나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52140 [1] 서울특별시 강동구 길동 382-1 디아트 7층702호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효성 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "서울천동초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 지하철역 '5호선 길동역' 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 제7층 제702호로서, (사용승인일 : 2020.01.31) 외벽 : 드라이비트 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

주거용으로 이용중이며, 내부이용상황은 후첨 '내부구조' 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비 및 도시가스설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<기호 1,2 공히> 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016 -11-28)(2호)<수도법>,토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임. - '내부구조도'의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사 시 다소 상이 할 수도 있으니 경매 진행 시 유의하시기 바람.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 안신아)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026.06.19.자에 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52140 (1)

2.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강동구 길동 382-1 디아트 7층702호

용도: 다세대주택

감정가: 293,000,000원

토지면적: 12.63㎡ (약 3.82평)

건물면적: 26.84㎡ (약 8.12평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2.3. 건물 정보

건축년도: 2020년 1월 31일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 1층, 지상 8층 건물 내 7층 702호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "서울천동초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. [cite: appraisal summary]

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite: appraisal summary]

2.2. 토지이용계획

본 건은 도시지역, 제3종일반주거지역에 속합니다. [cite: appraisal summary]

또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약허가구역(외국인 등) 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다. [cite: appraisal summary]

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본 상 소유권 관련 사항으로는 소유권보존(최옥순 외 2명, 2020.02.06), 공유자전부이전(윤종심, 2020.07.10)이 있습니다.

임차인 현황 상으로는 주택임차권(안신아, 2022.07.21 전입, 2022.06.10 확정, 보증금 294,000,000원)이 등기되어 있습니다.

경매 개시된 권리로는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025.09.25, 294,000,000원)이 있으며, 이는 말소기준권리가 됩니다.

이 외 서울특별시의 압류(2026.02.09) 등이 등기되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

본 건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(2025.09.25)입니다.

통상적으로 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 소멸되게 됩니다.

등기부등본 상 안신아 임차권(을3) 및 서울특별시 압류(갑9, 갑10) 등은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

주택임차권(을3)은 말소기준권리보다 선순위이나, 본 건은 HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 및 임차인 안신아로부터 대항력 포기 확약서가 제출되어 있어, 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없을 것으로 판단됩니다. [cite: appraisal summary, property statement notes, tenant info]

3.3. 임차인 분석

임차인은 주택도시보증공사(양도 전: 안신아)이며, 보증금은 294,000,000원, 차임은 0원입니다.

전입일자는 2022년 7월 21일, 확정일자는 2022년 6월 10일입니다.

임차인 현황 상 대항력은 없는 것으로 표시되어 있습니다. [cite: tenant info]

주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서가 2026년 6월 19일에 제출되어, 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없는 것으로 보입니다. [cite: property statement notes]

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본 건과 인접한 길동 지역의 최근 다세대주택 및 연립주택 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 5월 기준 다음과 같은 거래가 있었습니다.

2015년식 두원빌 (전용면적 42.1㎡): 400,000,000원 (평당 약 3,134만원)

1992년식 대농가든빌라 (전용면적 74.06㎡): 425,000,000원 (평당 약 1,815만원)

2015년식 삼성아트빌 (전용면적 41.77㎡): 290,000,000원 (평당 약 2,201만원)

4.2. 유사 물건 비교

본 건은 2020년식 다세대주택 '디아트' 702호로, 건물 전용면적은 26.84㎡(약 8.12평)이며, 감정가는 293,000,000원입니다.

건축 연식이 유사하거나 더 신축인 '두원빌' 및 '삼성아트빌'(2015년식)의 전용면적(약 41.77㎡~42.1㎡)은 본 건보다 약 1.5배 가량 넓음에도 불구하고, 매매가는 290,000,000원~400,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

특히, 가장 낮은 시세인 290,000,000원(삼성아트빌, 41.77㎡)과 비교하면, 본 건의 감정가 293,000,000원은 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

다만, 본 건은 2020년식으로 비교적 신축이며, 입지 조건은 유사한 수준으로 평가되므로, 면적 차이를 고려하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본 건 남측 인근에 서울천동초등학교가 소재하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다. [cite: appraisal summary]

5.2. 편의시설

단지 주변으로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. [cite: appraisal summary]

5.3. 교통편의성

단지 인근에 지하철 5호선 길동역 및 다수의 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. [cite: appraisal summary]

차량 접근 또한 용이하며, 인접 도로 상태도 양호한 편입니다. [cite: appraisal summary]

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

임차인 안신아는 전입일자(2022.07.21)가 말소기준권리(2025.09.25)보다 선순위이나, HUG(주택도시보증공사)로부터 제출된 확약서에 따라 대항력을 포기하였으므로 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다. [cite: tenant info, property statement notes]

다만, HUG의 인수조건 변경 및 임차권등기 말소 동의 등 특이사항이 존재하므로, 잔금 납부 전 HUG 측과의 최종적인 절차 및 서류를 재확인하여 잠재적 분쟁 요소를 사전에 차단하는 것이 중요합니다.

6.2. 건축물 현황

건물은 2020년 1월 31일 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

'HUG 인수조건 변경'이라는 특수물건정보가 명시되어 있어, HUG와의 관계 및 향후 건물 관리에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

본 건 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 제한을 받고 있습니다. [cite: appraisal summary]

이는 향후 건축물의 증축, 개축 또는 용도 변경 등과 관련된 행위에 제약을 줄 수 있으므로, 해당 토지의 이용 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강동구 길동에 위치한 2020년식 신축 다세대주택으로, 초등학교 및 지하철역이 인접하여 주거 및 교통 환경이 우수합니다.

임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없다는 점이 가장 큰 장점이며, HUG의 확약서 제출로 권리관계가 비교적 명확하게 정리되었습니다.

감정가는 293,000,000원이나, 면적 대비 주변 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 분석됩니다. 그러나 신축 연식과 양호한 입지 조건을 고려할 때, 적정 수준에서의 낙찰이 기대됩니다.

다양한 토지 이용 규제 사항이 존재하므로, 향후 재건축이나 증축 등 개발 계획이 있는 투자자라면 관련 법규를 사전에 충분히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

- 2020년식 신축 건물로 하자 발생 가능성이 낮고 관리가 용이합니다.

- 서울천동초등학교가 인접하여 교육 환경이 뛰어나며, 5호선 길동역 및 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

- 임차인 관련 인수 부담이 없어 권리관계가 명확합니다.

- 주변 시세 대비 면적이 작으나, 건축 연식과 입지를 고려한 투자 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 293,000,000원입니다.

주변 유사 면적(약 41.77㎡~42.1㎡)의 최근 매매 사례가 290,000,000원~400,000,000원에 형성된 점을 고려할 때, 본 건의 전용면적(26.84㎡)을 감안하면 감정가 수준은 다소 높은 편입니다.

가장 낮은 시세인 290,000,000원(41.77㎡)을 기준으로 환산했을 때, 평당 가격은 약 2,201만원입니다. 이를 본 건의 면적(8.12평)에 적용하면 약 178,800,000원 수준이 됩니다.

그러나 본 건은 2020년식의 비교적 신축이라는 점과 양호한 입지 조건을 감안해야 합니다.

이에 따라, 실제 낙찰가는 감정가(293,000,000원)를 기준으로 하되, 주변 시세 및 면적 차이를 고려하여 260,000,000원 ~ 290,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, HUG 관련 특이사항에 대한 추가 확인, 그리고 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종적으로 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.