나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52151 [1] 서울특별시 강동구 천호동 167-73 에스아이팰리스 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율평 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강동구 천호동 소재‘천호3동 주민센터’동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

대상물건이 속한 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 전철역(강동역, 5호선) 등이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물내 5층 503호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 섀시창호 등임.

이용상태

대상물건은 공부상 오피스텔(일부 복층구조)로 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

유사 장방형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 소로, 북측 및 서측으로 각각 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 )임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상. - 대상물건의 등기사항전부증명서상 민간임대주택등기, 전세권설정, 전세권이전, 주택임차권이 등재되어 있으니 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 서울특별시 강동구 천호동 167-73 에스아이팰리스 5층 503호에 위치한 오피스텔입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경52151 (1)이며, 부동산강제경매로 진행되고 있습니다.

감정가는 216,000,000원입니다.

토지 면적은 5.51㎡ (약 1.67평)이며, 건물 면적은 17.48㎡ (약 5.29평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 주OOOOOOO 입니다.

1.1. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ‘천호3동 주민센터’ 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 주거 및 상가 혼용지대입니다.

차량의 진출입은 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 강동역이 소재하여 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

물건으로 통하는 도로는 동측으로 소로, 북측 및 서측으로는 각각 세로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 1월 18일 접수된 을구 1번 전세권 설정 등기입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면 을구 1번 전세권(주택도시보증공사, 215,000,000원)과 을구 2번 주택임차권(박성희, 215,000,000원)은 인수되는 것으로 기재되어 있습니다.

물건명세서 참고사항에 따르면, 2023년 5월 24일 접수된 을구 2번 주택임차권 등기는 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

경매 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(갑5)은 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 430,000,000원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 215,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 4월 26일

* 확정일자: 2023년 4월 27일 (집합건물 등기부 요약)

* 배당신고일자: 2023년 5월 24일

* 대항력: 있음

* 비고:

* 권리분석: 주택도시보증공사(박 )는 대항력 있는 임차인으로, 보증금 215,000,000원 중 배당으로 전액 변제받지 못할 경우 잔여 보증금은 매수인이 인수하게 됩니다.

1.3. 상권분석

해당 물건은 천호동 일대의 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. '천호3동 주민센터' 인근으로, 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있는 편입니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았으며, 일반적인 주택 및 상가 밀집 지역의 환경을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

대상 물건은 서울특별시 강동구 천호동에 위치하여 강동역(5호선)을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 근린생활시설 및 주택가가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

교육환경 보호구역으로 지정된 점은 학교와의 인접성을 시사하며, 이는 주거 환경 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 박성희 씨의 보증금 인수 가능성입니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있고, '물건명세서 참고사항'에 따라 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔여 보증금(215,000,000원)을 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

또한, 을구 1번 전세권 설정 등기도 인수되는 것으로 기재되어 있어, 권리관계가 복잡할 수 있습니다.

토지이용계획상 군사시설 보호 관련 제한(대공방어협조구역, 비행안전제3구역)이 있으며, 외국인 등의 토지거래 시 허가 구역으로 지정되어 있어 매수 주체에 따른 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 천호동의 역세권 오피스텔로, 입지 조건은 양호한 편입니다.

다만, 등기부등본상 인수되는 권리(전세권, 주택임차권)가 존재하며, 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 주요 쟁점입니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '물건명세서 참고사항'의 상반된 내용으로 인해, 실제 낙찰 시 인수해야 할 금액이 있는지 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

이러한 권리관계의 불확실성을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

강동역(5호선) 인근에 위치한 역세권 오피스텔이라는 점이 주요 투자 포인트입니다.

천호동 일대는 지역 개발 가능성이 있는 지역으로, 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

권리관계상의 위험 요소를 감안하여 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우, 투자 가치를 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 216,000,000원입니다. [cite: ]

본 물건의 전용 면적은 17.48㎡ (약 5.29평)입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔 매매가는 220,000,000원에서 250,000,000원 범위에서 형성되는 것으로 파악됩니다.

물건명세서에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 입찰가 산정 시 임차인의 보증금 인수분은 고려하지 않도록 하겠습니다.

따라서, 감정가 수준 및 실거래가 추이를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가는 218,000,000원 ~ 225,000,000원 범위로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.