나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52144 [1] 서울특별시 광진구 구의동 OOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 「광진초등학교」 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독 및 다세대주택 등이 혼재하는 주거지대를 형성하고 있으며 주위환경은 쾌적합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 아차산역(지하철 5호선) 및 노선버스정류장 등이 소재하며 제반 교통사정은 무난합니다.

건물의 구조

철근콩크리트 및 벽돌조 평슬래브지붕 3층 건물내 제1층 제102호로서 (사용승인일: 1991.06.19) 외 벽: 적벽돌 붙임 마감 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 창 호: 샷시창호임

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -본건은 공유자 중 김대열의 지분(5분의 4)에 대한 감정평가입니다. -본건은 2025.05.20. 기준시점에 경매목적으로 ￦256,000,000원에 감정평가되어 경매진행 중 취하(2025.07.15.)된 기록이 있으니 참고바랍니다.

물건 비고

지분매각, 공유자 우선매수신고 1회 제한

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52144 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 구의동 47-28 1층102호

건축물대장상 주소: 서울특별시 광진구 자양로46길 25 (구의동)

용도: 다세대주택

감정가: 262,000,000원

토지면적: 39.66㎡ (약 12.00평)

토지지분: 31.727999999999998㎡ (약 9.59평)

건물면적: 61.39㎡ (약 18.57평)

건물지분: 49.112㎡ (약 14.85평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각 (김대열의 4/5 지분)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 대신저축은행

사용승인일: 1991년 06월 19일

2. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 광진구 구의동에 위치하며, 「광진초등학교」 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택 및 다세대주택이 혼재하는 주거지대를 형성하고 있어 전반적인 주거 환경은 쾌적한 편입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 지하철 5호선 아차산역과 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로상태: 본건 건물은 남측으로 약 6미터 폭의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

경매종류: 부동산강제경매

매각물건: 본건은 토지 및 건물에 대한 지분(김대열의 4/5 지분) 매각입니다.

말소기준권리: 2025년 09월 25일 대신저축은행이 신청한 강제경매 (채권액: 3,156,081원)

소멸되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그 이후의 모든 권리(임차인 포함)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (단, 대항력 있는 임차인의 경우 배당받지 못한 보증금은 인수될 수 있음)

인수되는 권리: 명시된 권리 분석상 인수되는 보증금은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 조정연

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 09월 27일

* 확정일자: 2024년 08월 30일

* 배당신고일자: 2025년 12월 02일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 조정연은 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 수 있다는 의미로 해석될 수 있습니다. 그러나, 실제 배당 결과에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 미회수된 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로, 배당표 확인 및 추가적인 실사가 필요합니다.

공유자 우선매수: 본건은 지분 매각 건으로, 공유자가 우선매수 신고를 할 수 있습니다. 단, 이는 1회로 제한됩니다.

4. 상권분석

주변 환경: 본건이 위치한 구의동은 주거지역으로, 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집해 있어 조용하고 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

교통 및 접근성: 지하철 5호선 아차산역 및 인근 버스정류장 등을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 차량으로의 접근성도 양호합니다.

편의시설: 주거 지역 내 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 광진초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경도 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

주거 쾌적성: 주변이 주택가로 형성되어 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

교육 환경: 광진초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 유리할 수 있습니다.

교통 편리성: 아차산역(5호선)을 통해 강남, 광화문 등 주요 업무지구로의 접근성이 좋으며, 버스 노선 또한 다양하게 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

지분매각: 본건은 건물 및 토지의 전체 소유권이 아닌 일부 지분(4/5)만 매각 대상이므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 향후 건물 관리, 처분 시 협의가 필요할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인: 임차인 조정연은 대항력을 갖추고 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 배당 결과에 따라 보증금 미회수분이 발생할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 상존하므로, 배당 과정 및 결과에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

공유자 우선매수: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰받은 금액으로 공유자에게 매각될 수 있습니다. (1회 제한)

건축물 노후: 1991년 사용승인을 받은 건물로, 약 35년의 건축 연도를 가지고 있어 향후 유지보수 및 리모델링에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한사항:

* 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 건축물 높이 제한이 있습니다.

* 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 등 다수의 도시계획법규상 제한이 존재합니다. 이러한 제한 사항은 향후 건축 행위 등에 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 기관(성동교육청 등)에 정확한 내용을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 광진구 구의동 소재 다세대주택의 지분(4/5) 매각 건으로, 지하철 5호선 아차산역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 주거 환경이 쾌적한 편입니다. 감정가는 2억 6천 2백만원으로, 비교적 낮은 편으로 보입니다. 그러나, 대항력 있는 임차인이 존재하고(보증금 2억 1천만원), 지분 매각이라는 점, 그리고 공유자 우선매수권 행사 가능성 등 여러 유의 사항이 있습니다. 또한, 건축 연도가 35년으로 노후화가 진행되어 있어 향후 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 다양한 토지 이용 규제가 존재하므로, 투자 전 해당 규제 사항을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

서울 광진구 내 우수한 입지: 아차산역(5호선) 인근으로 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

쾌적한 주거 환경: 초등학교가 인근에 위치하고 주택 밀집 지역으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

낮은 감정가: 현재 감정가(2억 6천 2백만원)가 주변 시세 대비 낮을 가능성이 있어, 시세차익 기대 가능성이 있습니다. (단, 지분 매각 및 임차인 리스크 고려 필요)

9. 예상 입찰가

본건과 유사한 주변 다세대주택의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2012년 준공된 31.39㎡(약 9.5평) 면적의 주택이 3억 3천 5백만원에 거래되었습니다. 이를 3.3㎡당 약 3,526만원으로 환산할 수 있습니다.

본건의 건물 면적은 61.39㎡(약 18.57평)이므로, 단순 가격 환산 시 전체 건물의 시세는 약 6억 5천 5백만원 (18.57평 * 3,526만원/평)으로 추정됩니다.

본건은 이 중 4/5 지분이 매각 대상이므로, 지분 가치는 약 5억 2천 4백만원 (6억 5천 5백만원 * 0.8)으로 산출됩니다.

그러나 본건은 1991년 준공으로 노후화가 진행되었으며, 대항력 있는 임차인(보증금 2억 1천만원)이 존재하고, 지분 매각이라는 점 등 리스크 요인을 감안해야 합니다.

제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 배당 결과에 따라 달라질 수 있는 부분이므로, 입찰 시에는 임차인 보증금 부담 가능성을 염두에 두는 것이 보수적입니다.

만약 임차인 보증금 인수 부담이 없다고 가정하고, 현재 감정가(2억 6천 2백만원)가 시세 대비 매우 낮다는 점을 고려할 때, 예상 시세(지분 가치 약 5억 2천 4백만원) 대비 상당한 할인율이 적용되어야 합니다.

따라서, 본 물건의 잠재적 가치와 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 본건의 지분 가치(약 5억 2천 4백만원)와 감정가(2억 6천 2백만원) 사이에서, 보수적으로 접근한 예상 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

예상 입찰가 범위: 3억 1천만원 ~ 3억 8천만원.

(이는 대항력 있는 임차인의 보증금 전액 미인수 가정을 전제로 하며, 실제 낙찰 후 배당표 확인 및 임차인과의 협의를 통해 최종 인수 보증금 여부를 반드시 확인해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.