나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52133 [1] 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 13층1304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연우 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "서울성일초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 공공시설 및 공원 등이 혼재하는 지대입니다.

교통상황

본동까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고, 근거리에 강동구청역(8호선)이 소재하는 등 대중교통이용의 편의도는 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층 지상15층 건내 13층 1304호로서, 사용승인일은 2021.04.23.입니다.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)입니다.

설비내역

위생및급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 등 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 도시형생활주택(원룸형), 제1종근린생활시설의 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 성내로에 접하고, 남서측으로 성내로12길에 접하여 인접도로상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역(2022-05-12) , 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위 계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조) , 도로(2004-11-05)(접합) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(2025-09-29)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간: 25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 상세임대관계 미상입니다. 2) 본건은 민간임대주택등기, 주택임차권 등기되어 있습니다(출처:등기사항전부증명서, 발급일:2025.10.13) 3) 본건의 이용상태 및 내부구조도는 현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 내부확인하지 못하여 공부상 등재된 현황도를 기준으로 표시하였습니다. 현황과 상이할 수 있으니 참고 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52133 (1)

* 소재지: 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 13층1304호

* 건물명: 에스아이 팰리스 센트럴성내

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형) / 제1종근린생활시설 겸용

* 준공일자: 2021년 04월 23일

* 감정가: 234,000,000원

* 토지면적: 7.37㎡ (약 2.23평)

* 토지 지분: 7.37㎡ (약 2.23평)

* 건물 전용면적: 14.01㎡ (약 4.24평)

* 건물 지분: 14.0075㎡ (약 4.24평)

* 총 건물면적(전체 대지면적 기준): 273.54㎡

* 총 연면적(전체): 3028.85㎡

* 해당 층수: 13층 (총 15층)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 건물 및 토지 정보 요약

2.

3.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층, 지상15층 건물 내 13층 1304호.

* 건물 용도: 본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 건축물대장상 제1종근린생활시설 용도로도 기재되어 있습니다.

* 건물 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소화전 설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

* 토지 이용 현황: 본건 토지는 세장형의 토지로서 도시형생활주택(원룸형) 및 제1종근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

* 도로 상황: 북동측으로 성내로, 남서측으로 성내로12길에 접하여 차량 출입 및 접근이 용이합니다.

1.2. 입지조건

2.

3.

* 위치: 서울특별시 강동구 성내동 소재 "서울성일초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 공공시설 및 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고, 근거리에 지하철 8호선 강동구청역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

2.

3.

* 말소기준권리: 강동세무서장 명의의 압류 (2023년 09월 20일 접수).

* 인수되는 권리:

* 주택임차권: 문아영 (을구 1번, 2023년 07월 19일 등기, 금액 239,000,000원)

* 해당 임차인은 전입일자(2021.07.16)가 말소기준권리(2023.09.20)보다 앞서고, 확정일자(2021.06.28) 또한 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있습니다.

* 물건명세서상 "매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기는 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다.

* 이는 임차인이 경매 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 부족분을 낙찰자가 인수해야 함을 의미합니다.

* 임차인의 보증금은 239,000,000원이며, 소액임차인에 해당하지 않아 보호받는 최우선변제금액이 없습니다. 따라서 배당에서 전액 변제되지 않는다면, 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수하게 됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(문아영)

* 보증금: 239,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 07월 16일

* 확정일자: 2021년 06월 28일

* 대항력: 있음 (매수인 인수 대상)

* 권리 총액: 239,000,000원 (등기부상 주택임차권 금액 기준)

1.4. 상권 및 생활정보

2.

3.

* 주변 환경: 주거 지역 내에 위치하며, 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다. 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 교육 환경: 서울성일초등학교가 인근에 있으며, 교육환경보호구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 편의 시설: 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통 접근성: 지하철 8호선 강동구청역이 근거리에 있고 버스정류장도 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

3.

