 배당신고일자: 2025년 1월 21일

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

주택임차인 김신동의 경우, 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 6월 19일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 도시형생활주택으로, 주위로 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

4.2. 시세 동향 (주변 실거래가 기반)

최근(2026년 7월) 송파동 일대 다세대주택 실거래가에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 8.09평)의 주택이 35,500만원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 34,400만원으로, 주변 시세와 유사한 수준으로 평가되었습니다. 신축 건물(2020년 준공)이라는 점을 감안하면, 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

'잠실여자고등학교'가 인근에 위치하고 있으며, 주변에 다른 교육 시설도 분포할 것으로 예상됩니다.

5.2. 편의/의료시설

본건 소재지인 송파동은 송파역을 중심으로 상업 및 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 주변에 마트, 병원, 금융기관 등 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

주택임차인 김신동은 대항력이 없는 것으로 분석되었으며, HUG의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, HUG의 확약서 내용이 경매 절차 진행 및 배당 과정에서 어떻게 최종 처리되는지 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재건축 등 개발 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

건물 사용승인일이 2020년으로 비교적 신축이나, 장기 공실 발생 가능성 등 일반적인 부동산 투자 리스크는 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 송파구 송파동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 입지에 있습니다. 2020년 신축 건물로 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, HUG의 확약서 제출로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 명확합니다. 주변 시세 대비 합리적인 감정가로, 적극적인 투자 검토가 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 (송파역, 8호선) 및 편리한 교통망

* 비교적 신축 건물 (2020년 준공)

* HUG 확약서로 인한 임차인 보증금 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원)

* 투기과열지구 및 과밀억제권역 내 위치

9. 예상 입찰가

본건은 임차인 관련 권리가 명확히 정리되어 있고, 주변 시세가 35,500만원 수준임을 고려할 때, 감정가 34,400만원보다 소폭 높은 35,000만원을 예상 입찰가로 제안합니다. 입찰 시 경매 시장 상황 및 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.