나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52089 [1] 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 3층305호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "서울강동경찰서" 남측 인근에 위치하는 "에스아이팰리스센트럴성내 제3층 제305호"로서 주위는 근린생활시설, 다세대주택 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 강동구청역(지하철 8호선)이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상15층 건물 내 제3층 제305호로서, 외벽 : 치장석 붙임 등 내벽 : 벽지 바름 및 일부 타일 등 창호 : 샷시임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방 설비, 승강기 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 옥내 소화전 설비, 주차타워 설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서,도시형생활주택(원룸형), 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북동측으로 폭 약 20m 남서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

성내동 548-4 :도시지역, 제3종일반주거지역(2022-05-12), 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조), 도로(2004-11-05)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(2025-09-29)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 )

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경52089 (1)

서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 3층305호

도시형생활주택

감정가 222,000,000원

토지 면적 7.38㎡ (약 2.23평)

건물 면적 14.04㎡ (약 4.25평)

매각 대상 토지/건물 일괄매각

경매 구분 부동산강제경매

채권자 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강동구 성내동에 위치하며, 주변은 근린생활시설 및 다세대주택 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역임.

교통상황은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 강동구청역(8호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

1.2. 권리분석

본건의 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재함.

등기부등본상 을구 1번으로 등재된 주택임차권(서재원, 보증금 227,000,000원, 전입일자 2021-10-01, 확정일자 2021-10-01)이 대항력 있는 임차인으로 확인됨.

해당 임차권은 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액을 낙찰자가 인수해야 함.

선순위 임차권이 존재하며, 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있음.

말소기준권리는 강동세무서장의 압류(갑5)이며, 이는 말소될 예정임.

집합건물 등기부 요약상 소유권보존, 소유권이전, 신탁등기말소, 공유자 전원지분 이전, 압류, 강제경매 등이 순차로 기재되어 있으며, 현재 경매로 인한 강제경매 개시결정(갑6)이 말소될 예정임.

등기부채권 총액은 227,000,000원임.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 성내동은 강동구청 및 관련 행정기관이 밀집한 지역으로, 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 발달해 있음.

주변 환경은 대체로 보통 수준이며, 서울강동경찰서 인근에 위치함.

성내동 548-4번지 일대는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역으로 관리되고 있음.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

1.4. 생활정보

본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 현재 이용 중임.

건물은 철근콘크리트 구조 평슬라브 지붕의 지상 15층, 지하 2층 건물 내 3층 305호임.

내부 설비로는 위생 및 급배수, 개별난방, 승강기, 화재탐지 및 경보, 옥내 소화전, 주차타워 설비 등이 갖추어져 있음.

주변에 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 정보가 있으며, 이는 시세 분석에 참고할 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 여부임. 임차인이 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 최대 227,000,000원의 보증금을 인수해야 할 가능성이 있음. 이는 감정가(222,000,000원)를 초과하므로 총 인수 비용에 대한 면밀한 분석이 필요함.

건물 면적(14.04㎡)이 매우 협소하여 향후 매각이나 재임대 시에 용이성에 제약이 있을 수 있음.

토지이용계획상 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등)에 해당하여 관련 규제를 확인할 필요가 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 소형 도시형생활주택으로, 강동구청역 역세권에 위치하고 있어 기본적인 입지 조건은 양호한 편임.

건물 자체의 편의시설도 갖추어져 있음.

그러나 선순위 임차인의 대항력 및 보증금 인수 위험이 매우 높다는 점이 가장 큰 우려 사항임. 임차인의 배당 결과에 따라 실제 낙찰자가 부담하게 될 총 인수 비용이 감정가를 훨씬 상회할 수 있음.

협소한 면적 또한 향후 투자금 회수 시 고려해야 할 부분임.

1.7. 투자 포인트

소형 원룸형 주택으로 1인 가구 수요층을 타겟으로 할 수 있음.

역세권 입지로 대중교통 이용이 편리함.

건물 내부에 기본적인 편의시설이 갖추어져 있음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 222,000,000원임.

주변 시세 분석 결과, 유사한 면적의 주택 거래는 많지 않으나, 공급 면적 대비 가격으로 볼 때 감정가가 시장 평균보다는 다소 높게 책정되었을 가능성이 있음.

특히, 전용면적 29.81㎡의 다세대주택이 315,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 감정가는 면적 대비 다소 높다고 볼 수 있음 (면적당 가격 기준).

하지만, 소형 주택의 경우 면적당 가격이 높게 형성될 수 있으며, 해당 건물 고유의 가치를 감안해야 함.

본 예상 입찰가는 인수해야 할 임차인의 보증금을 제외한 금액이며, 낙찰 후에도 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 발생할 수 있는 추가 비용은 낙찰자가 부담해야 함을 명심해야 함.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가와 시장 상황을 종합적으로 고려하여 200,000,000원 ~ 210,000,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 권장함.

최종 입찰가는 임차인의 배당 결과 및 인수 금액을 정확히 파악한 후 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.