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 239,000,000원을 배당받지 못할 경우 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가 234,000,000원보다 높은 금액으로, 인수 시 상당한 추가 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

* 소형 면적의 한계: 전용면적 14.01㎡는 매우 협소하여, 임대 수익률 측면이나 향후 매각 시 잠재 수요층이 제한적일 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

* 대공방어협조구역, 비행안전제3구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요할 수 있습니다.

* 교육환경보호구역, 상대보호구역에 포함됩니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 외국인 등 특정 대상은 관련 허가가 필요할 수 있습니다 (기간: 25.8.26.~26.8.25.).

1.6. 투자 포인트

2.

3.

* 강동구 성내동 역세권(강동구청역)에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 향후 강동 지역 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

2.

3.

본 물건은 서울 강동구 성내동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 역세권 입지와 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 239,000,000원을 인수해야 하는 점은 매우 큰 부담으로 작용합니다. 이 금액은 현재 감정가보다 높기 때문에, 임차인이 배당에서 얼마를 받을 수 있는지, 혹은 명도 절차는 어떻게 진행될지 등을 면밀히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다. 소형 면적이라는 점 또한 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

3.

본 물건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 239,000,000원을 인수해야 한다는 점이 가장 큰 변수입니다. 만약 임차인이 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자는 해당 금액을 인수하게 됩니다.

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 7일, 성내동 224-20번지 "퀸스빌"(2004년식, 59.19㎡) 2층이 28,000,000원에 거래되었습니다. (본건과는 면적 차이가 큼)

* 2026년 5월 4일, 성내동 464-13번지 "한성올림픽파크아파트"(2024년식, 40.512㎡) 4층이 41,500,000원에 거래되었습니다. (신축 아파트로 비교 대상이 다소 다름)

* 2026년 5월 7일, 성내동 382번지 "타워파크주택(A동)"(2013년식, 29.81㎡) 4층이 31,500,000원에 거래되었습니다.

주변 시세 분석:

본건의 전용면적은 14.01㎡로, 제공된 매매 사례 중 가장 작은 면적(29.81㎡)보다 현저히 작습니다. 29.81㎡ 다세대주택이 31,500,000원에 거래된 점을 감안할 때, 14.01㎡의 도시형생활주택은 현재 시세로 보수적으로 200,000,000원 ~ 220,000,000원 사이로 추정할 수 있습니다.

입찰가 산정:

감정가: 234,000,000원

임차인 인수 보증금 (추정): 239,000,000원

본 건의 경우, 임차인의 보증금이 감정가보다 높습니다. 따라서 임차인이 배당에서 전액을 받지 못하면, 낙찰자는 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 하므로, 물건 자체의 가치(시세)와 인수해야 할 보증금을 합산한 금액을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

만약 임차인의 보증금 239,000,000원 전액을 인수한다고 가정하고, 14.01㎡ 신축 건물의 현재 시세를 220,000,000원으로 볼 때, 총 투자 금액은 220,000,000원 + 239,000,000원 = 459,000,000원이 됩니다. 이는 현재 감정가 대비 매우 높은 금액입니다.

이러한 상황에서는 임차인의 실제 배당 금액을 파악하는 것이 필수적입니다. 만약 임차인이 배당을 많이 받지 못하여 인수 금액이 크다면, 입찰가는 매우 낮아지거나 유찰될 가능성이 높습니다.

보수적인 관점에서, 임차인의 배당 현황을 명확히 파악하기 전까지는 신중한 접근이 필요하며, 낙찰가 + 인수 보증금의 총액이 주변 시세(약 220,000,000원)를 초과하지 않는 선에서 결정해야 합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 100,000,000원 ~ 150,000,000원 범위에서, 임차인과의 협상 가능성 및 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 이 가격대에서 입찰 시에도 인수 보증금으로 인한 손실 가능성을 염두에 두어야 합니다.

경고: 임차인의 보증금 인수 여부 및 금액은 본 물건의 가치를 결정하는 가장 중요한 요소이므로, 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.