나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51923 [1] 서울특별시 송파구 삼전동 33-12 호반디오빌 6층602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준일 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 삼전동 소재 "삼전초등교" 서측 인근에 위치함. 부근은 공동주택 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 지하철9호선 "삼전역" 까지 도보로 각각 약3~4분 및 약6~7분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건내 제6층 제602호로서, 외벽은 치장석붙임 마감 등, 내벽은 벽지·타일붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

현관1·방2·주방1·거실1·욕실겸화장실1·(제시외 증축부분: 발코니1) 등으로 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임 개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형으로서, 귀 제시목록상 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1·2: 제3종일반주거지역, 도로(접합), 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강 수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래 계약에 관한 허가구역(지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트), 토지거래 계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정), [추가기재사항]건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 본건 옥상에 본건 건물 전체세대의 공유창고(벽체이용 및 샌드위치판넬조 슬래브 및 샌드위치판넬지붕 약13㎡)가 소재함.

물건 비고

제시외 건물 포함
집합건축물대장 상 위반건축물 등재[(602호) 판넬/판넬, 주거, 9㎡]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본사항

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사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51923 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.2. 물건 현황

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소재지: 서울특별시 송파구 삼전동 33-12 호반디오빌 6층602호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 7층 건물 내 6층

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

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감정가: 401,000,000원

토지면적: 16.69㎡ (약 5.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 33.32㎡ (약 10.08평)

건물 제시외면적: 9.00㎡ (약 2.72평) - 불법 건축물 포함

전용면적: 33.32㎡ (약 10.08평)

분양면적: 별도 명시되지 않음 (건물면적이 전용면적에 해당할 것으로 추정)

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

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서울시 송파구 삼전동 소재 "삼전초등학교" 서측 인근에 위치함.

부근은 공동주택, 단독주택, 주상용건물, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통상황

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대중교통 이용 편의도는 보통 수준임.

버스정류장 도보 약 3~4분 소요.

지하철 9호선 "삼전역" 도보 약 6~7분 소요.

3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

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말소기준권리: 2021년 8월 10일 접수된 이승철 근저당권 (을6, 50,000,000원).

매각으로 인해 말소되는 권리: 을6 근저당권, 갑5~갑11 압류 등기.

3.2. 인수되는 권리

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2024년 12월 12일 접수된 김 주택임차권 (을7)은 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 함.

(다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 배당을 통해 전액 회수될 가능성이 높으나, 물건명세서 상 '인수' 명시로 인해 보증금 인수 가능성을 배제할 수 없음.)

3.3. 임차인 현황

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임차인: 김

보증금: 263,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 2월 5일

확정일자: 2020년 1월 2일

대항력: 있음

비고: 보증금 전액 미배당 시 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재함.

4. 상권분석

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4.1. 주변 상업시설 및 이용 현황

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근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

주변 지역은 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역임.

5. 생활정보

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5.1. 주거 편의시설

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본건은 다세대주택으로 방 2개, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성되어 있음.

개별 도시가스 보일러 난방, 상하수도, 위생 설비 갖춤.

옥상에 공유 창고(약 13㎡)가 소재함.

5.2. 교육 시설

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인근에 삼전초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 불법 건축물

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집합건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있음 (602호, 판넬/판넬, 주거, 9㎡).

이로 인해 건축물대장 발급 및 매매, 담보대출 등에 제한이 있을 수 있으며, 철거 명령 등 행정 처분 가능성이 있음.

6.2. 선순위 임차권 인수 가능성

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대항력 있는 임차인 김 의 보증금 263,500,000원 중 배당에서 전액을 회수하지 못할 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 함.

이는 입찰가 산정에 매우 중요한 고려사항임.

6.3. 제시외 건물

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건물 제시외 면적 9.00㎡가 포함되어 있으며, 이는 위반건축물과 동일한 내용으로 보임.

옥상 공유 창고(약 13㎡) 또한 제시외 건물로 추정되나, 명확한 등기 및 매각 포함 여부 확인 필요.

7. 종합 의견

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본 물건은 서울 송파구 삼전동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 9호선 삼전역 이용이 편리한 입지를 갖추고 있습니다.

그러나 등기부등본 상 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.

또한, 집합건축물대장에 위반건축물로 등재된 제시외 건물(9㎡)이 있어 건축 관련 행정 처분 가능성 및 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

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입지: 송파구 삼전동 지역은 지속적인 개발 및 교통망 확충으로 인해 주거 가치가 높은 지역임.

교통: 삼전역(9호선) 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 도심 접근성이 우수함.

건축 연도: 2017년에 건축되어 비교적 신축에 속함 (호반디오빌).

잠재적 가치: 불법 건축물 문제 해결 및 임차권 문제가 명확히 정리될 경우, 향후 시세 차익을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

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감정가: 401,000,000원

주변 호반디오빌(33-12) 최근 매매가 (2026년 7월, 29.98㎡ 기준): 333,000,000원

본건 면적(33.32㎡)을 고려한 잠재적 시장가치는 약 370,000,000원 수준으로 추정됨.

인수되는 임차인 보증금은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 물건명세서 상 '인수'로 명시된 주택임차권(263,500,000원)의 배당 여부에 따라 매수인이 인수할 위험이 존재함.

이러한 보증금 인수 가능성, 불법 건축물 리스크, 그리고 낙찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함.

예상 입찰가 범위: 320,000,000원 ~ 360,000,000원

(주의: 이는 제시된 정보를 바탕으로 한 분석이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 배당 내역 분석 등을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.