나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52148 [1] 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 8층803호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 '강동구청 제2청사' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 업무시설, 관공서, 교육시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건은 차량의 진·출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장 및 근거리에 지하철역 8호선 '강동구청역' 이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상15층 건물 내 제8층 제803호로서, (사용승인일자:2021.04.23.) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 창 호 : 하이새시 이중창호 마감임.

이용상태

본건은 공동주택(도시형생활주택(원룸형))으로 이용중임. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비, 각종 소방설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 및 승강기설비 (승객용, 13인승, 1,000kg)등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 25m 내외 및 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2022-05-12), 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경) 서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조), 도로(2004-11-05)(접합), 가축사육제한 구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호 에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역 (전술)(2025-09-29)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조)) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016 -11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파 트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 )임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강동구 성내동 548-4번지에 위치한 에스아이팰리스센트럴성내 8층 803호 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경52148 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 233,000,000원입니다.

토지 면적은 7.37㎡ (약 2.23평)이며, 건물 면적은 14.01㎡ (약 4.24평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강동구청 제2청사 남동측 인근에 소재하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 업무시설, 관공서, 교육시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로 주변 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 및 지하철 8호선 강동구청역이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

3. 권리분석

본건에는 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

등기부등본상 을구 1번 권리로 '주택임차권'이 등기되어 있으며, 권리자는 이상훈님입니다.

임차 보증금은 235,000,000원이며, 전입일자는 2022년 12월 30일, 확정일자는 2021년 06월 23일입니다.

해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

집합건물 등기부 요약상 을구 1번 임차권 등기는 '인수'로 명시되어 있으며, 이는 매수인에게 대항력을 가지는 권리입니다.

말소기준권리보다 선순위이므로, 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않으면 그 차액은 매수인이 부담해야 하는 중요한 인수 사항입니다.

다만, 권리분석란에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 물건명세서상의 '인수' 내용과 상반될 수 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 성내동 지역은 강동구청 및 관련 행정기관이 인접해 있어 안정적인 배후수요를 기대할 수 있습니다.

주변에 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있어 지역 내 소비 활동이 이루어지는 상권입니다.

다만, 도시형생활주택(원룸형)으로 단독 이용 가치가 높으며, 대규모 상업시설보다는 지역 생활 편의시설 위주의 상권으로 파악됩니다.

5. 생활정보

본건은 2021년 4월 23일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 지상 15층 건물 내 8층에 위치한 도시형생활주택(원룸형)입니다.

내부에는 기본적인 위생, 급배수, 소방, 도시가스 개별난방 설비 및 승강기(13인승)가 설치되어 있습니다.

강동구청역이 근거리에 위치하며, 주변에 다양한 편의 및 생활 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 임차인의 보증금 235,000,000원 인수 부담입니다.

감정평가액(233,000,000원)보다 임차인의 인수 보증금(235,000,000원)이 더 높다는 점은, 본건의 낙찰가가 감정가 이상으로 결정될 경우, 부동산 자체의 가치보다 더 많은 금액을 부담해야 할 가능성이 있다는 것을 의미합니다.

즉, 본건의 시장 가치가 인수해야 할 보증금보다 낮을 경우, 낙찰 후 상당한 금전적 손실이 발생할 수 있습니다.

주변 시세 정보와 비교 시, 본건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 연도가 비교적 최근(2021년)이고 입지 및 교통 여건이 양호한 장점이 있으나, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 235,000,000원을 인수해야 하는 매우 높은 위험 요소를 가지고 있습니다.

특히, 해당 인수 보증금이 감정평가액을 초과하는 상황이므로, 단순 시세 차익을 기대하기보다는 인수되는 보증금을 고려한 철저한 권리 분석과 법률 검토가 필수적입니다.

만약 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 못할 경우, 매수인은 해당 금액만큼 추가로 부담하게 되므로, 시세 및 예상 낙찰가를 신중하게 산정해야 합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 사실이라면 낙찰 부담이 줄어들겠지만, 물건명세서 및 등기부등본의 '인수' 표기를 우선하여 위험을 인지하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 준공)로 비교적 양호한 건물 상태

* 강동구청역 인근의 편리한 교통 및 행정기관 접근성

* 안정적인 도시형생활주택 수요 기대

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 233,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매가 분석 결과, 전용면적 14.01㎡(약 4.24평) 기준으로 3.3㎡당 시세는 약 10,200,000원에서 10,600,000원 수준으로 추정됩니다.

이를 토대로 산정한 본건의 시장 가치는 약 145,700,000원 (14.01㎡ * 10,400,000원/㎡) 정도로 파악됩니다.

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산해야 합니다.

본건의 시장 가치(예상) 145,700,000원에서 인수 보증금 235,000,000원을 제외하면,

예상 입찰가 = 145,700,000원 - 235,000,000원 = -89,300,000원 이 됩니다.

이는 본건의 현재 시장 가치가 인수해야 할 임차인의 보증금보다 낮다는 것을 의미합니다. 따라서 합리적인 낙찰가 산정을 위해서는 인수되는 보증금을 고려하여 총 지출 금액이 시장 가치를 초과하지 않도록 매우 신중한 접근이 필요합니다.

합리적인 신규 입찰을 위해서는 인수 부담을 고려한 가격으로 입찰가격을 산정해야 하며, 현재 상황에서는 잠재적 손실이 예상되므로 보수적인 접근이 필수적입니다.

만약 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 사실로 확인되어 매수인이 보증금을 인수하지 않아도 된다면, 시장 가치(약 145,700,000원) 또는 감정가(233,000,000원)를 기준으로 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 추가 확인이 필요한 부분입니다.

주변 혐오시설 여부에 대해서는 직접적인 정보 제공이 없으며, 제공된 감정평가서 요약본에도 부정적인 환경 요소는 언급되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 할 사항입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.