나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52098 [1] 서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오202동 18층에이1814호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "서울동부지방검찰청" 남동측 인근에 위치한 구분건물(오피스텔)로서, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 대중교통의 편의성, 상업시설과의 접근성 등을 고려할 때 제반환경은 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량을 통한 진·출입이 가능하고, 대상물건 남동측 인근에 지하철 8호선 "장지역"이 소재하며 동측 "송파대로"를 따라 시내교통버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상18층 내 제18층 제에이1814호로서, (사용승인일: 2016.09.29.) - 외벽 : 석재붙임마감, 몰탈위 페인팅 마감 등, - 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등, - 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 급배수설비 및 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접필지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지는 북동측으로 폭 약 50m, 북서측으로 폭 약 40m, 남서측으로 폭 약 30m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 대상이 되는 기호(1) 토지는 도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2014-03-20)(접합), 도로(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 유통단지<유통단지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울동부지방법원 2025타경52098 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오202동 18층에이1814호

1.3. 용도

오피스텔 (업무시설)

1.4. 건물면적

전용면적: 48.94㎡ (약 14.81평)

분양면적: (제공된 정보 없음)

1.5. 토지면적

토지면적: 9.34㎡ (약 2.83평)

토지지분: 9.34㎡

1.6. 감정가

490,000,000원 (4억 9천만원)

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.9. 채권자

북OOOO

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

대상 물건은 서울특별시 송파구 문정동에 위치하며, 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. "서울동부지방검찰청" 남동측 인근에 자리하고 있어 행정 및 업무 관련 시설과 근접해 있습니다.

2.2. 교통 접근성

대상 물건까지 차량을 통한 진출입이 용이하며, 지하철 8호선 "장지역"이 도보로 이용 가능한 거리에 있습니다. 또한 "송파대로"를 따라 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

대상 토지는 북동측으로 폭 약 50m, 북서측으로 폭 약 40m, 남서측으로 폭 약 30m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권보존, 소유권이전 등기 후 다수의 근저당권, 압류, 가압류, 그리고 임의경매개시결정이 등기되어 있었으나, 본 경매로 인해 대부분 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 약 1,627,577,504원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 그리다건설(주) 대표 이 :

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2018-08-01

대항력: 있음

비고: 대항력있는 임차인으로, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 2018년부터 점유하고 있어 권리 분석 시 매우 중요하게 고려해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 신 :

보증금: 150,000,000원 (1억 5천만원)

차임: 0원

전입일자: 2022-04-26

확정일자: 2019-07-10

대항력: 없음

비고: 전입일자보다 확정일자가 앞선 점, 배당신고일자(2026-04-20)가 미래 시점인 점 등 특이사항이 확인됩니다. 대항력은 없습니다.

인수되는 보증금 합계: 0원

3.3. 매각 후 인수되는 권리

물건명세서에 따르면, "토지 을구 1번 구분지상권설정등기(2016.09.30.)"는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 예정입니다. 이는 해당 토지에 대한 별도의 권리(예: 지상권)가 존재하며, 매수인이 이를 부담해야 함을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건이 위치한 문정동 일대는 아파트, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 개발된 지역입니다. 송파대로를 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달해 있으며, 문정법조타운과 대규모 복합단지인 파크하비오가 위치하여 유동인구 및 관련 종사자 수요가 있습니다.

4.2. 업종 분포

주변에는 법원, 검찰청 등 행정기관과 함께 다양한 상업시설, 업무시설, 주거시설이 혼재되어 있어, 상권의 안정성과 함께 오피스텔로서의 임대수요 또한 확보될 수 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 상가(GS THE FRESH, 다이소 등), 메가박스, 워터킹덤 등 다양한 편의 및 문화시설을 이용할 수 있습니다. 또한 가든파이브(이마트, CGV, 현대아울렛, NC백화점) 등 대형 쇼핑몰이 인근에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육시설

주변에 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역이 설정되어 있으나, 구체적인 학교와의 거리나 학군 정보는 추가적인 확인이 필요합니다.

5.3. 기타

탄천이 인접해 있어 산책 및 운동 등 여가 활동에 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인

보증금 및 차임이 0원으로 명시된 대항력있는 임차인(그리다건설(주) 대표 이 )의 존재는 해당 부동산의 사용 수익에 큰 제약을 초래할 수 있습니다. 명도 협상 또는 기타 법적 절차 진행 시 예상치 못한 변수 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 인수되는 구분지상권

매각 후 인수되는 "구분지상권"은 해당 토지의 소유권 행사에 중대한 제약을 가할 수 있습니다. 정확한 권리 내용(범위, 목적 등) 파악이 필수적이며, 이에 따라 부동산 가치가 크게 하락하거나 사용에 심각한 문제가 발생할 수 있는 매우 중대한 리스크 요인입니다.

6.3. 높은 등기부채권 총액

현재 파악된 등기부채권 총액(약 16.2억원)이 감정가(4.9억원)에 비해 현저히 높아, 경매 절차 상의 채권 변제율과는 별개로 해당 물건에 대한 전반적인 재정 상태를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 물건은 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 유통단지, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 용도 제한) 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항에 묶여 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 거래 시 제약을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 송파구 문정동의 입지 좋은 지역에 위치하며, 대규모 복합단지 내 오피스텔로서의 장점을 가지고 있습니다. 그러나 권리분석 결과, 명도가 어려운 대항력있는 임차인(보증금/차임 0원)이 존재하고, 특히 매각 후 인수되는 구분지상권이라는 매우 중대한 권리 부담이 확인되었습니다. 이러한 잠재적 리스크는 부동산의 가치를 크게 하락시키거나 사용에 심각한 제약을 줄 수 있습니다. 따라서 신중한 접근이 요구되며, 인수되는 권리의 정확한 내용을 사전에 철저히 파악하고 그에 따른 위험 부담을 감수한 투자 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

현 시세 대비 매우 저렴한 가격에 낙찰받을 경우, 추후 명도 및 구분지상권 관련 법적/행정적 문제를 성공적으로 해결할 수 있다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 본 물건의 경우 인수되는 권리 사항이 워낙 중대하여, 투자 수익보다는 투자 원금 손실의 위험이 더 높다고 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(4.24억 ~ 4.6억) 및 감정가(4.9억)를 고려할 때, 일반적인 오피스텔이라면 이보다 높은 가격대를 형성할 수 있습니다. 그러나 본 건은 보증금/차임 없는 대항력 있는 임차인과 함께, 매각 후 소멸되지 않고 인수되는 구분지상권이라는 매우 심각한 권리 부담이 존재합니다. 이로 인한 불확실성과 잠재적 손실 위험을 최대한 반영하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정하였습니다.

예상 입찰가: 400,000,000원 (4억원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.